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基于SAP的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理研究論文
隨著房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，如何從項(xiàng)目管理角度實(shí)現(xiàn)全面、全過(guò)程、全員的降耗增效，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變，有效地控制工程建設(shè)成本，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要課題。魯能集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理堅(jiān)持目標(biāo)控制、全面控制、事前控制和動(dòng)態(tài)控制的原則，建立了分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)、科學(xué)合理的全過(guò)程成本管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程、全方位的成本過(guò)程控制與動(dòng)態(tài)管理。
1 引言
房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，具有資金量大、施工期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、分工繁瑣、市場(chǎng)變動(dòng)因素大等特點(diǎn)，與資本市場(chǎng)的關(guān)系緊密。當(dāng)前，在政府緊縮市場(chǎng)資金，大力整頓市場(chǎng)的背景下，只要拿地建房，即可獲利的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不復(fù)存在，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)除戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌經(jīng)營(yíng)外，做好項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本管理顯得尤為重要。
魯能集團(tuán)布局全國(guó)、項(xiàng)目分散、點(diǎn)多面廣，項(xiàng)目公司與集團(tuán)總部之間存在大量的信息傳遞，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的了解項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，可使決策層針對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整投資策略，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)做出迅速反應(yīng)。魯能集團(tuán)基于SAP成熟企業(yè)管理模式，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理特點(diǎn)和企業(yè)自身實(shí)際業(yè)務(wù)需求，建立了覆蓋項(xiàng)目前期、招標(biāo)、進(jìn)度、合同、物資、成本、安全、質(zhì)量、竣工等全過(guò)程成本信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化、規(guī)范化管理。
2 項(xiàng)目全過(guò)程成本管理簡(jiǎn)介
借助魯能集團(tuán)專業(yè)的流程體系和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)有信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，基于SAP成熟企業(yè)管理模式，建立了房地產(chǎn)全過(guò)程成本信息管理系統(tǒng)，首先，建立標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系，實(shí)現(xiàn)成本規(guī)范化管理;其次，建立目標(biāo)成本和合約規(guī)劃管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)成本精益化管理;第三，通過(guò)工程預(yù)結(jié)算管理，強(qiáng)化成本“三價(jià)”管理;第四，建立采購(gòu)過(guò)程監(jiān)控模式，加強(qiáng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理。第五，通過(guò)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)成本的精確核算和綜合分析。
3 建立標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系，實(shí)現(xiàn)成本規(guī)范化管理
標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系主要包括兩方面內(nèi)容：一是統(tǒng)一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本科目名稱，為后續(xù)成本分析奠定基礎(chǔ);二是建立成本科目分級(jí)管理體系，滿足集團(tuán)與項(xiàng)目公司不同層面管理需求，如房地產(chǎn)成本管理中一級(jí)科目包括開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用和稅金，其中開(kāi)發(fā)成本細(xì)分為土地價(jià)款、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公用配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和資本化利息7大類二級(jí)科目，土地獲得價(jià)款細(xì)分為土地價(jià)款、土地契約稅、契稅、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等三級(jí)科目，依次細(xì)化分級(jí)。
標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系分級(jí)管理的主要功能包括：(1)建立成本實(shí)時(shí)監(jiān)控體系。成本科目是目標(biāo)成本測(cè)算和管理的基礎(chǔ)，是成本歸集的依據(jù)，是目標(biāo)成本剛性控制的必要條件，是成本精細(xì)化管理的前提。當(dāng)項(xiàng)目費(fèi)用達(dá)到某一成本科目的預(yù)設(shè)閾值時(shí)，系統(tǒng)可實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，并發(fā)出預(yù)警信息及超出目標(biāo)成本則終止其費(fèi)用發(fā)生;(2)實(shí)現(xiàn)集中管理靈活控制。立項(xiàng)申請(qǐng)審批釋放后，形成項(xiàng)目定義，按照不同的項(xiàng)目類型，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)程序創(chuàng)建或復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)成本科目來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目架構(gòu)的搭建，操作人員也可對(duì)生成的項(xiàng)目架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，以滿足實(shí)際生產(chǎn)的需要，對(duì)于物業(yè)類型下的結(jié)構(gòu)，科目體系保持一致，用科目編碼進(jìn)行區(qū)分。
4 建立目標(biāo)成本和合約規(guī)劃管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)成本精益化管理
(1)目標(biāo)成本是項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中必須達(dá)到的成本控制目標(biāo)，目標(biāo)成本控制對(duì)象包括合約規(guī)劃、采購(gòu)計(jì)劃、合同、收發(fā)貨、發(fā)票等，在全過(guò)程成本管理系統(tǒng)過(guò)程中，通過(guò)不同階段三個(gè)目標(biāo)版本的設(shè)計(jì)，使目標(biāo)成本與項(xiàng)目預(yù)算緊密結(jié)合，達(dá)到目標(biāo)成本與預(yù)算的控制要求，實(shí)現(xiàn)了全范圍的預(yù)算管控，包括事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后分析。
(2)合約規(guī)劃是在項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類及金額進(jìn)行規(guī)劃，是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。 在SAP系統(tǒng)中，在固化合約規(guī)劃的管理模式基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)施合約規(guī)劃與采購(gòu)計(jì)劃、變更簽證、合同管理等功能的集成，實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃對(duì)采購(gòu)計(jì)劃、合同簽訂和執(zhí)行、變更簽證等環(huán)節(jié)的控制。
5 通過(guò)工程預(yù)結(jié)算管理，強(qiáng)化成本“三價(jià)”管理
工程預(yù)結(jié)算管理包括施工圖預(yù)算和工程結(jié)算兩部分內(nèi)容，與項(xiàng)目前端合約規(guī)劃管理緊密結(jié)合，共同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的“三算三價(jià)”管理，切實(shí)做到項(xiàng)目成本“事前控制、事中跟蹤、事后總結(jié)”的全過(guò)程閉環(huán)管理。
(1)施工圖預(yù)算管理：預(yù)算根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)、招標(biāo)資料、合同現(xiàn)行計(jì)價(jià)規(guī)范、預(yù)算定額等編制的單位工程建造費(fèi)用的文件，作為造價(jià)控制的依據(jù)。按其業(yè)務(wù)的邏輯性關(guān)系，在合約規(guī)劃編制完成后，采購(gòu)計(jì)劃提報(bào)前，在系統(tǒng)內(nèi)單獨(dú)設(shè)定審批流程，填報(bào)施工圖預(yù)算數(shù)據(jù)，強(qiáng)化合同預(yù)算管理，控制合同造價(jià)，降低結(jié)算壓力。同時(shí)，通過(guò)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃、目標(biāo)成本在施工圖預(yù)算環(huán)節(jié)的控制及參考的重要作用。
(2)工程結(jié)算管理：結(jié)算是指工程、采購(gòu)?fù)旯げ⒔?jīng)驗(yàn)收合格后，根據(jù)已簽訂的施工采購(gòu)合同、竣工圖紙、招標(biāo)文件、會(huì)議紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、其他洽商等所有與工程建造相關(guān)的資料編制的最終工程建造費(fèi)用的文件。從業(yè)務(wù)流程角度分析，工程結(jié)算是成本管理體系中重要的管理環(huán)節(jié)，在系統(tǒng)流程中，工程結(jié)算是對(duì)合約規(guī)劃到采購(gòu)合同整個(gè)過(guò)程的整合和復(fù)查，同時(shí)工程結(jié)算成本屬于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的組成部分;從系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)角度分析，工程結(jié)算功能與合約規(guī)劃功能、采購(gòu)合同管理功能、經(jīng)法系統(tǒng)接口、財(cái)務(wù)管控接口等密不可分。按不同的項(xiàng)目類型、合同類型劃分審批權(quán)責(zé)，設(shè)定審批流程，實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算的系統(tǒng)內(nèi)審批，形成結(jié)算類型的訂單。
6 建立采購(gòu)過(guò)程監(jiān)控模式，加強(qiáng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中采購(gòu)管理大致分為采購(gòu)計(jì)劃、合同簽訂、合同執(zhí)行三個(gè)階段，做好項(xiàng)目建設(shè)期的采購(gòu)管理對(duì)于工程造價(jià)控制具有重要意義。采購(gòu)計(jì)劃階段，依據(jù)合約規(guī)劃及施工圖預(yù)算，制定工程服務(wù)、材料(甲供材)、及其他外包合同計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)事前控制;合同簽訂階段，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的成本管理控制、施工階段管理控制和材料價(jià)格管理控制，提高工程施工質(zhì)量，控制工程建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)事中跟蹤;合同執(zhí)行階段，強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量及進(jìn)度管控，依據(jù)合同條款核定各節(jié)點(diǎn)付款金額，形成付款資金計(jì)劃，完善資金應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)事后分析。通過(guò)對(duì)采購(gòu)過(guò)程全面監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的有效管理，達(dá)到預(yù)期的工程造價(jià)控制目標(biāo)。
(1)采購(gòu)計(jì)劃：企業(yè)實(shí)務(wù)中，需求部門(mén)一般根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度需要向采購(gòu)部門(mén)提出采購(gòu)需求計(jì)劃，采購(gòu)部門(mén)根據(jù)該需求計(jì)劃歸類匯總，統(tǒng)籌安排采購(gòu)計(jì)劃，并按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟髨?zhí)行。項(xiàng)目需求計(jì)劃分成物資需求、工程服務(wù)、零購(gòu)固定資產(chǎn)等，系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)合約規(guī)劃的觸發(fā)和控制，并與采購(gòu)審批工作流進(jìn)行串聯(lián)，按不同的采購(gòu)方式及策略，分權(quán)責(zé)進(jìn)行審批。通過(guò)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)記錄，做到有效的可回顧的記錄查詢，對(duì)于計(jì)劃的執(zhí)行，反復(fù)，都可以通過(guò)生成的響應(yīng)的數(shù)據(jù)報(bào)表進(jìn)行輸出分析，從而不斷控制采購(gòu)需求計(jì)劃的準(zhǔn)確性，不斷的完成采購(gòu)需求計(jì)劃的可控性，計(jì)劃控制得當(dāng)就可以有效的直接的控制采購(gòu)成本。
(2)合同簽訂：在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，系統(tǒng)可自動(dòng)對(duì)照合約規(guī)劃，并考察費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，通過(guò)預(yù)警、強(qiáng)控指標(biāo)進(jìn)行對(duì)應(yīng)管控，且不允許選擇其它合同和重復(fù)選擇已進(jìn)行合同簽訂的合約規(guī)劃，防止重復(fù)計(jì)算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問(wèn)題。簽訂合同時(shí)，由專業(yè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定合同，明確合同金額、付款時(shí)間、付款方式，進(jìn)而在系統(tǒng)內(nèi)形成項(xiàng)目成本支付計(jì)劃。同時(shí)，將合同付款與項(xiàng)目計(jì)劃中的工作項(xiàng)或工作成果進(jìn)行綁定，保證合同付款不會(huì)與實(shí)際工程的完工情況不符，避免合同款項(xiàng)超付的問(wèn)題。
(3)合同執(zhí)行：在合同執(zhí)行過(guò)程中，存在補(bǔ)充協(xié)議、設(shè)計(jì)變更、工程簽證等合同的變動(dòng)，在進(jìn)行合同調(diào)整時(shí)，需要預(yù)估變更金額(設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證)，確保變更在可控范圍內(nèi)，超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。當(dāng)合同工程量達(dá)到付款節(jié)點(diǎn)時(shí)，需要進(jìn)行工程量的確認(rèn)，確認(rèn)后產(chǎn)生項(xiàng)目實(shí)際成本，后續(xù)發(fā)票校驗(yàn)及付款均依據(jù)工程量的確認(rèn)結(jié)果進(jìn)行，系統(tǒng)內(nèi)對(duì)此過(guò)程中的所有金額根據(jù)其跟合約、預(yù)算的關(guān)聯(lián)關(guān)系采取嚴(yán)格控制，保證成本的可控，同時(shí)可通過(guò)臺(tái)賬、報(bào)表實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。
(4)動(dòng)態(tài)成本管理：通過(guò)合約規(guī)劃、采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)合同等功能、數(shù)據(jù)的集成，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理的系統(tǒng)功能，在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，系統(tǒng)可自動(dòng)抽取項(xiàng)目已發(fā)生和預(yù)計(jì)發(fā)生成本，形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，并設(shè)定預(yù)警功能，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本達(dá)到設(shè)定閾值時(shí)，系統(tǒng)發(fā)出警告信息給相關(guān)責(zé)任人，通過(guò)動(dòng)態(tài)成本跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目目標(biāo)成本、合約規(guī)劃的執(zhí)行情況，適時(shí)反映各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，合同的實(shí)際執(zhí)行;分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制工作。
7 通過(guò)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)成本的正確精確核算和綜合分析
項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)方式分為銷售型項(xiàng)目和持有型項(xiàng)目，根據(jù)房地產(chǎn)成本管理及核算管理要求，結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出“兩攤兩結(jié)”的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法，以實(shí)現(xiàn)成本的精確核算和綜合分析。 “兩攤”解決房地產(chǎn)項(xiàng)目間接費(fèi)、配套費(fèi)的成本歸集問(wèn)題，“兩結(jié)”解決房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足從不同緯度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本展示和會(huì)計(jì)報(bào)表的出具要求。
8 結(jié)語(yǔ)
通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本在信息系統(tǒng)中全過(guò)程的閉環(huán)管理，有效地支撐了房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本管控。以成本科目體系為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本概算、預(yù)算、結(jié)算的在線審批和管控;通過(guò)目標(biāo)成本控制合約規(guī)劃編制，用合約規(guī)劃控制后續(xù)施工圖預(yù)算、招投標(biāo)及合同執(zhí)行中發(fā)生的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)歸集;通過(guò)結(jié)算模塊功能自動(dòng)抽取合同履約過(guò)程中的補(bǔ)充協(xié)議、簽證變更及其他費(fèi)用，控制合同付款，切實(shí)做到了項(xiàng)目成本“事前控制、事中跟蹤、事后總結(jié)”的成本全過(guò)程閉環(huán)管理。
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