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法律碩士輔導(dǎo)之發(fā)展住房反向抵押貸款途徑
一、充分發(fā)揮政府的作用
住房反向抵押貸款有居住和養(yǎng)老的雙重功能，是一種社會(huì)效益明顯、對(duì)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有促進(jìn)作用、符合政府的政策取向、但對(duì)借貸雙方都有較大風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品，因此，它具有正的外部經(jīng)濟(jì)性特征。國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，在住房反向抵押貸款發(fā)展過(guò)程中，政府的作用很大。為促進(jìn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)在我國(guó)健康發(fā)展，我國(guó)政府從一開始就應(yīng)該介入，在政策、法規(guī)、信息、宣傳等方面予以支持。比如，在住房反向抵押貸款推出初期，從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)要經(jīng)政府授權(quán)，并對(duì)申請(qǐng)人和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予一定的稅收優(yōu)惠;對(duì)借貸雙方給予擔(dān)保，或由政府授權(quán)的保險(xiǎn)公司提供保險(xiǎn)：對(duì)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)，要堅(jiān)決打擊，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。
二、建立相應(yīng)機(jī)制
建立以商業(yè)銀行為主體，保險(xiǎn)公司和社保機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與其中的住房反向抵押貸款開辦機(jī)構(gòu)住房反向抵押貸款是一個(gè)復(fù)雜的金融產(chǎn)品，國(guó)外發(fā)展住房反向抵押貸款的機(jī)構(gòu)各異。我國(guó)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，由銀行、保險(xiǎn)、信托、社保等機(jī)構(gòu)單獨(dú)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)各有其優(yōu)缺點(diǎn)。銀行資金比較充裕，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購(gòu)買住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比例，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，經(jīng)驗(yàn)較為豐富。
但是反向抵押貸款運(yùn)行周期長(zhǎng)，而銀行的存款時(shí)間較短，借貸雙方的持續(xù)期不匹配。保險(xiǎn)公司尤其是壽險(xiǎn)公司長(zhǎng)期從事養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)，在壽險(xiǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和推廣上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但目前由于政策的限制，我國(guó)的保險(xiǎn)公司尚不具備金融信貸的功能，國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金也不允許直接投資普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目。社會(huì)保障機(jī)構(gòu)雖然具備雄厚的資金實(shí)力，業(yè)務(wù)范圍與養(yǎng)老事業(yè)密切相關(guān)，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及貸款的發(fā)放與抵押房屋的評(píng)估、維護(hù)、銷售等工作，這些也不是社保機(jī)構(gòu)的專長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)公司及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，在發(fā)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中是不可或缺的，但它們也不可能成為主角�？傊�，如果上述機(jī)構(gòu)單獨(dú)開辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)，總有這樣或那樣的問(wèn)題。出路只有一條，那就是將這些部門聯(lián)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
三、加強(qiáng)對(duì)反向抵押貸款的研究
由于國(guó)情不同，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展反向抵押貸款尚存在一些困難和障礙，如，土地為國(guó)家所有，住房土地使用權(quán)有70年的限制：利率還未完全市場(chǎng)化，難以找到合適的用于對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生工具，以規(guī)避未來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn);抵押房屋的處置還缺乏法律依據(jù);房地產(chǎn)評(píng)估及其他一些中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)不規(guī)范，在居民中缺乏公信力：受傳統(tǒng)遺贈(zèng)習(xí)慣的影響，把住房提前消費(fèi)缺乏輿論支持，觀念的轉(zhuǎn)變有一個(gè)過(guò)程，等等。因此，要進(jìn)行廣泛而深入的研究，對(duì)老年人收入、住房面積進(jìn)行調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行分析，尤其要對(duì)我國(guó)目前面臨的特殊矛盾進(jìn)行調(diào)研，找出解決辦法。
在此基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出適合我國(guó)國(guó)情的本土化反向抵押貸款產(chǎn)品，開展試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)。在住房反向抵押產(chǎn)品不夠成熟，市場(chǎng)沒(méi)有完全打開的情況下，為總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、少走彎路，可在老齡化程度較高、市民接受新鮮事物快、金融市場(chǎng)較為成熟、住房二級(jí)市場(chǎng)比較活躍、地方政府對(duì)老齡事業(yè)比較關(guān)注的大中城市先行試點(diǎn)。通過(guò)試點(diǎn)，檢驗(yàn)反向抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性和適用性，規(guī)范反向抵押貸款的申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)程序，向市民宣傳以房養(yǎng)老的理念，普及反向抵押貸款的有關(guān)知識(shí)，為全面鋪開做準(zhǔn)各。
四、加強(qiáng)立法，規(guī)范市場(chǎng)
住房反向抵押貸款的實(shí)施涉及到銀行、保險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多方面，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的抵押貸款復(fù)雜得多。國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，住房反向抵押貸款的健康發(fā)展，離不開相關(guān)法規(guī)的保障，要有一套法律法規(guī)及程序來(lái)規(guī)范市場(chǎng)參與各方的行為。為少走彎路，我國(guó)從一開始就要進(jìn)行立法規(guī)范。比如，在資產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)國(guó)家已頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律，按照規(guī)范化、程序化、法制化相統(tǒng)一的原則，盡快研究制定符合我國(guó)國(guó)情的《房地產(chǎn)評(píng)估管理?xiàng)l例》。
在住房保險(xiǎn)環(huán)節(jié)，為切實(shí)控制借貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)結(jié)合發(fā)展反向抵押貸款的實(shí)際需要，研究制定涵蓋住房?jī)r(jià)值保險(xiǎn)、房主人壽保險(xiǎn)、借貸合同履約保證保險(xiǎn)的《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》。在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)在堅(jiān)持國(guó)有土地使用權(quán)70年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現(xiàn)行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年繳納的管理辦法。同時(shí)，對(duì)70年到期后住宅用地的使用與管理問(wèn)題予以明確。在住房反向抵押貸款的發(fā)放與回收環(huán)節(jié)，建議盡快研究制定并頒布《住房反向抵押貸款條例》， 以對(duì)反向抵押貸款的操作程序，金融機(jī)構(gòu)的權(quán)利與責(zé)任，申請(qǐng)人的資格、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理等內(nèi)容予以規(guī)定。
五、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)
住房反向抵押貸款能否順利推開，不僅需要借款人對(duì)產(chǎn)品的了解，而且需要借款人轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，需要廣大市民和社會(huì)輿論的支持。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一直崇尚勤儉持家和儉省節(jié)約的消費(fèi)理念，反對(duì)任何形式的超前消費(fèi)。對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，將自己居住了很多年的房產(chǎn)抵押出去，提前消費(fèi)，而不把它留給后代，會(huì)擔(dān)心受到社會(huì)輿論的譴責(zé)：對(duì)于子女來(lái)說(shuō)，有的會(huì)因無(wú)法繼承遺產(chǎn)而反對(duì)父輩接受這一服務(wù)。因此，要加大宣傳力度，把握正確的輿論導(dǎo)向，以促進(jìn)全社會(huì)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。
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