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論商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬及相關問題論文
近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種問題。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和商品房住宅小區(qū)業(yè)主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費紛爭凸現(xiàn)，各方利害關系當事人各執(zhí)一端。學者、專家、官員對此類問題亦眾說紛紜，見解不一，似是而非，令人困惑。
商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。
商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，是指其房地產(chǎn)權。房地產(chǎn)權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產(chǎn)權利。
長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)的確定和權利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸到底屬于誰？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產(chǎn)權歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。
對于商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的認識，現(xiàn)行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中對小區(qū)停車位產(chǎn)權沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，反之，其產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持有者所有；否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)”的認識有失偏頗，其忽視了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實和缺陷，以致認識上出現(xiàn)以偏概全的狀況。
以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的問題。
本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，分析和研究有關房地產(chǎn)權法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權的取得與房地產(chǎn)權的產(chǎn)權登記等過程，從所有權（物權）法和債權法兩個角度，分析土地使用權與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權之間的法律關系，運用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車位房地產(chǎn)權的歸屬。
一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)法律制度的形式、房地產(chǎn)權的內(nèi)涵和特征。
1、房地產(chǎn)法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產(chǎn)開發(fā)和轉讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權這個重要問題。
2、房地產(chǎn)權法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利
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