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營(yíng)改增對(duì)二手房影響
近日, 財(cái)政部公布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增稅率做了具體規(guī)定：
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從此次公布的增值稅稅率來(lái)看，營(yíng)改增基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營(yíng)業(yè)稅，從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來(lái)看，與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大，所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響微乎其微。
胡景暉表示，在這一時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)增值稅征收細(xì)則，主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。增值稅細(xì)則出臺(tái)之前，市場(chǎng)各方的猜測(cè)頗多，也的確有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場(chǎng)，制造市場(chǎng)恐慌，現(xiàn)在細(xì)則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率，征收年限和征收范圍等方面變化不大，只是做了稅種的平移，可以說各市場(chǎng)各方吃了定心丸，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用。
在目前的市場(chǎng)供求格局不發(fā)生變化的情況下，營(yíng)業(yè)稅改增值稅，這個(gè)稅被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人的格局也不會(huì)變。
吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的二手房“營(yíng)改增”終于有定論了!昨日傍晚，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)�！锻ㄖ分赋觯越衲�5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱“營(yíng)改增”)試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅�！锻ㄖ分赋觯瑐�(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買兩年以上(含兩年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。該政策適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，也就是說，佛山適用于該政策。
“營(yíng)改增”后交易稅費(fèi)沒變
據(jù)了解，在“營(yíng)改增”推開之前，佛山現(xiàn)執(zhí)行的二手房交易涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、契稅6項(xiàng)稅費(fèi)。
5月1日“營(yíng)改增”之后，營(yíng)業(yè)稅就取消了，取而代之的是增值稅。根據(jù)《通知》，個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買兩年以上(含兩年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。而根據(jù)佛山目前執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅征收方法，“購(gòu)買兩年以上(含兩年)的住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅。”“個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，全額按5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。”也就是說，其實(shí)“營(yíng)改增”之后，佛山二手房交易稅費(fèi)實(shí)際沒有變化。
但是，在現(xiàn)行的二手房交易稅中，附加稅跟營(yíng)業(yè)稅一起計(jì)算，稅率約為5.6%。
那么，將附加稅跟營(yíng)業(yè)稅一起計(jì)算的話，“營(yíng)改增”后未滿兩年的房子交易時(shí)的稅費(fèi)可能將有所降低。比如，一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，“營(yíng)改增”前營(yíng)業(yè)稅及其附加稅共需交納100萬(wàn)元×5.6%=5.6萬(wàn)元，而實(shí)行“營(yíng)改增”后，如果只需要繳納增值稅，也就是100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元，可以省下6000元的費(fèi)用(但因?yàn)榉鹕骄唧w實(shí)施細(xì)則尚未公布，所以以上稅費(fèi)可能與實(shí)際情況會(huì)有一些出入)。
合富置業(yè)分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陸智榮表示，“營(yíng)改增”政策對(duì)剛需客戶是利好消息，有利于抑制炒房現(xiàn)象，抑制房?jī)r(jià)上漲過快。
佛山中原地產(chǎn)策略研究部負(fù)責(zé)人朱偉德表示，由于具體政策細(xì)則還未出臺(tái)，多數(shù)購(gòu)房者目前仍在觀望，短期內(nèi)還未出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房的情況，二手房市場(chǎng)受多重利好因素的影響，咨詢量有所增加，但總體仍平穩(wěn)。
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