- 相關(guān)推薦
本案承租人要交回房屋嗎
案情：2002年7月，某家電銷售部（下稱銷售部）聘請家電維修技術(shù)人員劉某為銷售部售后服務(wù)技術(shù)人員，聘用期為2年，聘用期剛開始，劉某便提出住房困難問題。銷售部老板遂將其所有的一間單房租給劉某居住，雙方訂立了租賃合同。雙方在合同中約定：“如果劉某不愿受聘于銷售部，則租賃合同解除。”2003年4月，銷售部由于經(jīng)營不景氣，提出不再聘請劉某。但劉某提出房屋的租賃期未滿，不能交回房屋。銷售部多次要劉某交出該房，劉某皆予拒絕。2003年5月，銷售部老板將該房賣給了萬某，萬某多次要求劉某騰出房屋，劉某據(jù)理力爭。為此，萬某訴到法院。分歧：法院在處理本案時(shí)存在兩種意見：
第一種意見認(rèn)為：因聘用合同規(guī)定如果劉某不再受聘于銷售部，則應(yīng)解除租賃關(guān)系，因此劉某離開了銷售部，根據(jù)合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)交回房屋。
第二種意見認(rèn)為：根據(jù)合同規(guī)定：只有在劉某不愿意接受聘用時(shí)才解除租賃合同，而劉某并未主動提出不接受聘用，因此不應(yīng)交房。至于萬某雖已買到了該房，按照買賣不破租賃原則，也無權(quán)要求劉某騰出該房。
評析：筆者同意第二種意見。
合同解除是指合同有效成立后，應(yīng)具備合同解除條件時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示而使合同關(guān)系自始消滅或在將來消滅的一種行為。合同解除方式可分為法定的解除和約定解除，約定解除又可以分為協(xié)議解除和約定解除。本案涉及的是事先約定解除權(quán)的方式。事先約定解除權(quán)，是指合同成立以后，在沒有履行或沒有完全履行之前，由當(dāng)事人一方行使解除權(quán)，從而使合同關(guān)系消滅的方式。我國合同法第九十三條第二款即是對事先解除權(quán)的規(guī)定，即“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)解除權(quán)人可以解除合同�！焙贤ǖ谒氖鍡l中規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件�！浇獬龡l件的合同自條件成就時(shí)失效。”可見，事先約定解除權(quán)的合同，就是附解除條件的合同，這種合同在某種條件成就時(shí)，經(jīng)一方行使解除權(quán)而使合同解除。從本案來看，劉某與銷售部在租賃合同中明確約定，如果劉某“不愿意受聘”于銷售部，則解除租賃合同。劉某“不愿意受聘”于銷售部是解除該租賃合同的條件，但事實(shí)上該條件并未成就，劉某并不是不愿意繼續(xù)受聘，而是銷售部不愿繼續(xù)聘用劉某。所以銷售部無權(quán)行使解除合同的權(quán)利。
但是，銷售部在將該房轉(zhuǎn)讓給萬某后，租賃合同是否解除呢？出租人將房屋出租給他人后，并不喪失對租賃財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，作為所有人，仍然享有對出租財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。只是其在轉(zhuǎn)讓出租的房屋時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利�！痹摲ǖ诙俣艞l又規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”這就是買賣不破租賃原則。即租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，租賃合同繼續(xù)有效，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。此時(shí)，租賃權(quán)實(shí)際已從純粹的債權(quán)變成為物權(quán)化的債權(quán)，即具有對抗第三人的物權(quán)效力。本案中，劉某所享有的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有人萬某，在承租人劉某與受讓人萬某之間，無需另外租賃合同。而因租賃物的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移自然發(fā)生租賃關(guān)系，萬某成為出租人，劉某仍為承租人，租金的數(shù)額、支付方法和租賃期間應(yīng)維持不變，只存在租期屆滿后才可以終止該合同，此時(shí)劉某理應(yīng)騰出房屋。
本案承租人要交回房屋嗎
【本案承租人要交回房屋嗎】相關(guān)文章：
本案事實(shí)證明04-29
真的要辭職嗎？04-30
結(jié)婚要開證明嗎04-29
離職證明要簽字嗎04-29
400米要全程沖刺嗎03-05
出國要出生證明嗎11-22
領(lǐng)結(jié)婚證要證明嗎04-29
寶寶要補(bǔ)“蛋白粉”嗎05-02