公房使用權特殊的財產性質

　　1998年8月，南京市民高某（女）從自己單位分得公有住房一套，并與住房所有權所屬房產經營公司簽訂了公房租賃協(xié)議。當時，高某離異獨身，與兩任前夫共生有一兒（李男）一女（吳女），均未與其共同居住，但吳女的戶口在高某處。2000年1月，高某因病去世。同年5月，未經征得吳女同意，李男以4萬余元的轉讓價格將該公房使用權轉讓給胡某，房產經營公司則收取過戶費5200元，并辦理了公房租賃過戶手續(xù)。吳女發(fā)現后，以自己對該公房擁有使用權為由向胡某提出異議，胡某即要求李男退房退款。李男退還了款項，但在重新辦理公房租賃過戶時卻遭到房產經營公司拒絕。而胡某在從李男處取回款項后，即不再向房產經營公司交納租金。2002年5月，房產經營公司以胡某欠租為由解除了與胡某的租賃關系，收回了該公房。2002年11月、2003年1月吳女、李男分別起訴房產經營公司，均要求房產經營公司與自己建立公房租賃關系。

　　爭議?

　　案件主要爭議顯然集中在涉訴公房的使用權歸屬上。在審理過程中產生了三種意見。

　　第一種意見認為，吳女、李男均不能取得該公房使用權，訴訟請求均應予以駁回。

　　理由為公房承租人高某去世后，原租賃關系消滅，再與任何人建立租賃關系均是房產經營公司基于其房屋所有權實現所有權權能的活動，簽訂公房租賃協(xié)議自然需要房產經營公司同意�；�于房屋所有權人的意思表示，吳女、李男均不能取得公房使用權。

　　第二種意見認為，吳女應得到公房使用權。

　　理由為按照《城市公有住房管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定，公房原承租人死亡的，與其同戶籍的家庭成員有權繼續(xù)承租吳女戶籍與高某在一起，即有權繼續(xù)承租該公房；李男與原承租人不屬同一戶籍，且另有住房，不享有繼續(xù)承租的權利。對于吳女提起的訴訟，雖然其中尚有李男、胡某與房產經營公司的糾葛，但其繼續(xù)承租的權利仍然應當保護，吳女應取得該房的使用權。故應判決房產經營公司與吳女簽訂公房租賃協(xié)議。

　　第三種意見認為，吳女、李男共同擁有公房使用權。

　　理由為高某享有的公房使用權作為附著相應價值的財產權，當可發(fā)生繼承。李男、吳女以繼承人身份享有權利，共同擁有該公房使用權。在這種共同的權利基礎上，再在實體處理上尋求更合理的解決之道即可，比如一人承租，另一人得到相應補償等等。

　　筆者同意第三種意見。

　　評析?

　　第一種意見將公房使用權納入傳統(tǒng)物權法體系的思路，其優(yōu)點當然是很容易在民法理論中找到立足點。但筆者感覺其有意無意間回避了公房使用權的現實狀況，有“刻舟求劍”之嫌，并可能傷及既存權利體系的穩(wěn)定與衡平。

　　第二種意見雖多了一些法益衡量上的合理性，但以《城市公有住房管理規(guī)定》這樣一個部門規(guī)章作為裁判依據，要對抗傳統(tǒng)的所有權理論，層級太低。何況《城市公有住房管理規(guī)定》已經廢止，取其條款立法本意實在勉為其難。

　　而第三種意見，貌似從繼承入手，實際上則從對公房使用權權利性質的判斷上迥異于前述兩種意見，尤其是第一種意見。第三種意見雖缺失于傳統(tǒng)的物權法理論根據，卻有立足于公房使用權歷史與現實、有利于維護現存權利體系的優(yōu)點，而頗值得理論界及實務界探討。

　　筆者認為，我們有必要關注公房使用權特殊的財產性質。

　　首先需要明確，我們這里講的公房使用權是公有制基礎上，公房作為一種生活資料由國家進行分配制度的產物，是計劃經濟的遺存，具有明顯的“中國特色”。按照與之相關的原有規(guī)章及有關地方法規(guī)、規(guī)章尤其是政策的規(guī)定和實際執(zhí)行情況，公房的分

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