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談破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權論文
在企業(yè)破產(chǎn)案件的審理過程中，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權問題是涉及的主要問題之一。因各破產(chǎn)企業(yè)的性質和注冊的時間不同，土地使用權的取得方式亦不一致，對破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的處置也不相同�，F(xiàn)將筆者對破產(chǎn)企業(yè)土地使用權問題的幾點淺顯的認識，與大家共同探討。
一、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的概念和法律特征
土地使用權是指按照法律對土地加以利用的權利。破產(chǎn)企業(yè)土地使用權是指破產(chǎn)企業(yè)依據(jù)法律規(guī)定業(yè)已取得并仍可以有償或無償?shù)乩猛恋禺a(chǎn)生效益的權利。根據(jù)土地管理法規(guī)定，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國有土地和集體所有的土地雖不得侵占、買賣或非法轉讓，但土地的使用權可依法轉讓。結合以上企業(yè)土地使用權的概念和有關的法律規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)土地使用權具有以下特征：
１、主體特定。即在清算組處分破產(chǎn)財產(chǎn)以前，土地使用權只屬于破產(chǎn)企業(yè)。
２、來源合法。破產(chǎn)企業(yè)原來賴以生存發(fā)展的土地使用全不論是以何種方式取得，都應是根據(jù)法律規(guī)定擁有土地使用權證。破產(chǎn)企業(yè)非法獲取的土地使用權，國家應無條件地無償收回。
３、財產(chǎn)有償。土地使用權作為破產(chǎn)財產(chǎn)的重要組成部分，其價值在破產(chǎn)企業(yè)生存時和破產(chǎn)后均會以不同形式體現(xiàn)出來。
４、程序規(guī)范。企業(yè)取得土地使用權的程序是經(jīng)過申請、審核、批準、發(fā)證，而要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權，不僅要遵循企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定的程序，還必須經(jīng)過資產(chǎn)評估程序、審核確認程序、成交價和議價程序、土地使用權轉移登記等一系列程序。
二、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的來源
國家供給土地使用者土地使用權的主要途徑有兩種，一種是出讓，另一種行政劃撥。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權以協(xié)議、招標、拍賣的方式在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。劃撥是指出讓、轉讓以外的其他各種取得土地使用權形式的行為，除撥用原來就屬于國有的土地以外，主要是指由國家向農(nóng)民集體征用一定面積的土地，所有權歸國家，使用權劃撥給單位或個人，由用地者支付征地費用，以后每年向國家繳納土地使用稅的土地使用形式。受讓的土地使用權在一定年限內(nèi)可以轉讓、出租、抵押，而行政劃撥取得的土地使用權只有規(guī)定用途的使用權。綜觀近幾年所審理的企業(yè)破產(chǎn)案件，大量的全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)土地使用權的取得，主要來源于行政劃撥，小部分才通過出讓與支付出讓金的方式獲取。
三、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的處理原則和程序
企業(yè)破產(chǎn)法雖然規(guī)定了如何處理破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)，但忽視了破產(chǎn)企業(yè)最重要的財產(chǎn)權利──土地使用權的處理問題，有關土地管理法規(guī)也未涉及，這對人民法院處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權帶來了相當?shù)碾y度。對此，筆者認為，要處理好破產(chǎn)企業(yè)土地使用權問題，有必要遵循以下原則：
(一)合法取得原則
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權可以抵押。有的瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，為了不喪失土地使用權，往往將土地使用權和地上建筑物或其他附著物作抵押，期望憑籍其土地使用權恢復生機。但如果該抵押合同違背國家法律、法規(guī)和土地使用權合同的規(guī)定，就應認定無效，抵押權人就不能按抵押合同取得土地使用權。因此，要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權，不僅要按法律規(guī)定辦理，而且受讓的權利主體、轉讓的形式和轉讓手續(xù)都要合法。
（二）優(yōu)先取得原則
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。如果破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)以前，已依法將土地使用權或地上建筑物、其他附著物抵押給抵押權人，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和企業(yè)破產(chǎn)法的有關規(guī)定，抵押權人有優(yōu)先受償權和優(yōu)先取得權。由于破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權是破產(chǎn)財產(chǎn)的組成部分，如果以轉讓等方式處理，首先也必須滿足全體債權人的需要。因此所有
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