中國個人住房貸款政策及價值取向研究

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中國個人住房貸款政策及價值取向研究

王巍卓　沈陽師范大學(xué)國際商學(xué)院�。保保埃埃常�

機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，但對房產(chǎn)的非合理需求缺乏有效控制，投機(jī)炒房快速增長，同時，中低檔住宅供應(yīng)比例下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。此后，國家利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高房產(chǎn)交易成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，中低價住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低。２００６年，國家在行使多種經(jīng)濟(jì)手段【關(guān)鍵詞】

的同時，吸取了前兩年的教訓(xùn)，通過出臺個人住房貸款；政策；問題

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的

一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景下中國住房貸款意見》，彌補(bǔ)了房貸政策的不足，直接宏觀政策的演變調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，并有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)

１９９８年是我國取消福利分房，開展住信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)。房制度市場化改革的起步之年，此后，也②房貸政策的松動——大量空置房是國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的２００４年以前，在積極財政政策調(diào)控一個時期。住房消費(fèi)的增長與社會經(jīng)濟(jì)的下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場具有典型“亮點(diǎn)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展密不可分，顯現(xiàn)正相關(guān)的連帶效應(yīng)。特征。“十五”期間，許多城市將房地產(chǎn)業(yè)

總體來看，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢列為支柱產(chǎn)業(yè)。同時，信貸政策也在影響是穩(wěn)步提升的，國家在制定產(chǎn)業(yè)政策時會和調(diào)控房地產(chǎn)的投資和需求，局部地區(qū)房采取相機(jī)決策，特別是如前所述，房產(chǎn)政地產(chǎn)投資過熱，購買多套住房的投機(jī)需求策是一種短期性政策，會按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)增加，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)越來越多的空置房勢和政府調(diào)控意圖進(jìn)行變化。１９９５年以來，難以消化，房貸政策出現(xiàn)松動跡象。２００５我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)可以劃年，國內(nèi)商品房空置率達(dá)２６％，大大超過分為三個階段，一是政策啟動階段（１９９５—國際公認(rèn)的５％～１０％的警戒區(qū)間。因此，１９９８年），商業(yè)銀行在這一時期開始辦理個從政策層面看，支持經(jīng)濟(jì)型住房發(fā)展、支人住房貸款業(yè)務(wù)，并從１９９８年下半年起，停持有效需求的房貸政策總體趨向不會改止住房的實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化，為變，只是在刺激個人住房消費(fèi)需求方面會住房金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。二是擴(kuò)張發(fā)有所收縮。展階段（１９９９—２０００年），國家通過中央銀③房貸政策的風(fēng)險——信用環(huán)境差行發(fā)布了多項(xiàng)鼓勵政策，在優(yōu)惠利率、貸信用環(huán)境建設(shè)是國內(nèi)大部分行業(yè)，包款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放括房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的一個軟貸門檻，支持個人消費(fèi)信貸。三是規(guī)范調(diào)肋。近幾年，國內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的金整階段（２００１～２００６年），針對個人住房貸融機(jī)構(gòu)與咨詢中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合，建立了個人款過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，人民銀行為降聯(lián)合征信系統(tǒng)，為有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險、規(guī)范房產(chǎn)金融市場秩序、險，特別是個人住房貸款風(fēng)第一文庫網(wǎng)險發(fā)揮了重要抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，及時收緊放貸條件，加作用。目前，全國范圍內(nèi)的征信系統(tǒng)還沒強(qiáng)了對個人住房貸款的管理。有真正建立起來，金融機(jī)構(gòu)之間的資源共

享、平臺合作在短時間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，所以，

二、房貸政策存在的問題及評價市場環(huán)境下的信用建設(shè)與維護(hù)還有待進(jìn)一

住房問題是關(guān)平民生的大問題，近幾步加強(qiáng)。年國家出臺一系列的調(diào)控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時進(jìn)行調(diào)三、加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險控制的整，但房地產(chǎn)市場仍然存在住房結(jié)構(gòu)不合措施建議理、部分城市房價上漲過快、中低收入居①強(qiáng)化個人住房貸款的保險機(jī)制民住房難以滿足等問題。商業(yè)銀行就貸款抵押物價值為標(biāo)的，

①房貸政策的盲區(qū)——結(jié)構(gòu)性矛盾要求借款人向保險公司投保住房抵押財產(chǎn)２００４年以后，人民銀行多次上調(diào)金融保險。２００２年４月后，保監(jiān)會對原保險范【文章摘要】近幾年來，中國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)，為推動經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時，房地產(chǎn)投資過熱、房價高漲等問題也在一定程度上干擾了經(jīng)濟(jì)秩序。

圍進(jìn)行了調(diào)整，除對抵押物的不可抗力導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)行保險外，另對借款人由意外造成的傷亡，喪失還款能力，由保險機(jī)構(gòu)償還貸款余額。這項(xiàng)個人住房貸款綜合保險品種在很大程度上，降低了銀行與借款人的風(fēng)險。然而僅此一項(xiàng)保險還不足以分解銀行的風(fēng)險。建議增加由房地產(chǎn)開發(fā)商投保以銀行作為第一受益人的責(zé)任保險；由借款人或銀行投保的以借款人信用為標(biāo)的，銀行為第一受益人的保證保險；由銀行每月就個人住房貸款人余額按比例繳納保險金，對于逾期超過某月的貸款，保險公司支付逾期部分的賠償金（保險品種創(chuàng)新），當(dāng)然，這種險種需要　計算　一個比較合理的保費(fèi)。一旦出現(xiàn)風(fēng)險，銀行可直接向保險公司行使保險權(quán)益，使債權(quán)獲得最大限度的保障，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險合理有效的轉(zhuǎn)移，把貸款風(fēng)險控制到最低限度，也可使銀行從繁瑣的法律糾紛中解脫出來。

②盡快建立健全個人住房貸款的法律體系

盡快完善個人住房按揭貸款的配套法律法規(guī)。應(yīng)對期房抵押登記、抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)中介的法律責(zé)任、個人債務(wù)的追償、甚至是個人破產(chǎn)制度等問題都做出明確的規(guī)定。進(jìn)一步完善抵押、拍賣制度，簡化手續(xù)，提高效率，切實(shí)解決抵押物處置難的問題。商業(yè)銀行在辦理個人住房按揭過程中應(yīng)盡量規(guī)避法律不健全帶來的風(fēng)險。謹(jǐn)慎受理低收入居民的第一套住房貸款；謹(jǐn)慎受理購買小戶型、低總價住房的第一套貸款；必要時可要求降低貸款成數(shù)，或追加擔(dān)保物。再如，在辦理個人住房按揭貸款過程中，可要求抵押物所在地公證處對抵押合同進(jìn)行“強(qiáng)制執(zhí)行”的公證，一旦發(fā)生嚴(yán)重不履約，可直接向法院申請執(zhí)行，縮短處置時間和費(fèi)用。

【參考文獻(xiàn)】

１、張勇，個人住房貸款的風(fēng)險與防范，現(xiàn)代金融，２００５，（１２）�。�２、韓雙，個人住房貸款的風(fēng)險來源與防范，海南金融，　２００５，（０４）　．

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