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不動產(chǎn)登記條例有望近日出臺(4)
聚焦不動產(chǎn)登記條例(四)
孫憲忠：操作問題有待細則出臺
“說到執(zhí)行，這是很難回答的問題。因為現(xiàn)在條例只有30個條文，執(zhí)行起來可操作性不強。所以，還是期待盡快編纂可操作實施的細則，然后條例作為指導(dǎo)性的規(guī)則來適用”
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的正式立法是在2007年，物權(quán)法中對“不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”予以明確。
這是中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員孫憲忠呼吁了十幾年之后見到的成果。7年之后，他再次深度介入該事項的立法工作，參與制定了倍受關(guān)注的不動產(chǎn)登記條例。
孫憲忠坦言，無論是當年的物權(quán)法，還是如今的不動產(chǎn)登記暫行條例，他都很難說得上滿意。
12月8日，孫憲忠在北京的家中接受了法治周末記者的專訪。
條例有較大幅度的壓縮
法治周末：不動產(chǎn)登記條例現(xiàn)在大體上定了，跟此前的設(shè)計有什么出入?
孫憲忠：總體來看，有一些跟我們之前的研究思路是有差別的。
比如說登記機構(gòu)，按照我們原來的思路，登記機構(gòu)的地位要更高一些，不屬于行政管理機構(gòu)序列，而應(yīng)該是帶司法性質(zhì)的獨立機構(gòu)。在國外，很多是由法院來承擔(dān)這項工作的，登記是帶有司法效果的一種行為。
按我們原來的設(shè)想，是要制定不動產(chǎn)登記法，是一部單行法律，由全國人大來制定。
這些都是將來還要進一步磨合的�，F(xiàn)在要出臺的也是暫行條例，即也只是暫時的，以后有機會可能還是要制定法律。
法治周末：條例與之前您負責(zé)起草的學(xué)者建議稿相比，有什么變化?
孫憲忠：國務(wù)院法制辦和國土資源部委托我們起草一個學(xué)者建議稿，我們的建議稿有70多個條文，國土部自己制定的版本也有90多個條文，數(shù)量更多，不過里面有很多非法律性的內(nèi)容。
法治周末：那現(xiàn)在的版本怎么大幅縮水了呢(征求意見稿共計30條)?
孫憲忠：后來兩個版本都提交到了國務(wù)院法制辦，國務(wù)院法制辦認為需要壓縮，兩個版本都進行了壓縮、整合，不過后來基本上是按照學(xué)者建議稿的結(jié)構(gòu)框架來設(shè)置的。
當年物權(quán)法也是，不動產(chǎn)登記部分我寫了70多個條文，后來經(jīng)過幾次審議，縮到20來個。
執(zhí)行將面臨難題
法治周末：對于目前公布的草案的執(zhí)行，您有什么預(yù)期?
孫憲忠：條文壓縮之后，條款過于原則，實行起來有些東西可能操作有困難。
比如在我寫的方案里，登記的基本原則，誰啟動登記，即先申請原則，在哪里登記，即登記的屬地管理原則，法定語言文字登記原則，這些都是很重要的，后來并未出現(xiàn)在條例中。
還有登記程序的問題，普通登記就四個程序，初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記，此外還有一些特別的程序。像更正登記未作出規(guī)定，那么，現(xiàn)實中如果出現(xiàn)了錯誤登記怎么辦?如何更正?
法治周末：您認為有哪些比較重要的問題是條例應(yīng)當包含或予以明確的?
孫憲忠：在我看來，有幾個核心問題還有待解決。
一是登記審查的問題。是要形式審查還是實質(zhì)審查?這兩種審查如何界定?什么情況下適用哪種方式?
二是登記簿的設(shè)置。將來的不動產(chǎn)權(quán)利怎么記載?以前土地房屋都是分開的，現(xiàn)在合在一起怎么弄?我覺得樹干結(jié)構(gòu)最好，所有權(quán)就是樹干，樹干上體現(xiàn)權(quán)利的各種變化，有各種分枝，用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等，這樣一看就很清晰明了。
我的想法是，先把地籍搞清楚，在此基礎(chǔ)上再確定地權(quán)。
第三就是登記程序的問題。不動產(chǎn)登記法本來就是程序法，由哪個機構(gòu)依據(jù)什么樣的程序來登記?現(xiàn)在草案的規(guī)定操作性不強。
反腐對條例制定影響很小
法治周末：條例在整個制定過程中都受到外界很大的關(guān)注，主要應(yīng)該還是大家對它有反腐方面的期待?
孫憲忠：這個問題我多次公開澄清過，與反腐沒有直接關(guān)系，我只能不厭其煩地一再重申。
法治周末：社會上這種期待對條例的制定有什么影響?
孫憲忠：開始是有影響的，但經(jīng)過努力，已經(jīng)基本解決了。草案留了個尾巴——有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。
法治周末：有些人提出，今年登記機構(gòu)統(tǒng)一了，但不動產(chǎn)交易的監(jiān)管部門仍是分散的，這會帶來什么問題嗎?
孫憲忠：不存在什么問題。不動產(chǎn)交易在實踐中是復(fù)雜的，涉及的部門太多，不可能統(tǒng)一。
法治周末：那您認為，條例執(zhí)行中要注意什么問題，需要什么制度配套嗎?
孫憲忠：說到執(zhí)行，這是很難回答的問題。因為現(xiàn)在條例只有30個條文，執(zhí)行起來可操作性有待加強。所以，還是期待盡快編纂可操作實施的細則，然后條例作為指導(dǎo)性的規(guī)則來適用。
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