建筑物區(qū)分所有人對(duì)地基的權(quán)利

    秦某曾于1986年建造一棟三層樓房，面積約210平方米，1990年秦某將一層轉(zhuǎn)讓給本鎮(zhèn)居民鄭某，鄭某在一層開了一家餐館，雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，在登記簿和產(chǎn)權(quán)證書上都注明該房屋為雙方共有，但在登記薄的"附記欄"中注明一層為鄭某所有，二三層為秦某所有。1994年，當(dāng)?shù)卦庥龊币姷暮闉?zāi)，該樓一層遭水淹，水退后房屋嚴(yán)重受損，秦某與鄭某遂協(xié)商決定：將該房屋拆除后，由秦某出資15萬(wàn)元，鄭某出資10萬(wàn)元，翻蓋一棟三層樓房，鄭某占有一層，秦某占有二三層。協(xié)議訂立的第二天，雙方遂將舊房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因該塊地段位置較好，愿出高價(jià)購(gòu)買該塊地基。秦某也考慮到自己難以籌措15萬(wàn)元的蓋房資金，遂決定轉(zhuǎn)讓地基。雙方協(xié)商，以8萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該塊地基。價(jià)款交付秦某以后，秦某告知了鄭某，鄭某并未表示異議。但提出，因該房屬于雙方共有，且其所有原房屋的一層，對(duì)地基享有全部的使用權(quán)。因此，賣地基的價(jià)款應(yīng)當(dāng)由雙方均分。秦某認(rèn)為自己應(yīng)分得價(jià)金的三分之二，鄭某只能分得三分之一的價(jià)金。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，鄭某遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求分得4萬(wàn)元價(jià)款。

    （二）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)

    本案在處理過(guò)程中，法院內(nèi)部形成了幾種不同觀點(diǎn)。

    第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該地基既然為雙方共有，秦某無(wú)權(quán)將該塊地基轉(zhuǎn)讓給他人，秦某的轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分，該轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。

    第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：秦某的轉(zhuǎn)讓行為是有效的。因?yàn)榍啬痴加性�房屋的三分之二，因此有�?quán)單方面決定該地基使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而且由于秦某占有原房屋的三分之二，對(duì)地基當(dāng)然也享有三分之二的使用權(quán)，并應(yīng)當(dāng)分得出售價(jià)金的三分之二。

    第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：秦某的轉(zhuǎn)讓行為是有效的，但就該塊地基使用權(quán)的歸屬而言，既不能確定是按份共有，也不能確定是共同共有。在此情況下，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)推定該地基使用權(quán)為雙方共同共有，雙方各享有一半的權(quán)利。

    （三）作者的觀點(diǎn)

    我們首先需要確定原房屋的產(chǎn)權(quán)形態(tài)。原房屋最早為秦某單獨(dú)所有，1990年秦某將原房屋一層轉(zhuǎn)讓給鄭某以后，盡管雙方在該房屋產(chǎn)權(quán)登記薄上注明房屋系雙方共有，但實(shí)際上該房屋卻并非共有，而是區(qū)分所有。其原因在于：所謂共有，指數(shù)人對(duì)某一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，而不是指數(shù)人對(duì)一物分別享有所有權(quán)�？梢姡�共有乃是一個(gè)所有權(quán)，即使在按份共有關(guān)系中，各個(gè)共有人應(yīng)按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，各個(gè)共有人的權(quán)利都可及于共有物，但任何一個(gè)共有人都不得對(duì)共有財(cái)產(chǎn)主張單獨(dú)所有權(quán)。共有是指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體為數(shù)人，但其本身卻并非一種特殊的所有權(quán)形式。而建筑物區(qū)分所有，是指將一棟建筑物采用某種方式進(jìn)行分割，而區(qū)分為專有部分和共有部分，各區(qū)分所有人對(duì)其專有部分享有完全的所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有權(quán)。就專有部分而言，它是單獨(dú)的所有權(quán)，與一般所有權(quán)無(wú)異，在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)也應(yīng)分別進(jìn)行登記，因此，在區(qū)分所有情況下，一棟建筑物實(shí)際上已為多人單獨(dú)享有，這樣，所有權(quán)已不是一個(gè)而是數(shù)個(gè)。由于區(qū)分所有人對(duì)其專有部分享有所有權(quán)，因此他可以獨(dú)立使用收益并處分該財(cái)產(chǎn)，他人不得干涉。由于區(qū)分所有是由單獨(dú)所有和共同所有所組成的，因此，它是一種特殊的所有權(quán)形態(tài)。在本案中，秦某將一層房屋轉(zhuǎn)讓給鄭某以后，鄭某只是對(duì)一層享有所有權(quán)，而二三層所有權(quán)仍為秦某所有，在登記薄的"附記欄"中對(duì)此也作了明確記載�？梢姡�該三層樓房已經(jīng)通過(guò)橫向的分割方法，而分割為兩個(gè)部分并屬于不同所有人所有，從而形成了兩個(gè)不同的所有權(quán)。但雙方對(duì)大門、樓梯、墻壁等仍享有共有權(quán)�？梢�，該房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)實(shí)際上是區(qū)分所有，而非共有。

    有人認(rèn)為，本案中雙方登記時(shí)注明"產(chǎn)權(quán)共有"，考慮到一層為鄭某所實(shí)際使用，二三層為秦某所實(shí)際使用，因此這只是一種按份共有。我認(rèn)為：這一觀點(diǎn)是不妥當(dāng)?shù)�。因�(yàn)橐环矫�，在按份共有的情況下，各共有人享有的權(quán)利應(yīng)該及于整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)，只是應(yīng)對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)應(yīng)按份額來(lái)確定。而在本案中，鄭某只能對(duì)一層享有所有權(quán)，

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