對公有房屋拆遷補償方法的商榷

    《城市房屋拆遷管理條例》以下（簡稱《條例》）經(jīng)修訂于2001年11月1日起施行，各地在新《條例》頒布實施后，陸續(xù)制訂出臺了相應的行政法規(guī)、管理辦法，關于公有租賃房屋的拆遷補償問題，不但涉及到拆遷人和房屋所有人，還涉及到房屋承租人，既要對房屋所有人進行補償，又要對房屋使用人進行安置，為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新《條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協(xié)議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產(chǎn)權調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則，結合"買賣不破租賃"這一民法精神，將公房拆遷補償視作互易的買賣，對承租人的承租權益予以保護，明確而具體，具有極強的可操作性。

    有的地區(qū)為了促使拆遷工作順利開展，減少對公房承租戶安置的矛盾，對公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補償安置政策，尤其在補償利益的分配方面，政策差異較大，有些地區(qū)在行政管理辦法中作了如下規(guī)定：拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應當將補償金額中相當于被拆遷房屋的重置價格結合成新部分補償給房屋所有權人，其余部分補償給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關系在拆遷補償后自動解除。這一規(guī)定，在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾，回避了所有人和承租人對補償安置達不成一致意見時的僵局，加快和推進了拆遷工作的進行，但隨著這一補償辦法的實施，其不合理性逐漸顯露。筆者認為，公房拆遷補償?shù)倪@一規(guī)定值得商榷。

    一、 公房產(chǎn)權人是無差別的民事主體，在拆遷補償中的權益不應有別于私房產(chǎn)權人。

    按房屋所有權的性質(zhì)，房屋的產(chǎn)權可分為公有和私有公房，按管理權屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權能，與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。新《條例取消了原《條例》關于國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規(guī)定，這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經(jīng)根據(jù)法律的授權成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執(zhí)行政策當中，應保持法規(guī)的嚴肅性和一致

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