論房屋抵押與房屋按揭的異同

　　一直以來，衣食住行都是人類生存的基本需求，而其中極為重要的就是居住所需的房屋，因此才有安居才能樂業(yè)這一說。同時，購房置業(yè)對每個家庭來說幾乎可以說是一項最大的投資，有的甚至還要耗盡畢業(yè)的積蓄。然而要等到每個家庭都攢足了一次性購房置業(yè)的資金，恐怕也不符合房屋需求不斷增長的現狀和較多年輕一代超前消費的觀念。

　　當前，國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1：6左右時，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以緩解。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，由此便導致全國400多萬住房困難戶、危房戶與5000多萬平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面①。要在短期內使居民家庭的年收入與房價之比上升到1：6左右是不現實的。在這種情況下如何推動房屋業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問題，于是，房屋按揭等在發(fā)達市場經濟的國家和地區(qū)較為流行的融資購房方式也經香港傳入我國，成為促進房地產業(yè)發(fā)展、滿足居民購房需求的一種有效方式。置業(yè)者用少量的錢購得預售房，取得了房產權益，房地產開發(fā)商也因提前將商品房售出而獲得了流轉加快的效益，而銀行也愿意在降低風險的前提下提供貸款，獲取收益，三方當事人各取所需，皆大歡喜。它很好地緩解了房屋市場資金緊張的狀況，使普通百姓圓一個安居夢。房屋按揭較其他類型房屋抵押更具靈活性，具有更深一層的社會意義和經濟作用。

　　為了更好地將“房屋抵押”這種傳統(tǒng)融資擔保方式與目前較為流行的“房屋按揭”的融資購房方式進行區(qū)分，筆者試從以下幾方面對二者的異同進行比較分析后發(fā)表如下淺見，要求于諸方家。

　　一、 房屋抵押和房屋按揭的概念

　　房屋抵押是指借款人（或第三人）將自己有權處分的房屋以不轉移占有的方式向抵押權人（銀行等金融機構或其他法人、個人）提供債務履行擔保的行為，債務人不履行到期債務的，抵押權人有權依法以抵押的房屋折價或變賣所得的價款優(yōu)先受償。其法律依據主要是《民法通則》第89條“債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還”，及《中華人民共和國擔保法》第33條“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產折價或者以變賣該財產的價款優(yōu)先受償”的相關規(guī)定。

　　房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設中由開發(fā)商、銀行、購房人共同參加的一種購房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購房款后余款由購房人向銀行申請貸款，并將所購房屋設定擔保，由銀行收存保管購房人的購房證書和文本，并辦理樓花或現樓抵押登記，同時開發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔回購保證義務。

　　需要說明的是，在我國盛行的按揭一詞并不是法律術語，我國現行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國的一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對房屋開發(fā)在不同階段的擔保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關于按揭的規(guī)定。2003年5月7日最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔保貸款”。最高人民法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時談到，商品房擔保貸款也就是人們通常所說的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國法律背景而形成了具有專門中國法律內涵的中國習慣法所認可的法律術語②。

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