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二手房營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則何時(shí)出來(lái)
3月24日電財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局24日對(duì)外公布的營(yíng)改增全面推開細(xì)則顯示，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，
二手房營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則何時(shí)出來(lái)
。兩部門公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策。對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
對(duì)于此前市場(chǎng)擔(dān)心營(yíng)改增后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會(huì)增加稅負(fù)，分析人士指出，從方案細(xì)則看，對(duì)于非一線城市而言，個(gè)人購(gòu)房如果不滿2年進(jìn)行交易，實(shí)際和此前的營(yíng)業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時(shí)間超過2年的住房進(jìn)行交易，則進(jìn)行免征。這樣也使得稅費(fèi)成本降低為零。
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
其他個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
市場(chǎng)關(guān)注已久的個(gè)人住房“營(yíng)改增”問題終于落地。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局24日首次披露的營(yíng)改增全面推開細(xì)則顯示，5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策只適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
對(duì)于北上廣深，兩部分另有規(guī)定。
更嚴(yán)政策
即個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
二手房營(yíng)改增執(zhí)行后稅費(fèi)變化
以總價(jià)300萬(wàn)元，原價(jià)購(gòu)買200萬(wàn)元，未滿兩年普通住宅房屋為例
5月1日前 營(yíng)業(yè)稅5%
300萬(wàn)×5%=15萬(wàn)元
5月1日后 增值稅5%
[300萬(wàn)÷(1+5%)]×5%=14.3萬(wàn) 減少0.7萬(wàn)元
以總價(jià)500萬(wàn)元，原價(jià)購(gòu)買300萬(wàn)元，未滿兩年普通住宅房屋為例
5月1日前
差額征收營(yíng)業(yè)稅，也就是(500-300萬(wàn))*0.056=11.2萬(wàn)
5月1日后
(500-300萬(wàn))*0.05=10萬(wàn) 減少1.2萬(wàn)元
普通住房與非普通住房的認(rèn)定有多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，差別主要在于建筑面積，容積率和售價(jià)，
資料共享平臺(tái)
《二手房營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則何時(shí)出來(lái)》(http://m.dameics.com)。普通住宅
容積率：1.2(含)以上
單套建筑面積：140平方米(不含)以下
釋疑 對(duì)二手房市場(chǎng)影響有多大?
最近，二手房“營(yíng)改增”或?qū)⒃黾淤?gòu)房負(fù)擔(dān)成為部分中介炒作的噱頭，也讓不少購(gòu)房者人心惶惶。
根據(jù)中介機(jī)構(gòu)計(jì)算，新政實(shí)施后，一套不滿2年的房子，網(wǎng)簽價(jià)為300萬(wàn)元，需要交納15萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。而在5月1日后成交的此類房源，需要繳納增值稅款為14.3萬(wàn)元，前后少繳納7000元稅金。
假設(shè)一套滿兩年的非普通住宅，網(wǎng)簽價(jià)為300萬(wàn)元，原購(gòu)買價(jià)為200萬(wàn)元，則需要繳納4.8萬(wàn)元增值稅，相比營(yíng)業(yè)稅時(shí)期少繳納2000元。
研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，非普通住房這類住房是增值空間最大的物業(yè)之一，此次的增值稅征收辦法通過計(jì)算買賣差價(jià)的方式，進(jìn)而能夠進(jìn)行稅費(fèi)的征收和收入的調(diào)節(jié)。
對(duì)于普通住房來(lái)說(shuō)，持有兩年后進(jìn)行銷售，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實(shí)也是鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的積極釋放。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從此次公布的增值稅稅率來(lái)看，營(yíng)改增基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營(yíng)業(yè)稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來(lái)看，與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大，所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響微乎其微。
胡景暉表示，在這一時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)增值稅征收細(xì)則，主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。增值稅細(xì)則出臺(tái)之前，市場(chǎng)各方的猜測(cè)頗多，也的確有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場(chǎng)，制造市場(chǎng)恐慌�，F(xiàn)在細(xì)則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，可以說(shuō)給市場(chǎng)各方吃了定心丸，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用。
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