【精華】項目策劃10篇
項目策劃 篇1
一、市場分析
眾所周知，龍泉是成都東部最大的水果生產(chǎn)基地，陽光城兼顧著水果的輸出和蔬菜、消費類產(chǎn)品的輸入雙向物流運輸，以水果的輸出和蔬菜的輸入最為出名。陽光城的土地基本上都用著種植果樹之用，其中大部分是個體種植戶，水果品種也不少，4、5、6月分別出產(chǎn)枇杷、桃子和葡萄。生產(chǎn)的水果80%左右用于外銷（每年都有外地商、中間商、或者物流公司來收購），基本上發(fā)往全國各地的都有，其中以南方居多，另外陽光城的糧食蔬菜、消費品也大部分靠外地輸入。這兩點就為陽光城發(fā)展物流業(yè)提供了前提條件。
陽光城這種特殊的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境給我們的物流發(fā)展提供了很大的空間，我們把目標市場主要定位在三個方面：
�。�1）、廣大的水果種植戶、蔬菜生產(chǎn)基地、消費類產(chǎn)品（賣家）
（2）、水果加工企業(yè)、陽光城廣大農(nóng)民群眾、外地水果購買商（買家）
�。�3）、自己做物流中間商或者與物流中間商合作。
面對這樣大的市場表面感覺容易，其實不然：第一、水果產(chǎn)家大多都是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)戶，他們自己運輸外銷的少，大部分是靠外地商自己來采購，這就無形中增加了我們同其他物流公司的競爭力和對外采購的采購人員人數(shù)。第二、本地的物流公司眾多，有農(nóng)產(chǎn)品物流中心聚和國際。小型公司也不計其數(shù)，比如川寶貿(mào)易有限公司（代購代銷、代理運輸），黑金果業(yè)，駿豪貿(mào)易（可以配備塑料袋和塑膠袋）。無公害水果示范生產(chǎn)基地：洛帶自程果蔬冷藏保鮮庫，四川甘藍冷藏物流等等。第三，我們的經(jīng)驗、技術(shù)、資金、客戶源等方面存在缺陷，不及對手，這就要求我們的團隊必須通過堅持不懈的努力，拿出我們的拼搏精神，大家齊心協(xié)力共創(chuàng)輝煌。
為加強我們進入市場的競爭力我們將發(fā)展一個集運輸、倉儲、包裝、貿(mào)易為一體的運輸企業(yè)，提倡以質(zhì)量求生存，靠信譽謀發(fā)展，屆時將先預(yù)備五十輛各種噸位、車型的集卡車，另有幾十部協(xié)議車輛配合各項工作，為客戶提供各種貨物的長、中、短途陸運。同時引進最先進的技術(shù)設(shè)備，注重自身效率的提高。提倡以質(zhì)量求生存，誠實守信，把服務(wù)從開始進行到最后。
本公司將為你提供以下服務(wù)：
一、公路普通貨物運輸；
二、快遞運輸。
三、貨物倉儲、分揀、加工、配送；
四、特種貨物運輸、特殊服務(wù)；
五、物流方案設(shè)計、供應(yīng)鏈管理。
競爭對手與自身的優(yōu)劣分析：
1、聚合國際：四川聚和生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司注冊資本 5000 萬元。 位于四川成都龍泉驛國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰成渝高速公路龍泉出口處 , 主營市場開發(fā)，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)與零售，進出口貿(mào)易，物流配送，農(nóng)副產(chǎn)品深加工等，同時提供配套的設(shè)施、規(guī)范的管理、安全的環(huán)境、完善的服務(wù)，并對果農(nóng)客商推出了一系列優(yōu)惠措施。
1、 一、免3個月交易費，免費提供電子稱;
1、 二、免費為外地水果收購商提供6個月住宿;
1、 三、免水果經(jīng)銷商3年攤位使用費;
1、 四、免費為單位和個人提供6個月辦事機構(gòu)場所;
2、我們的優(yōu)勢：機構(gòu)精簡，靈活機動，人性化服務(wù)，實行的是點對點的服務(wù)，并且適合小規(guī)模的運輸，方便更多的客戶，
二、產(chǎn)品與服務(wù)
1、對應(yīng)技術(shù)：物流產(chǎn)業(yè)對相應(yīng)的技術(shù)要求也很高。我們在陽光城創(chuàng)辦一個中小型的物流公司，基本的物流相關(guān)技術(shù)不可或缺，比如說庫存技術(shù)，這是十分重要和基礎(chǔ)的。除此之外，考慮到我們公司是一個中小型的物流公司，在陽光城的客戶群主要是果農(nóng)和菜農(nóng)，也就是以運輸水果、蔬菜為主，要運輸這些比較講究季節(jié)性和時鮮性的產(chǎn)品時，我們還要考慮某些運輸貨物的特殊性。比如說要求冷藏，置于水中等。在冷藏方面，我們公司可能資金、能力有限，會與第三方比較專門的做冷藏工作的小公司合作，一有實際需要，就雙方共同合作完成運輸，比如說可以合作的有洛帶自程果蔬冷藏保鮮庫，四川甘露冷藏等公司。在庫存技術(shù)方面，我們自身公司有一個倉庫，在貨物較多時我們可以租用公共或私人的倉庫來解決。最后，還有包裝技術(shù)，在陽光城，因為果蔬的特殊型，對水果和蔬菜都采取物流集中包裝的手段，所以，要求我們公司還要建立必要的包裝技術(shù)。
2、 產(chǎn)品服務(wù)規(guī)劃：我們的物流公司的目標群主要是陽光城的果農(nóng)和蔬農(nóng)，為他們提供運送果蔬到成都三環(huán)和周邊地區(qū)果蔬市場的服務(wù)，還有能力運送果蔬到四川鄰近各省，比如貴州，云南，湖南等省。對于大型的貨物運送，我們現(xiàn)階段還無法獨立完成。
3、 未來的產(chǎn)品與服務(wù)規(guī)劃：在穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上，我們考慮在十年之類能夠把運送能力擴展到中型貨物，不再是以果蔬為主。在成都市內(nèi)和各周邊省市逐步建立分辦事處，各好的開展外地的物流工作，運輸范圍也逐步向外擴展。另外，以后爭取在客戶范圍擴大的基礎(chǔ)上，在自身網(wǎng)站上建立crm（客戶關(guān)系管理）系統(tǒng)，更好的與客戶進行溝通和交易。
4、 相關(guān)支持：在自身網(wǎng)站上設(shè)立會員機制，在初期，有能力和條件上網(wǎng)的.客戶免費入會，還可以在我們公司網(wǎng)站上發(fā)布其他相關(guān)商品的供應(yīng)和求購信息。此外，我們還可以定期在公司網(wǎng)站上發(fā)布講座和培訓(xùn)信息，邀請專家來為農(nóng)民講解與他們自身相關(guān)的經(jīng)濟、法律知識等。公司成型和發(fā)展之后，建立crm系統(tǒng)，建立專業(yè)的物流相關(guān)安排的系統(tǒng)（如車輛，人員的安排），一達到合理的資源利用，提高公司經(jīng)濟效益。
三、市場與銷售
市場預(yù)測：市場有很大的發(fā)展?jié)摿�，競爭者不多，而且他們的網(wǎng)上銷售做的不夠完善（調(diào)查時發(fā)現(xiàn)龍泉的物流企業(yè)并沒有進行網(wǎng)站建設(shè)等工作）。沒有進行網(wǎng)站規(guī)劃的工作。我們將利用網(wǎng)上營銷的優(yōu)勢，與現(xiàn)有的企業(yè)進行競爭。同時因為我們是新成立的公司，在戰(zhàn)略上我們將采取避強競爭的方式，以避免在企業(yè)成立之處被競爭對手擊敗�，F(xiàn)在龍泉做水果等運輸?shù)钠髽I(yè)逐漸發(fā)展起來，以后的競爭會更大，現(xiàn)在正是市場競爭最薄弱的時候，現(xiàn)在大多數(shù)的果農(nóng)都是把水果運往附近地區(qū)，我們的物流公司將進行兩項服務(wù)工作，一、把水果運輸?shù)礁浇貐^(qū)。二、我們不做長距離的運輸，但我們可以幫助要進行長距離運輸?shù)墓r(nóng)聯(lián)系，這樣來提高我們在顧客心中的信任指數(shù)，以盡快增強在顧客中的形象。
再者，現(xiàn)在龍泉的果農(nóng)比較多，如果能幫助他們把水果運出去，不僅解決了果農(nóng)水果的儲存問題，同時也為他們的水果帶來了更大的商機。據(jù)以上可知現(xiàn)在龍泉水果市場是很廣闊的。
由于我們和競爭者的差別不大，我們要采取的產(chǎn)品定位方式是產(chǎn)品使用者定位方法，即找出產(chǎn)品正確的使用者或購買者，使定位在目標市場上顯得突出，在此目標市場群中，為他們的地點產(chǎn)品服務(wù)等，特別塑造一種形象。
產(chǎn)品定位步驟：
1、 分析本公司和競爭者之間的產(chǎn)品。
2、 找出差異性。
3、 列出主要的目標市場。
4、 指出主要目標市場的特征。
5、 與目標市場的需求，接著就是把產(chǎn)品的特征和目標市場的需求與欲望結(jié)合在一起。
同時我們在建立起公司后將樹立我們在顧客心目中的形象，以良好的服務(wù)細心的管理贏得顧客的信任，以吸引更多的顧客和商家。
渠道：公司建立之處，由于才進入行業(yè)，需要大量的業(yè)務(wù)來回收成本，有利的銷售將是進行回收的最快捷的方式。本公司主要進行的是第三方物流，企業(yè)成立時我們通過適當(dāng)?shù)倪\輸商來彌補我們的不足，同時投放大量的廣告以把本企業(yè)推銷出去，讓廣大的顧客了解我們公司并逐漸信任，還可以通過廣發(fā)傳單及貼海報的方式把企業(yè)推銷出去。物流面臨的另一個問題是產(chǎn)品的儲存，除了利用本公司的倉庫外，不排除使用其他公共倉庫來緩解自己公司倉庫的壓力。
項目策劃 篇2
1、定義：是一種對企業(yè)或項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的分析，在分析時，應(yīng)把所有的內(nèi)部因素(包括項目的優(yōu)勢和劣勢)都集中在一起，然后用外部的力量來對這些因素進行評估。
2、SWOT四個英文字母分別代表：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Threat）。所謂SWOT分析，即態(tài)勢分析，就是將與研究對象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。 按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個企業(yè)“能夠做的”（即組織的強項和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機會和威脅）之間的`有機組合。
二、結(jié)合蘭庭仙灣里項目來分析
優(yōu)勢分析（包括機會和威脅）：
1、商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂于一體；彌補了本地區(qū)中 高檔商娛的空缺；（機會）
2、周邊政府部門烏魯木齊開發(fā)區(qū)國稅局，周邊商業(yè)擁有萬達、寶能商 業(yè)廣場；金融機構(gòu)有建行、興業(yè)銀行；（機會）
3、周邊醫(yī)院：醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院（機會）
4、周邊學(xué)校：實驗小學(xué)、烏魯木齊市一中分校，教育等配套齊全；（機 會）
5、道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響；（機會）
6、專業(yè)的物業(yè)管理，小區(qū)全戶型安裝鋁塑材質(zhì)窗體并配備鍍膜玻璃，24小時安保，多點安防監(jiān)控；（機會）
7、公平交易，沒有內(nèi)部操作；（機會）
8、地區(qū)新建樓較少，原有居民人均居住面積較小；（機會）
9、商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值；（機 會）
10、國學(xué)園林景觀設(shè)計，小區(qū)實行人車分流規(guī)劃,園內(nèi)行人；（威脅）
11、電子可視對講門禁，樓內(nèi)電梯直達地下停車場,方便業(yè)主出入居所；（機會）
12、采用南北朝向現(xiàn)代簡約風(fēng)格的圍合式高層合院設(shè)計，擁有80-250㎡院落式臻品戶型；（威脅）
劣勢分析（包括機會和威脅）：
1、交通可基本滿足業(yè)主出行之需，交通路線為BRT 4號線、5201（威脅）；
2、本地區(qū)收入及購買力不高；（威脅）
3、居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型占比較高； （威脅）
4、后面有一個同期開發(fā)的樓盤形成了強烈的對比及競爭；（機 會）
5、開發(fā)商不專業(yè)，配合度不高；（威脅）
6、三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大；（威脅）
7、本地商業(yè)品牌較為簡單，檔次不高；（機會）
8、整個市場房價在逐步下降，而居民的收入沒有明顯看漲； （威脅）
9、二套房營業(yè)稅清算會對開發(fā)商施壓，可能影響價格決策；（威 脅）
三、總結(jié)
從上表可以看出，優(yōu)勢機會，劣勢機會以及優(yōu)勢威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。當(dāng)洪峰呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。所以從理論上來看，只要方法做到位，本項目是完全可以達到理想狀態(tài)的。
項目策劃 篇3
考試方式：□公開招考 □本科直博 □碩博連讀
報名號：
博 士 生 科 研 計 劃 書
學(xué)生姓名：
報考院系：
報考專業(yè)：
研究方向：
導(dǎo) 師：
日 期： 年 月 日
一、立題依據(jù)
二、研究內(nèi)容
三、擬采取的研究方法、技術(shù)路線
四、考核指標
項目策劃 篇4
20xx年度家庭醫(yī)生工作室健康服務(wù)計劃隨著社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)的發(fā)展，社區(qū)的健康服務(wù)的逐步升華。鑒于前期全科團隊服務(wù)的健康服務(wù)的基礎(chǔ)，我們計劃在20xx年在社區(qū)開展下列工作：
一，構(gòu)建4個家庭醫(yī)生工作室。
建立金塘、解放、盤溪、大龍社區(qū)4個家庭醫(yī)生工作室。與社區(qū)居委會協(xié)商，保證家庭醫(yī)生工作室的業(yè)務(wù)用房。保證可以定期和不定期的健康管理服務(wù)。
二、成立社區(qū)慢性病俱樂部，推動社區(qū)居民慢性病自我管理項目。
我們將和社區(qū)居委會密切合作，共同籌劃建立慢性病俱樂部，培養(yǎng)居民的自我管理能力。通過該項目提高慢性病患者及其家庭的自我管理能力、促進患者自身責(zé)任和潛能、促進慢性病患者進行自我管理的“慢性病自我管理方法”
1、我們已經(jīng)收集相關(guān)的高血壓、糖尿病的相關(guān)知識量表、心理功能量表、社會功能量表、以及自我管理能力量表。對參與的社區(qū)居民我們將進行基本資料的收集、相關(guān)量表的基線調(diào)查。
2、實施方案：社區(qū)(包括志愿小組長的積極參與)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)居委會共同參與開展慢性病自我管理項目的實施模式，“共同參與型模式”。采取的措施與活動有：①社區(qū)會議和個別面談；②社區(qū)培訓(xùn)；③在社區(qū)張貼海報；④通過人際之間的'口頭宣傳、動員；⑤慢性病自我管理項目宣傳單發(fā)放。每周五下午，我們定期舉辦相關(guān)活動，地點在居委會三樓，形式以居民經(jīng)驗探討、交流為主，居民自己選出的組長負責(zé)制。每次定一個小的話題，醫(yī)護在旁邊作為指導(dǎo)。突出自我管理，居民之間相互交流為主。形式靈活，氛圍和諧。
3、半年或者一年后，進行相關(guān)評估工作。就相關(guān)知識量表、心理功能、社會功能、自我管理能力等作評估。趙宗權(quán)負責(zé)完成
評估報告、趙翼洪主任負責(zé)修改，爭取能發(fā)表一篇論文。
三、積極探索社區(qū)家庭責(zé)任醫(yī)師制。
家庭醫(yī)生責(zé)任制是以家庭醫(yī)生為責(zé)任主體，以家庭醫(yī)生服務(wù)團隊為支撐，以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心為依托，以健康管理服務(wù)為主要工作內(nèi)容，以契約服務(wù)為主要特點的新型基層醫(yī)療保健服務(wù)模式。實現(xiàn)基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)向契約式主動服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，逐步實現(xiàn)“人人享有家庭醫(yī)生”目標，我們以金塘作為試點，積極探索社區(qū)家庭責(zé)任醫(yī)師制。我們和社區(qū)居民溝通、宣傳，探索家庭責(zé)任醫(yī)師的可行性、家庭責(zé)任醫(yī)師的責(zé)任和義務(wù)、社區(qū)居民在家庭責(zé)任醫(yī)師的制度下的責(zé)任和義務(wù)等。與社區(qū)居民進行“家庭醫(yī)生制”服務(wù)的簽約，分發(fā)了家庭醫(yī)生聯(lián)系卡，簽約后，我們將向社區(qū)居民提供健康體檢、醫(yī)療咨詢、雙向轉(zhuǎn)診等服務(wù)。同時繼續(xù)擴大家庭病床范圍，為有需求的社區(qū)居民、孤寡老人、離退休人員、行動不便的患者提供各種上門醫(yī)療服務(wù)；開設(shè)家庭醫(yī)生預(yù)約門診。社區(qū)居民可以通過電話、書面等形式向家庭醫(yī)生獲得各種衛(wèi)生服務(wù)，可以獲得我們家庭責(zé)任醫(yī)生“量身定做”的個體化健康管理服務(wù)計劃，使“家庭醫(yī)生制”真正成為社區(qū)居民手中的“健康保護傘”。3月開始收集相關(guān)信息，開始
簽約病人。初期探索階段，服務(wù)對象重點為區(qū)內(nèi)60歲以上的低保老人、弱勢群體及低收入居民開展家庭醫(yī)生制服務(wù)，逐步覆蓋至社區(qū)全人群。同時循序漸進，確定服務(wù)內(nèi)容、方式、期限和雙方責(zé)任義務(wù)等款項，居民通過自主選擇需要的服務(wù)項目并簽訂“家庭醫(yī)生制服務(wù)協(xié)議”，逐步實現(xiàn)居民與家庭醫(yī)生的責(zé)任契約關(guān)系，形成家庭健康管理的有效簽約服務(wù)機制。一年后，我們就相關(guān)情況進行評估，總結(jié)一年以來家庭責(zé)任醫(yī)師的成效以及不足，以及以后的應(yīng)對思路。
四、對金塘社區(qū)的人群通過疾病篩查，危險因素的調(diào)查等，了解金塘社區(qū)準確的基線資料，以更加有利于金塘社區(qū)的健康管理。完成金塘社區(qū)居民的健康評估工作。為金塘社區(qū)的健康管理、疾病管理等奠定基礎(chǔ)。同時這也為我們上述兩項工作服務(wù)。
五、繼續(xù)堅持每周五的下社區(qū)活動，與預(yù)約診療、家庭責(zé)任醫(yī)師制、金塘社區(qū)慢性病俱樂部幾項工作結(jié)合起來，盡量做到事半功倍。
六、與金塘社區(qū)合作共同申請“社區(qū)老年人自我健康保健的健康促進項目實施”。
針對轄區(qū)的老年人，我們經(jīng)過調(diào)查研究，分析老年居民的自我保健的能力，找出影響自我保健能力的因素，并提出對策，然后有針對性的予以社區(qū)干預(yù)、健康教育。通過社區(qū)宣傳，讓老年人積極參與到我們的項目中來。針對老年的自我保健的現(xiàn)狀，通過板報宣傳、健康教育講座、潤達社區(qū)衛(wèi)生中心醫(yī)護人員的一對一的健康咨詢、工作人員的上門訪視等，讓社區(qū)老年居民發(fā)生“知-信-行”的改變。
項目策劃 篇5
一 項目背景：
浮戲山雪花洞風(fēng)景名勝區(qū)是省級首批風(fēng)景區(qū)，位于河南省鄭州市西南５８公里處的鞏義市新中鎮(zhèn)，西距洛陽76公里，游覽面積１２４平方公里，分為七個景區(qū)，主要自然與人文景觀１２６處。總體特色為：峰險泉碧、幽靜深邃、寨古洞奇，中原第一，以其山清水秀,寨古洞奇的自然人文景觀獲“中原小桂林”之稱。 浮戲山自古聞名遐邇，《山海經(jīng)》載：泉水欹危，映帶左右，晨起伏而憑之，煙霞彌漫，萬頃茫然，峰巒盡露其巔，煙移峰動，如眾鳥浮水而戲天下奇觀也。浮戲山在夏、商、西周、叫“陽城山”、“童戲山”、“越戲方”；春秋戰(zhàn)國以“、九洲之險”、“洛陽屏障”聞名于世；《左傳》稱為“陽城”，《水經(jīng)注》稱浮戲山為“石城”；隋末以來歷代農(nóng)民起義軍所修的古城寨堡在大小山巔之上都可覓得遺跡；抗日時期皮定軍、徐子榮在這里建立了著名的豫西抗日根據(jù)地，現(xiàn)有革命遺址17處，是進行愛國主義教育的理想基地。以將軍寨為首的30多座古城寨堡被國防科工委譽為“中國軍事歷史博物館”、“中華第一城堡群”。
景區(qū)烈士陵園是人們緬懷先烈的革命圣地。
景區(qū)森林覆蓋率為89%，5公里以上的大峽谷18條；玉仙河貫穿全境，以小龍池為代表的日流量1.2萬噸的溶泉30多個；集石英巖、喀斯特、黃土丘陵三種地貌景觀于一體，薈萃北國江南風(fēng)光于一區(qū)，繪成了“天集云色，地溶石花、山峰奇秀，潭泉生涯，石竅怪狀，林色奇葩，廟宇星羅，勝跡幽雅”的古代八大名景。雪的發(fā)現(xiàn)，使古景又增新容，實為中華文明攬勝之名珠。
景區(qū)還是道教文化發(fā)祥地之一，各類道教文化遺跡遍布景區(qū)，以玉仙圣母廟為中心的200多座廟宇構(gòu)成了深厚的道教文化內(nèi)涵。
二 核心目標：
緊緊圍繞浮戲山獨特的自然景觀和濃厚的人文歷史，吸引廣大游客前來觀光游覽消費，同時為其樹立良好的旅游景區(qū)品牌形象，爭取將其打造為河南省會鄭州的核心旅游內(nèi)容。策劃一系列相關(guān)的焦點活動，進行層層推進式的全方位宣傳，以增強經(jīng)濟效益和社會效益。
三 優(yōu)劣勢分析：
優(yōu)勢：
1 浮戲山本身擁有奇秀的自然景觀和濃厚的人文歷史氣息以及道教色彩，這是最好的'先天條件。
2浮戲山東臨省會鄭州，西臨古都洛陽，可受這兩地旅游的輻射影響。
3 河南省，鄭州市市政府及相關(guān)單位對浮戲山旅游業(yè)的發(fā)展予以高度的重視和支持。
劣勢：
1 鞏義境內(nèi)高檔酒店較少，旅客食宿條件較差。
2 市區(qū)環(huán)境較差。
四 市場分析：
放眼整個中國境內(nèi)，旅游資源極為豐富。具體到河南，雖旅游景點頗多，然而旅游業(yè)的收入甚微，主要原因有以下幾點：
1 宣傳力度不夠。
2 片面地重視自然資源的開發(fā)，從而忽視了對寶貴的人文歷史資源的開發(fā)與利用。
3 景區(qū)內(nèi)諸多亂收費現(xiàn)象和高價商品對景區(qū)的形象造成了損失。
因此，要使浮戲山從眾多旅游資源中脫穎而出，必須有獨特新穎的品牌定位和大力的宣傳，同時加強景區(qū)管理，協(xié)調(diào)與旅游業(yè)相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)活動。
五 項目內(nèi)容：
�。ㄒ唬┑谝浑A段：完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，加大營銷力度，增大游客量。
1.在景區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)范若干個農(nóng)家旅館；
2．在景區(qū)附近建設(shè)一座集住宿、餐飲、停車、娛樂于一體的賓館；
3．對景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有游覽線路上的泥石路進行改造或新建；
4．沿游覽路線開設(shè)數(shù)個游客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；
5．新建景區(qū)內(nèi)的郵電通訊、水電等基礎(chǔ)設(shè)施；
6．新建景區(qū)內(nèi)的簡便醫(yī)療點一個、生態(tài)環(huán)保廁所若干間；
7．開發(fā)農(nóng)家樂項目。
鄉(xiāng)村旅游的實質(zhì)是以生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)林業(yè)為背景或載體、人們環(huán)境保護意識和旅游回歸自然的生活質(zhì)量意識的加強而發(fā)展起來的。因此，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游對生態(tài)環(huán)境的保護尤為重要，應(yīng)視為取得發(fā)展的根本要求和基本保證。
項目名稱：浮戲山生態(tài)度假莊園項目
內(nèi)容：
�。�1）觀賞山村田園風(fēng)光，親手采摘農(nóng)家果蔬。
（2）吃住在農(nóng)家，體驗山村飲食文化：品嘗有當(dāng)?shù)靥厣木G色民俗風(fēng)味的“山村農(nóng)家小吃”，如：手搟玉米面條、橡子涼粉、柴雞蛋、“小金籽”玉米糝等。
（3）在風(fēng)景區(qū)內(nèi)建造1----2處木屋度假莊園。
目標消費者：年齡較大的成功人士和國內(nèi)外游客
概述：在風(fēng)景區(qū)內(nèi)建造1---2處木屋度假莊園，每處僅建造10套木房子。每間房子都有 獨立的門院，菜地，度假莊園的組建以產(chǎn)權(quán)式為主。
8．請專業(yè)營銷咨詢機構(gòu)或廣告公司對景區(qū)進行專業(yè)策劃、宣傳。
宣傳模式：
�。�1） 在浮戲山舉辦一系列創(chuàng)新有特色的活動，吸引媒體和大眾的注意；
�。�2） 提供給媒體一定的新聞素材，通過新聞報道擴大知名度，提高可信度；
�。�3） 將浮戲山的美景和特色制作成系列圖片、短片，在各媒體雜志、報刊上發(fā)表；
�。�4） 定期舉辦以浮戲山為主題的攝影愛好比賽，對獲獎?wù)呤谟枳C書和一定的物質(zhì)獎勵。
�。ǘ┑诙A段：細分旅游市場，針對特定顧客群，開發(fā)特色旅游景點及設(shè)施。
1．開發(fā)以浮戲山生態(tài)區(qū)為主題的溶洞、峽谷景觀
對溶洞和峽谷內(nèi)已有的天然奇石、石像和山峰進行命名并賦予相應(yīng)的典故傳說，并設(shè)置相應(yīng)的說明性文字標志牌，內(nèi)部設(shè)置指示路牌。
2.開發(fā)道教文化特色旅游項目
在山中較大的寺廟，如玉仙圣母廟定期舉辦道事活動，允許游客參與，通過藝術(shù)的審美，歷史的回顧，使游客得到全方位的精神上、文化上的享受。
道教文化旅游路線：老廟、古廟等歷史悠久的道教名勝古跡。
3．建設(shè)生態(tài)休閑活動中心
�。�1）設(shè)施建設(shè)：開發(fā)3----4個水面約500平方米的人工魚池，同時因地制宜在溪谷（小龍池）中開發(fā)若干個天然魚池，在魚池周圍配備有統(tǒng)一標識的遮陽傘、特色石凳等設(shè)施。
�。�2）目標顧客群：政府機關(guān)、企事業(yè)等單位有釣魚愛好的離退休老干部、其他專業(yè)或業(yè)余垂釣愛好者。
4．開發(fā)攀巖、遠足、探險、漂流、露營等戶外運動項目，建設(shè)野外拓展訓(xùn)練基地，使現(xiàn)代人，尤其是年輕人在飽受生活壓力與工作壓力下，從攀巖活動中獲得成就感，舒解壓力。
促銷手段：每年舉辦一次攀巖或漂流比賽，來提高知名度。
5．聯(lián)系學(xué)校組織學(xué)生定期進行革命遺址參觀，加強愛國主義教育。
6.定期邀請國家相關(guān)科研人員對景區(qū)奇觀異景進行勘察和研究，使其成為科研、教學(xué)勝地。 通過以上兩個階段的開發(fā)建設(shè)，景區(qū)將形成一個以生態(tài)為特色，集生態(tài)觀光、休閑、度假、科研、教學(xué)為一體的“忘情山水，感悟道教，緬懷先烈，返璞歸真”的旅游勝地。
六 預(yù)算：
1 基礎(chǔ)設(shè)施建造 （農(nóng)家旅館、賓館、游客休憩亭、醫(yī)療點、生態(tài)環(huán)保廁所）：200萬
2 農(nóng)家樂項目（森林木屋莊園建造及宣傳）：150萬
3 景區(qū)輔助設(shè)施（路標、指示牌）建造：30萬
4 道事活動開銷： 25萬
5 生態(tài)休閑活動中心（魚池及配套設(shè)施、野外拓展訓(xùn)練基地或駐扎營地）：125萬
6 革命地維護、科研經(jīng)費：75萬 總計：605萬
項目策劃 篇6
第一章 總體策劃思路
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、 項目背景
1.用地概述
l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規(guī)劃
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡l
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l
建筑密度：42%l
綠地率：25%l
容積率：4.5l
3.規(guī)劃設(shè)計要點
《蘇州世景國際方案設(shè)計說明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標計劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l
總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。l
2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l
綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l
四、核心目標--樹立品牌
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則"。
品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用"房地產(chǎn)品牌運營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。
最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議
1. 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。
3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優(yōu)勢
地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l
世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。
商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷l
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。
屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開發(fā)潛力巨大l
項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l
l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。
l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可。
l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。
3. 機會點
經(jīng)濟發(fā)展利好因素l
長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。
地理區(qū)位優(yōu)勢l
目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
項目連動實現(xiàn)價值最大化l
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結(jié)合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。
中心城市的建設(shè)匯聚了人氣l
隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。
4. 風(fēng)險
市場因素l
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。
自身因素l
與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經(jīng)營特點及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的'區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進的經(jīng)營理念。
三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
七.市場機會發(fā)現(xiàn)
本項目市場機會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場機會有以下幾部分構(gòu)成：
1.常規(guī)市場機會發(fā)現(xiàn)
l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。
市區(qū)內(nèi)類比高水準的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。l
2.新生代市場機會發(fā)現(xiàn)
政治、經(jīng)濟、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求。l
城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。l
新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。l
3. 創(chuàng)造市場機會發(fā)現(xiàn)
l 新投資方式創(chuàng)造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機會與空間。
l 新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價值
l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價值�？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價值。
l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計的延伸價值。建筑不等于藝術(shù)，因為建筑設(shè)計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建筑學(xué)階段，追求適用、堅固、美觀的建筑;(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機器";(4)空間建筑學(xué)階段，認識到"空間是建筑的主角";(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。
l "主題性"環(huán)境設(shè)計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標，也是項目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。
l "后價值開發(fā)"的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。
5. 機會價值
土地競拍的社會知名度。l
類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見《市場調(diào)研報告》l
社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。l
金融服務(wù)。包括個人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個人理財?shù)鹊�。l
物業(yè)經(jīng)營和管理。l
營銷策劃。l
項目策劃 篇7
一、旅游產(chǎn)品定義
旅游產(chǎn)品是由旅游目的地提供的旅游消費產(chǎn)品，包括旅游項目、旅游基礎(chǔ)設(shè)施與旅游服務(wù)。旅游產(chǎn)品策劃是旅游業(yè)發(fā)展的基本性策劃，沒有旅游產(chǎn)品策劃，旅游業(yè)發(fā)展無從談起。自然資源、文化資源、經(jīng)濟市場、道路交通，都是旅游產(chǎn)品策劃憑藉的旅游資源基礎(chǔ)和旅游發(fā)展環(huán)境條件。
宏觀旅游產(chǎn)品策劃包括先天和后天兩個部分；先天的旅游產(chǎn)品策劃，關(guān)鍵在于進行吸引游客的賣點包裝和旅游方式策劃；在于根據(jù)歷史文化和自然環(huán)境為支撐，進行概念延伸和創(chuàng)意性策劃，以創(chuàng)造性打造“人無我有”的旅游產(chǎn)品。
微觀旅游產(chǎn)品策劃在微觀層面，旅游產(chǎn)品策劃策劃內(nèi)容包括三個方面，第一方面是旅游產(chǎn)品本體策劃，有旅游產(chǎn)品項目策劃、旅游產(chǎn)品定位策劃、游憩方式策劃、旅游景觀策劃、旅游產(chǎn)品整合策劃等；第二方面是輔助性旅游產(chǎn)品本體策劃，有旅游功能分區(qū)策劃、旅游空間布局策劃、旅游交通與游步道策劃、旅游設(shè)施與配套策劃、旅游環(huán)境保護策劃等；第三方面是拓展性旅游產(chǎn)品本體策劃，有旅游產(chǎn)品盈利模式策劃、旅游產(chǎn)品核心吸引力策劃、旅游產(chǎn)品投入產(chǎn)出策劃、旅游產(chǎn)品營銷策劃、旅游產(chǎn)品融資策劃等。
二、旅游產(chǎn)品策劃要求
一是辨證利用資源與市場條件；二是著力旅游產(chǎn)品生命力策劃 ；三是重視游客旅游方式-游客旅游方式分為游玩方式、游憩方式、游賞方式或觀賞方式；四是重視人體工程策劃。
成功產(chǎn)品策劃的四條標準：定位準確、核心吸引力凸顯、游玩方式適應(yīng)游客需求、投入產(chǎn)出合理。對產(chǎn)品策劃而言，最重要的是確定游玩方式，又稱為“玩法”。創(chuàng)意的最大難點，也是最核心點，就是玩法。旅游產(chǎn)品策劃的最高境界是創(chuàng)造全新的生活體驗，形成人們向往的生活方式。
三、旅游產(chǎn)品策劃的原則
（一）人本主義原則
旅游產(chǎn)品策劃的人本主義原則及旅游需求結(jié)構(gòu)分析人本主義原則是指把以人為本，遵循人體生理與心理的規(guī)律，滿足人類審美、修學(xué)、交流、康體、休憩及整個生活方式需求作為第一要義的原則。 旅游的需求，是一種高級的需求。它是在基礎(chǔ)需求滿足以后，才產(chǎn)生出來的社會行為，以高層次需求的滿足為驅(qū)動力，屬于精神需求為主導(dǎo)的范疇。
借鑒需求塔理論，我們可以將人類旅游需求劃分成五個不同層次：
第一層次為基礎(chǔ)需求，包括生存與安全最基本的要求 ;
第二層次為生理及心理的需求，以舒適為基礎(chǔ)的休憩，以健康為基礎(chǔ)的康體、療養(yǎng)，都是人體生理與心理調(diào)養(yǎng)的需要;
第三層次為精神需求，主要有修學(xué)、審美、交流等方面;
第四層次為綜合需求，是一種集合了生理心理與精神不同層次需求的統(tǒng)一體，是人類尋求突破、探險、新奇、刺激等新的生活閱歷與感受的需求，在精神上，是一種追求生活新體驗的需求 ;
第五層次為一種生活方式的需求，這與自我實現(xiàn)的`需求處于同一層次，是人類自我實現(xiàn)在旅游活動中的體現(xiàn)。
我們認為：五個層次的旅游需求，在理論上有形而上與形而下之分，第一、二層次的需求，為形而下的需求，第三、四、五層次，為形而上的需求 ;第二和第三層次的需求在旅游歷史與實踐中，是旅游存在的基礎(chǔ)，可以稱該兩層次為一般旅游需求，是旅游發(fā)展為產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。由于旅游是人類社會發(fā)展到高級階段的產(chǎn)物，旅游是在休憩、康體、審美、修學(xué)、交流的共同驅(qū)動下形成的，因此，二、三層次之間并不存在時間上和階段上的高低。
但其他層次之間，存在從低到高逐步發(fā)展的規(guī)律： 基礎(chǔ)需求——旅游基本需求——體驗需求——生活方式需求 。從個體而言，人們總是從修學(xué)、審美、休憩、康體、交流等某種需求，或幾種需求結(jié)合出發(fā)，開始旅游生涯 ;當(dāng)旅游多年，積累豐富以后，開始尋求不同于日常生活也不同于一般旅游的體驗式旅游 ;當(dāng)體驗式旅游達到了一定的積累，一部分人將會追求旅游作為一種生活方式，一種定時、不定時的，與工作、日常生活同樣重要的生活方式，一種自我實現(xiàn)中不可缺少的生存方式。
（二）多樣化原則
產(chǎn)品策劃的創(chuàng)造性與“玩法”(游玩方式) 在同樣的資源與市場要素的條件下，產(chǎn)品策劃，可以產(chǎn)生多種多樣可能的結(jié)果。資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，有巨大的可能性空間，可以以資源為對象，進行產(chǎn)品設(shè)計，比如獨特的自然資源，它本身就是觀賞對象 ;也可以以資源為背景，進行產(chǎn)品設(shè)計，比如度假村、高爾夫球場;還可以完全“無中生有”，比如主題公園。產(chǎn)品策劃的創(chuàng)意過程，可以用七步結(jié)構(gòu)來概括：
1、創(chuàng)意的過程，首先表現(xiàn)在產(chǎn)品策劃定位上。資源獨特性及優(yōu)劣勢的提煉，交通及社會經(jīng)濟條件的把握，市場需求的系統(tǒng)研究，互動而形成市場的準確定位;
2、圍繞明確的市場目標，創(chuàng)造性的策劃核心吸引力項目內(nèi)容 ;
3、圍繞核心吸引力項目，展開游玩方式，形成游玩內(nèi)容、游玩過程、游玩結(jié)構(gòu) ;
4、圍繞游玩方式，進行六要素功能配置，空間結(jié)構(gòu)配置、景觀配置，形成項目總體構(gòu)架 ;
5、圍繞游玩方式，結(jié)合六要素，進行收入方式設(shè)計 ;
6、根據(jù)市場特點及產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)，設(shè)計營銷模式 ;
7、進行投入產(chǎn)出估算，調(diào)整項目及成本結(jié)構(gòu)，結(jié)合投資、建設(shè)、營銷、融資、管理，形成開發(fā)運作模式。 成功產(chǎn)品策劃的四條標準 ：定位準確、核心吸引力凸顯、游玩方式適應(yīng)游客需求、投入產(chǎn)出合理。 這里，我們特別強調(diào)游玩方式的策劃。我們有時把觀賞方式稱作為游賞方式 ;游憩方式不同于游賞方式，尤其包含了休憩的含義，以休閑為核心的娛樂、康體、療養(yǎng)、休息稱為休憩。
游玩方式又不同于游憩方式，玩包含了各種各樣的玩樂，不一定休閑，可能很累，可能包含人與人之間的游戲。而游，則包含了外出，行走等出游理念，又包含了登山等康體概念。 因此，最大的概念是游玩方式，包含了旅游過程全部的游、玩、休憩、康療等理念 ;其次是游憩方式，再次是游賞方式或觀賞方式。
對產(chǎn)品策劃而言，最重要的是確定游玩方式又稱為“玩法”。創(chuàng)意的最大難點，也是最核心點，就是玩法。有了玩法，就可以清楚的分析產(chǎn)品的吸引力有多大，吸引什么樣的游客，滿足什么樣的需求。另一方面，可以進行商業(yè)運作的策劃。
項目策劃 篇8
(1)前言:
美麗的黃海之濱
鹽城。一個與“鹽”結(jié)緣、因“鹽”而立的美麗城市。
此間仙鶴飛舞、神鹿暢游，更擁有我國最大的號稱“大陸之肺”的神奇濕地。八百里蘆葦溝壑、千萬畝海涂霞光，沿途白樺成林、放眼一望無際，是對“最是天然鹽阜景，入世出世兩相宜”的現(xiàn)代閑適生活的最好詮釋。
在美麗江蘇生態(tài)的東北部，鹽城以其最美妙、最悠長的黃金海岸線，歷盡2100年滄海桑田，曼妙出絕妙的生態(tài)濕地之都，成就了獨特的“東方濕地，水綠鹽城”的稀世景觀。此間，您可以體驗養(yǎng)生生態(tài)的至高境界，呼吸天然氧吧的仙境空氣，放眼蕭散曠遠的灘涂風(fēng)光，淡定之情幽然升騰，詩意之念頓然飄忽。此間，看仙鶴曼舞、神鹿悠鳴，方可味此間有真意，欲辨已忘言的真諦!此間，享黃海海味之妙，品鹽阜湯菜之神，方可味鹽阜長壽愜意之妙!此間，聽江淮地方妙劇，看鹽阜地方風(fēng)情，方可味淳樸善良進取之境!此間，尋千年鹽瀆之跡，探董永仙女迷蹤，方可味神奇浪漫內(nèi)涵之韻!有仙鶴神鹿為伴，承天仙孝子之奇，斯世豈不為神仙?!我們承諾:以一流的運作、一流的.產(chǎn)品、一流的服務(wù)，為您體驗神奇、感受仙境、獨享生態(tài)之旅濃情奉獻!鹽城歡迎您!
(2)城市介紹:
鹽城，東臨黃海，西接淮揚，南臨通泰，北至連云港，是“京滬東線”的重要節(jié)點，“北上海經(jīng)濟區(qū)”的重要成員。這里生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，文化底蘊豐厚，交通便捷，以“東方濕地之都，仙鶴神鹿世界”而聞名。
(3)開發(fā)旅游理由:
1、保持本旅游中心的利益增長，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值。
2、提升本旅游集散中心的知名度和美譽度，塑造該公司的形象。
3、擴大市場占有率，在激烈的市場競爭中立于不敗之地，鞏固該公司在市場中的地位。
4、擴大本旅游中心的社會影響力，擁有固定的市場份額。
(4)活動的目的及意義:
(一)目的:通過旅游項目在十一黃金周的首次上市，旨在推動本中心在旅游旺季及以后淡季也能保持銷量及利潤增長，同時更好地做好本中心的品牌，牢固在大眾心中的地位。
(二)意義:通過此促銷戰(zhàn)略，初步進入這個項目，增加本旅游集散中心的戰(zhàn)經(jīng)驗，提升企業(yè)競爭力。
(三)時間:5月1號正式推出
(四)地點:鹽城旅游上海推廣中心，江蘇新干線上海推廣中心，鹽城凱越體育旅行社。
(5)活動目標:
“踏東方濕地之都，游仙鶴神鹿世界”宣傳促銷活動。
(6)活動開展:
1、挑戰(zhàn)自我，魅力四射，在上海的地鐵站，車站，火車站等公共場所現(xiàn)場進行才藝表演，以現(xiàn)場人投票為主，前五十名這將免費參加上海鹽城一游。
2、旅游知識競猜活動:通過搶答的形式競答一些旅游知識點，答對者將獲得鹽城任意旅游景點的免費門票。
3、自行組織團隊，10人以上(含10人)，可以對其打八折。
4、活力校園:在各大知名學(xué)校里舉行活動，吸引更多的學(xué)生參與進來。
(7)經(jīng)費預(yù)算:
1、籌備費用
(1)上海到鹽城費用0、5萬元。
(2)鹽城接待旅游客人0、8萬元。
2、宣傳費用
(1)宣傳海報3000份0、5萬元。
(2)電視廣告3個月1、5萬元。
(3)報紙廣告3期0、7萬元。
3、活動費用
(1)租用場地1萬元。
(2)景點門票費用0、3萬元。
合計4、6萬元。
項目策劃 篇9
一、策劃背景
（一）我國鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展
發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游，是推進農(nóng)業(yè)功能拓展和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要舉措，是促進農(nóng)民就業(yè)增收的重要渠道，是推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要載體。20xx年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》明確提出“要實施鄉(xiāng)村旅游富民工程”，國務(wù)院20xx年1號文件專門強調(diào)“要積極發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游”。
為了加快休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，國家旅游局頒發(fā)了《全國鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展綱要（20xx－20xx年）》；20xx年，農(nóng)業(yè)部和國家旅游局決定開展全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和全國休閑農(nóng)業(yè)示范點創(chuàng)建活動，制定了《關(guān)于開展全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和全國休閑農(nóng)業(yè)示范點創(chuàng)建活動的意見》，啟動了示范縣和示范點的評選工作，首批評出了全國32個示范縣和100個示范點。
為了促進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游健康發(fā)展，20xx年9月，召開了全國發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游工作會議，總結(jié)研究全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的實踐經(jīng)驗。會議強調(diào)要進一步提高認識，切實把鄉(xiāng)村旅游作為國內(nèi)旅游的基礎(chǔ)工程來抓，把鄉(xiāng)村旅游作為發(fā)展國內(nèi)旅游的主戰(zhàn)場，擺上突出位置，加強謀劃，深入推進，抓實抓好。
我國鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，已成為居民旅游消費的重要領(lǐng)域。20xx年，全國已有5.3萬個鄉(xiāng)村旅游特色村，年接待游客超過6億人次，旅游收入超過1500億元。
�。ǘ┖幽相l(xiāng)村旅游加快發(fā)展
河南是農(nóng)業(yè)大省，鄉(xiāng)村旅游資源豐富。為了加快鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，省旅游局與省委農(nóng)辦、省農(nóng)業(yè)廳、省扶貧辦聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展全
省鄉(xiāng)村旅游的意見》，篩選了128個特色旅游村加強建設(shè)。河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程，標志著河南鄉(xiāng)村旅游進入了一個嶄新的提升階段。全省上下圍繞“百村萬戶”旅游富民工程，促進了鄉(xiāng)村旅游的加快發(fā)展。欒川縣和鄭州市惠濟區(qū)被評為全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣（區(qū)），洛陽銀杏嘉年華、商丘寧陵縣劉花轎村、河南省龍泉山莊被評為全國休閑農(nóng)業(yè)示范點；全省評定了128個旅游特色村；在20xx年全省鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)驗交流會上，30個特色旅游村鎮(zhèn)受到獎勵。與全省比較，陽平鎮(zhèn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展相對滯后。
二、策劃思路
以《全國鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展綱要（20xx－20xx年）》為指導(dǎo)，以河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程為契機，以“蘋果之鄉(xiāng)，民俗之花，魅力大寨”為品牌，發(fā)揮裴張-大寨鄉(xiāng)村旅游的后發(fā)優(yōu)勢，優(yōu)化整合規(guī)劃區(qū)觀光農(nóng)業(yè)、民俗風(fēng)情、鄉(xiāng)村風(fēng)景等鄉(xiāng)村旅游資源，高水平開發(fā)以生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑、民俗風(fēng)情體驗、鄉(xiāng)村休閑度假為重點的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系，完善鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化鄉(xiāng)村旅游環(huán)境，把鄉(xiāng)村旅游培育發(fā)展成為大寨鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的重要支撐，把規(guī)劃區(qū)建設(shè)發(fā)展成為特色鮮明的鄉(xiāng)村旅游目的地。
三、項目策劃
�。ㄒ唬疤O果之鄉(xiāng)?休閑游憩”旅游項目
1.項目背景
�。�1）靈寶蘋果資源優(yōu)良
“靈寶蘋果”品質(zhì)優(yōu)良，被中國果協(xié)授予“中華名果”稱號，是獲得國家質(zhì)檢總局“原產(chǎn)地標記注冊”的地方特產(chǎn)。大寨蘋果生產(chǎn)是一大產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民收入的一大來源；大面積蘋果種植也是一大農(nóng)業(yè)景
觀，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游的一大資源。
�。�2）大寨地區(qū)鄉(xiāng)村旅游資源豐富
大寨村及其周邊地區(qū)水果資源豐富，既擁有大面積蘋果種植也擁有溝南櫻桃和草莓、北溝杏等特色果品，也適合葡萄、桃、油桃、李、柿、梨、大棗、核桃等果品和油葵、杭菊等觀賞性經(jīng)濟作物生長，并坐擁小寨河水庫、裴張水庫等水體旅游資源�！蛾柶芥�(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》提出要“積極發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)”；在《靈寶市陽平鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20xx~2020）》中，裴張村和大寨村的開發(fā)方向確定為“生態(tài)農(nóng)業(yè)，休閑旅游”。
2、項目構(gòu)思
本項目以“蘋果之鄉(xiāng)休閑旅游”為主題，與靈寶經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃相銜接，整合大寨村及其周邊地區(qū)以水果種植為特色的觀光農(nóng)業(yè)旅游資源和其他鄉(xiāng)村旅游資源，規(guī)劃鄉(xiāng)村旅游項目，將該地區(qū)建設(shè)為靈寶紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)（命名為“大寨紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)”，簡稱為紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)），推動靈寶鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。
3、項目要點
�。�1）紅蘋果創(chuàng)意莊園建設(shè)項目
紅蘋果創(chuàng)意莊園（以下簡稱莊園）定位為集果品高效生產(chǎn)與觀光休閑旅游于一體的休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游園區(qū)。本項目設(shè)置的目標是：建設(shè)適應(yīng)都市休閑圈層對休閑農(nóng)業(yè)旅游消費理念由觀光體驗娛樂休閑向時尚前衛(wèi)創(chuàng)意休閑不斷提升的趨勢，在休閑農(nóng)業(yè)中營造優(yōu)質(zhì)生活的高雅氛圍、體現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的時尚氣息、體驗新奇、刺激、時尚等現(xiàn)代休閑娛樂元素、既保持鄉(xiāng)野淳樸又不失時尚韻味的紅蘋果創(chuàng)意園，打造陽平創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)旅游新時尚高地。將紅蘋果創(chuàng)意莊園建設(shè)成為全國休閑農(nóng)業(yè)示范點。
●五彩果園，凸顯園區(qū)本底
以蘋果為主體的多種果樹、果園是紅蘋果創(chuàng)意莊園的基本環(huán)境本底，要精心布設(shè)和配置特色果園體系，凸顯“花果飄香五彩大果園”的環(huán)境氛圍。該果園體系以高效生產(chǎn)型果園單元為主體，精心布置以下具有特色果樹品種和特色果園環(huán)境的觀光體驗型果園單元。
○生產(chǎn)景觀果園。大量種植適宜本地氣候和土壤條件、具有觀賞功能的優(yōu)良果樹品種，凸顯莊園果樹特色；合理搭配主栽果樹品種的成熟期，科學(xué)利用不同樹種、不同品種的生物學(xué)特性，運用延遲或提早栽培等科技手段、溫室大棚等設(shè)施，創(chuàng)造三季有花、四季有果的特色果園環(huán)境。
○景點景觀果園。按照一園一色的特點建設(shè)小巧玲瓏、特色鮮明的'系列果園單元。在品種選擇、樹體管理、花果管理等各方面都要盡量突出園林藝術(shù)效果，增強觀賞性，趣味性，達到新、奇、特、美的效果。如運用整形修剪技術(shù)，創(chuàng)造各種奇特的樹形藝術(shù)形態(tài)，提高樹體的觀賞價值；運用各種嫁接手法，人工授粉、水肥控制技術(shù)，在同一棵樹上嫁接不同品種，培養(yǎng)出一樹多果，色澤艷麗的水果，構(gòu)成一道靚麗的景觀。
○采摘品嘗果園。選擇一定的優(yōu)質(zhì)品種果園單元，在園內(nèi)合理地布設(shè)游覽道路，做到觀光游憩步道與果樹生產(chǎn)管理道路相分離；種植部分觀光園藝類植物，設(shè)置供游人歇息的亭、廊、桌、凳等設(shè)施，使其具有觀光休閑和采摘品嘗功能，成為采摘品嘗專區(qū)。
●精心打造，突出創(chuàng)意特色
○創(chuàng)意生產(chǎn)設(shè)施。溫室和大棚既是不可或缺的高效農(nóng)業(yè)設(shè)施，也是不可或缺的觀光農(nóng)業(yè)載體，應(yīng)對其進行創(chuàng)意設(shè)計。既要保持其應(yīng)有的生產(chǎn)功能，又要避免生硬、簡陋的傳統(tǒng)形象，使其具有殿堂一般時
尚、浪漫、典雅的造型，給人以耳目一新的感受。
○果韻主題客房。充分運用水果造型和水果色彩元素，從客房的內(nèi)部裝修色彩到家具、用品、飾物等各方面，突出果韻主題風(fēng)格。如象征平平安安、紅紅火火的紅蘋果色調(diào)，象征著和平、生命、青春、希望的綠蘋果色調(diào)，象征幽遠、深邃、寧靜、理智的藍莓色調(diào)，象征熱情、熱烈、喜慶、吉祥、興奮、自信的紅莓色調(diào)；水果造型用具、吉祥物；水果切片造型窗簾和床單等。
○水果美食盛宴。改變水果直接啃咬的傳統(tǒng)吃法，開發(fā)果飯、果羹、水果燒烤、水果沙律、水果撈、水果咖啡、果茶、果酒、果凍、果汁、果脯等果食系列產(chǎn)品，舉辦水果美食盛宴，提供水果養(yǎng)生咨詢、水果美容服務(wù)。
○童趣果藝天地。主要針對兒童布設(shè)一個充滿水果夢幻色彩富有童趣的水果童話世界——水果寶寶親子果藝天地，在這里點綴各種水果，布置優(yōu)秀水果寶寶親子果藝作品（實物或圖片），展銷有趣的卡通水果造型工藝玩具和工藝品，吸引孩子在這里獨自或在家長的協(xié)助下學(xué)習(xí)水果雕刻、拼接等水果造型藝術(shù)，帶走自己的“作品”；組織水果寶寶親子果藝比賽，對優(yōu)秀“作品”給予獎勵。既豐富旅游活動內(nèi)容，又有益于培養(yǎng)孩子的創(chuàng)造性思維。
○培植創(chuàng)意蘋果。通過日光處理技術(shù)，將蘋果賦予藝術(shù)色彩，大力培育創(chuàng)意蘋果。其制作方法是：把書法、簡筆畫、剪紙、電腦PS等藝術(shù)與蘋果生產(chǎn)結(jié)合起來，通過圖案設(shè)計、遮光圖案紙制作、綠色無公害果實套袋、果實摘袋、果實篩選、粘貼、采收、選果等系列程序制作而成。當(dāng)果實采收時，紅艷艷的蘋果表面便被陽光雕刻上了金黃色的各式圖案或書法作品，從而將蘋果躍變?yōu)閭鬟f情感、傳播文化的創(chuàng)意藝術(shù)品，同時也將極大地提高經(jīng)濟價值。用同樣的方法也可以
項目策劃 篇10
一、項目簡介
本項目位于新疆伊犁鞏留縣陽光新天地4樓，策劃人依據(jù)國際、國內(nèi)一體化(一站式)綜合服務(wù)體的流行趨勢，策劃集合餐飲、娛樂等多項目為一體的綜合型現(xiàn)代消費場所。
1.項目占地總面積為4800平方米，(詳見平面圖)。
2.項目涵蓋餐飲、自助火鍋、電玩動漫城、迷你影院。
1.餐飲廣場
餐飲廣場規(guī)劃面積為800--1000平方米(不含公共面積)，共計10個分類小吃檔口，基本涵蓋當(dāng)?shù)孛〕约盀豸斈君R品牌小吃，時尚飲品的綜合型美食廣場。
項目規(guī)劃：策劃人向投資人提供完整的餐飲區(qū)域平面策劃圖、檔口規(guī)劃圖、廚具擺放圖、煙道規(guī)劃圖、電力分布圖以及人員架構(gòu)表、管理制度、基礎(chǔ)設(shè)施采購清單等開業(yè)前所必要的基本設(shè)計規(guī)劃。
項目招商：餐飲品牌的招商工作由策劃人組織實施，實施過程中產(chǎn)生的廣告等費用由投資人承擔(dān)。招商采用60%當(dāng)?shù)仄放萍?0%烏魯木齊名優(yōu)品牌的招商模式。為吸引有利品牌的入駐，采用交納押金拎包入住的方式。具體招商要求見雙方后續(xù)簽訂的招商委托協(xié)議。
項目裝修：策劃人在策劃過程中只提供投資人平面設(shè)計規(guī)劃圖及協(xié)助投資人確定裝修風(fēng)格，評估裝修與餐飲后續(xù)經(jīng)營的合理性要求，具體裝修預(yù)算及組織實施等由投資人自行找專業(yè)裝修公司洽談商定。
項目管理：餐飲廣場采用無租金，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一宣傳，按月結(jié)款的基本管理模式。項目盈利：商戶按月向公司繳納經(jīng)營額的百分比作為扣點繳納給公司，同時承擔(dān)服務(wù)人員，保潔人員及管理人員的部分工資分擔(dān)。水、電、氣等物業(yè)費用按實際發(fā)生額繳納。
2.自助火鍋
策劃人為投資人策劃的時尚型自助火鍋占地面積為800--1000平方米。自助火鍋店裝修時尚，菜品除基本火鍋涮菜外，另提供免費飲料，酒水，各式冷菜，時令水果，各式糕點，法式鐵板燒，新疆燒烤等主食供客人選擇。是工薪階層的美食首選，也是密集性人流量的最大保證。
項目規(guī)劃：策劃人向投資人提供后廚設(shè)備擺放圖，項目平面規(guī)劃圖及人員架構(gòu)，管理制度等前期資料。項目管理：策劃人為投資人推薦專業(yè)后廚團隊，保證投資人的成本控制，菜品口味及前廳服務(wù)質(zhì)量。
項目模式：項目裝修及前期投資均由投資人負責(zé)。策劃人協(xié)助投資人對有關(guān)問題給予參考意見。
3.電玩動漫城
電玩動漫城規(guī)劃面積為650平方米(不含公共面積)，策劃人選擇具有專業(yè)電玩城運營經(jīng)驗及設(shè)備的公司提供給投資人，投資人可進行實地考察，并出具投資意見，具體投資事宜由投資人與電玩城運營公司自行協(xié)商確定。本策劃書中不具體列舉。
4.迷你影院
迷你影院規(guī)劃面積為800-1000平方米。由于影院運營的特殊性(影片版權(quán)及放映權(quán))所有影院均需要采用加盟模式。品牌影院的加盟費用非常高昂(根據(jù)規(guī)模一般在500-1000萬元以上)，并對加盟地點及條件有著非�？量痰囊�。所以策劃人根據(jù)投資人的需求及實際情況選擇有資質(zhì)的.電影院線，提供給投資人，由投資人與影院相關(guān)人洽談投資事宜。但因影院項目的專業(yè)性，影院裝修設(shè)計，設(shè)備購買，現(xiàn)場施工，后期調(diào)試等工作全部都有加盟的電影院線公司負責(zé)，因此所有投資決定均有投資人與電影院線公司自行協(xié)商確定。
三、項目策劃費用
以上所有項目策劃費用為80000元。
四、項目發(fā)展前景
項目規(guī)劃中涵蓋了綜合體的全部集合模式，餐飲廣場是周邊人群日常消費的主體，時尚火鍋是家庭、朋友聚會的理想場所，而電影、電玩則提供了年輕人娛樂休閑的需求。幾種業(yè)態(tài)自成體系且客源具有互相拉動性，根據(jù)烏魯木齊現(xiàn)有的此類場所的運營經(jīng)驗，幾種業(yè)態(tài)的配合起到了客源共享，拉動消費，留住消費者的極好效果。根據(jù)策劃人實地的考察發(fā)現(xiàn)，此項目一旦成功實施，可以成為當(dāng)?shù)匚ㄒ磺以诤荛L一段時間內(nèi)都不會被替代的優(yōu)勢項目。
五、項目投資建議
任何項目的投資都具有一定風(fēng)險性及不確定性，根據(jù)策劃人的策劃經(jīng)驗及實地考察后綜合分析給出以下建議。
1.由于項目所在地所處地理位置并非一線城市，客源消費能力及客源數(shù)量都和一線城市無法一致，所以投資人應(yīng)根據(jù)實際情況確定投資規(guī)模，不建議追求太過豪華的裝修風(fēng)格及太過高端的品牌入駐。
2.餐飲項目屬于長期穩(wěn)定回報項目，建議投資人在項目初期根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰞r格和客源可以接受的價位起步，穩(wěn)步發(fā)展，培養(yǎng)自己的固定消費人群。
六、項目策劃說明
1.項目策劃書只是項目策劃的基礎(chǔ)說明，用于投資人了解策劃人的策劃建議及項目的具體內(nèi)容，至于項目的具體實施規(guī)劃還需投資人和策劃人進行詳細的溝通。
2.投資人確定投資意向后，需和策劃人簽署前期策劃協(xié)議，明確雙方責(zé)任，時間節(jié)點，雙方義務(wù)及報酬。
3.項目開始運營前，投資人應(yīng)和各項目運營團隊簽署項目運營合作協(xié)議，明確經(jīng)營方式，經(jīng)營理念，雙方責(zé)任及義務(wù)，任務(wù)目標等具體事項。
4.策劃人可向投資人建議有相關(guān)經(jīng)驗的裝修公司及其他業(yè)務(wù)發(fā)生方，但不參與任何有關(guān)決策。
5.項目中所涉及的工商，稅務(wù)，消防，天然氣，衛(wèi)生，文化等政府部門的營業(yè)手續(xù)均由投資人自行協(xié)調(diào)辦理。但策劃人在投資人辦理上述手續(xù)時給予相關(guān)資料上的協(xié)助。
6.項目策劃過程中的其他未盡事宜均由投資人與策劃人協(xié)商后，簽署相關(guān)協(xié)議形成文字性意見。
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