土地上的權利群論綱

　　「內(nèi)容提要」本文作者認為物權的重心為不動產(chǎn)物權，不動產(chǎn)物權主要是土地上的物權。因土地在法律上被區(qū)分為若干部分，每個部分可成為權利的客體，故土地上的物權并非單一的物權類型，而是一組物權，是存在于土地上的物權群，連同租賃權等形成權利群。它們是物權法規(guī)制的重心。配置妥當這組權利群，處理適當上述關系，尤其是協(xié)調(diào)好權利之間的效力沖突，既是物權法內(nèi)部和諧性的需要，也是一定社會理念的體現(xiàn)和對立法技巧的檢驗，因而，制定我國物權法必須重視這個問題。

　　一、土地上的權利類型

　　（一）土地所有權

　　土地上的權利首推土地所有權，在我國包括國家土地所有權和集體土地所有權。從中派生出以下權利：

　�。ǘ�）國有土地使用權

　　國有土地使用權，其目的為權利人進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，其客體為國有土地的地表，其存續(xù)期限為70年、50年、40年不等，其取得方式在目前多為行政劃撥，但正倡導和推行有償出讓和轉讓的方式，并擴大其適用范圍。通過出讓、轉讓方式而取得的國有土地使用權可以轉讓、出租、抵押，不必征得出讓人的同意。以行政劃撥方式取得的國有土地使用權，原則上不允許轉讓；若轉讓，須報有批準權的人民政府批準，并應由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　（三）宅基地使用權

　　宅基地使用權，其目的為公民建造住房，其客體為集體所有或國有土地的地表，其取得方式為申請—審批—登記發(fā)證，該權永久存續(xù)。按照我國現(xiàn)行法的規(guī)定，宅基地使用權不許轉讓、抵押，但允許繼承。如果因地上房屋的買賣而轉讓宅基地使用權，那么轉讓人不得再申請取得宅基地使用權。

　�。ㄋ模┩恋爻邪�經(jīng)營權

　　土地承包經(jīng)營權，其目的為用于農(nóng)林牧漁生產(chǎn)經(jīng)營，其客體為集體所有或國有土地的地表，其存續(xù)期限為45年，其取得方式為農(nóng)業(yè)承包合同。該權在過去不允許轉讓、抵押等，只允許轉包，現(xiàn)在則是經(jīng)發(fā)包方同意可以轉包、轉讓、入股、互換，以“四荒”為客體的承包經(jīng)營權經(jīng)發(fā)包方同意可以抵押。

　�。ㄎ澹�“四荒”土地使用權

　　近年來，在許多省、自治區(qū)出現(xiàn)了拍賣荒山、荒坡、荒溝、荒灘等所謂“四荒”的現(xiàn)象，競買人通過拍賣取得“四荒”土地使用權。這種使用權亦以農(nóng)林牧漁生產(chǎn)經(jīng)營為目的，以集體所有或國有的“四荒”地表為客體，其存續(xù)期限幾十年，有的長達近百年，其取得方式為拍賣。該權可以轉讓、抵押、入股、出租，并且不必征得拍賣人的同意。這種“四荒”土地使用權僅僅被省、自治區(qū)的地方法規(guī)或地方規(guī)章所承認，尚未被全國人大常委會通過的法律認可，按嚴格的物權法定主義衡量，算不上物權，但可發(fā)生債權效力。由于該權富有生命力，效益顯著，很受歡迎，亟待物權立法將其確定為物權〔1〕。

　　（六）礦產(chǎn)資源所有權

　　礦產(chǎn)資源附存于土地之中，在物理上成為土地的組成部分，似應得出礦產(chǎn)資源連同其依附的土地作為土地所有權的客體，土地所有權當然包含礦產(chǎn)資源所有權的結論。英美等國家的立法確實采納了這種觀點。但因礦產(chǎn)資源具有不可再生性，大多事關社會公共利益、國計民生、國家戰(zhàn)略利益，故為了有效利用礦產(chǎn)資源，包括中國在內(nèi)的大多數(shù)國家都在法律上規(guī)定礦產(chǎn)資源屬于國家所有，不因其所依附的土地所有權不同而改變。這樣，礦產(chǎn)資源所有權就成為獨立于土地所有權的物權。

　�。ㄆ撸┑V業(yè)權

　　所謂礦業(yè)權，是指探采人依法在已登記的特定礦區(qū)內(nèi)勘探、開采一定的礦產(chǎn)資源，取得礦產(chǎn)品，排除他人干涉的權利。其中，勘探一定的礦產(chǎn)資源之權，叫做探礦權；開采一定的礦產(chǎn)資源，取得礦產(chǎn)品之權，稱為采礦權。礦業(yè)權系直接支配特定礦區(qū)內(nèi)的礦產(chǎn)資源及相關地下部分，并排除他人干涉之權，具有排他效力、優(yōu)先效力、追及效力，故為物權。但它的客體是存在于礦區(qū)內(nèi)的具體未特定的礦產(chǎn)資源，具有未特定性，這與一般物權關于特定性的要求不同，于是被稱為準物權〔2〕。所謂礦業(yè)權客體的未特定性，其一表現(xiàn)在，探礦權場合，礦產(chǎn)資源在登記的礦區(qū)內(nèi)可能并不存在；其二表現(xiàn)在，勘探工作進行到一定階段時，礦區(qū)的面積應隨著縮減，把未勘探的礦產(chǎn)資源的權利歸還給國家，使有勘探能力者獲得歸還部分的礦地使用權和勘探權。這一性質(zhì)與礦業(yè)權客體的復合性密切相關。所謂礦業(yè)權客體的復合性，是指

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