土地增值稅納稅籌劃策略及案例分析

土地增值稅納稅籌劃策略及案例分析

作者：佚名 日期：2011年03月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 瀏覽： 432 次 我要評論(0)

核心提示： 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得增值收人的納稅人征收的稅種。土地增值稅納稅籌劃是在說法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個角度進行的。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得增值收人的納稅人征收的稅種。土地增值稅納稅籌劃是在說法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個角度進行的。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從土地增值稅的特點出發(fā)，圍繞具體案例進行籌劃。

一、利息支出扣除法籌劃

依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）

第七條（三）中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當(dāng)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得

土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

如果企業(yè)購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息支出所占比例較高，可考慮分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除并加扣其他開發(fā)費用。如果企業(yè)購買房地產(chǎn)主要依靠權(quán)益資本籌資，利息支出很少，則可考慮不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為5%和10%，其支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，我們針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃（假設(shè)該利息支出為可分攤且能提供金融機構(gòu)證明，并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。 首先計算扣除的利息支出差異為（取得土地使用權(quán)所支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10%-5%）=（600+1000）×5%=80（萬元），其次判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為90萬元時，由于90萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除共計90+（600+1000）×5%=170萬元，否則只能按（600+1000）×10%=160萬元扣除，扣稅基數(shù)將減少10萬元而多繳稅款；同理，當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬

萬元利息支出，扣稅基數(shù)增加10萬元。

二、通過合理定價籌劃

依據(jù)《實施細則》第十一條規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅�！逼髽I(yè)可以利用20%這一臨界點進行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準普通住宅，除營業(yè)稅、城建稅及教育費附加外的扣除項目金額為C，銷售房價總額為X，營業(yè)稅、城建稅及教育費附加為5.5%X，如果企業(yè)要享受起征點優(yōu)惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（C+5.5%X），解得X=1.2848C，企業(yè)在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點優(yōu)惠，但利潤較低。如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值稅，對企業(yè)來說只有當(dāng)價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加時，提價才有利可圖。假設(shè)售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業(yè)稅、城建稅及教育費附加為5%×（1十7

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%+3%）Y=5.5%Y，扣除項目金額為C+5.5×（X+Y），假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為（X+Y）-C-5.5%×（X+Y），土地增值稅為30%×（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y），企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負而增加收益就須滿足Y>30%×

（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y，解得Y>0.0971C.為便于理解，舉一實例如下：建泰房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準住宅，當(dāng)?shù)赝�類住宅的市場售價在1800萬元至1900萬元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能提供金融機構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%.通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤。上述案例中除營業(yè)稅、城建稅及教育費附加外的可扣除項目金額為：200+900+（200+900）×10%+（200+900）×20%=1430萬元。方案1：公司既要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最高利潤，則最高售價應(yīng)為1430×1.2848=1837.264萬元，此時獲利為

（1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2萬元；當(dāng)價格定在1800萬元至1837.264萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于（1430×0.0971）=138.853萬元，即房地產(chǎn)總售價至少要超過138.853+1837.264=976.117萬元，此時提價才會增加企業(yè)總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益減少。所以，當(dāng)市場房價在1800萬元至1900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為房產(chǎn)銷售價格�？梢�，企業(yè)在出售普通標(biāo)準住宅時，通過合理定價進行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

三、選擇項目核算方式籌劃

依據(jù)《實施細則》第八條：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”，根據(jù)不同情況對多項開發(fā)項目選擇分開或合并成本項目進行核算，可降低土地增值稅。例如，大華房地產(chǎn)開發(fā)公司2005年商品房銷售收人為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金確為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。方案1：不分開核算時，增值率為（15000-11000）/11=3.6%，適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額（15000-11000）×30%=1200萬元。方案2：分開核算時，普通住宅增值率為（10000-8000）/8000=25%，則適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額（10000-8000）×30%=600萬元；豪華住宅增值率為（5000-3000）/3000=67%，則適用40%的稅率，應(yīng)納稅額為（5000-3000）×40%-3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅納稅合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，所以，應(yīng)選擇合并項目核算。

四、利用代收費用計價籌劃

按照財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]第48號）第六條規(guī)定：“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得

的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。按照上述規(guī)定可以利用代收費用進行籌劃。例如，華德房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房，售價為3000萬元，按當(dāng)?shù)厥姓�府的要求，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨收取，則允許扣除的金額為200+600+200+200+600）×20%=1160萬元，增值額為3000-1160=1840萬元，增值率為1840÷160=158.62%，應(yīng)繳納的土地增值稅為1840×50%-1160×15%=746萬元。如果將代收費用并入房價一并收取，則允許扣除的金額為200+600+200+（200+600）×20%+200=1360萬元，增值額為3000+200-1360=1840萬元，增值率為1840÷1360=135.29%，應(yīng)繳納的土地增值稅為

1840×50%-1360×15%=716萬元。顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房地增值額均為1840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅稅款746-716=30萬元。

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