識別對購房人不利的合同條款

    張先生在一次房展會上看中了某樓盤的一套房子，覺得戶型設(shè)計、位置和價格都不錯，與自己的理想很接近，且“五證”齊全，便二話沒說，當時就簽了購房合同，并且還交了購房款1／3的定金8萬元人民幣，只等合同約定的交房日期一到就可遷入新居了。如今已時過數(shù)年，發(fā)展商仍交不了房，張先生當初的興奮勁兒也隨著幾年來頻繁地找發(fā)展商消失殆盡，剩下的只是無盡的煩惱。氣憤之余，張先生想到要通過法律途徑解決，便找律師咨詢。律師在對合同進行審查的過程中發(fā)現(xiàn)，下列條款對張先生極其不利：

    一、合同約定：購房者不按合同約定時間付款，則應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時交屋，卻什么懲罰措施也沒有。

    這一明顯不公平的條款，許多購房者都容易忽略。發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購房者卻無可奈何，就是因為在合同中沒有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施，比如應(yīng)參照購房者不按時付款的懲罰標準追究或購房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問題購房者才有計可施，有權(quán)可維護。

    二、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負違約責任。

    這是強辭奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力。若真的因施工問題延期交房，開發(fā)商也應(yīng)當承擔違約責任。這一條應(yīng)當從合同中刪去。

    三、合同約定：發(fā)展商交房后3個月內(nèi)負責辦理產(chǎn)權(quán)證。

    這里面有兩個問題，交房以什么為標準，很多人沒有意識到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時通知購房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來購房者還是住不進新房。

    因此，律師建議購房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時購房者不知所措。應(yīng)明確為：若不能按時辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購房者的權(quán)益才能得到充分保障。

    四、合同附件中對房屋的配套設(shè)備約定不清。

    在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，不能正常使用或達不到有關(guān)標準該怎么辦？這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購房者的注意。

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