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論房地產(chǎn)成本管理的提升論文
本文闡述了房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀，并對(duì)如何有效的進(jìn)行成本控制，營(yíng)造長(zhǎng)效的品牌號(hào)召力提出了一些建議.
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀
1.缺少組織架構(gòu)支撐，缺乏成本管理意識(shí)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本菅理工作之前，成本的意識(shí)和工作分散在各相關(guān)人員身上象因?yàn)槿狈τ行У慕M織架構(gòu)來(lái)傳遞和支撐，缺乏統(tǒng)一的成本意識(shí)和成本控制要求，致使成本管理工作無(wú)法落到實(shí)處。
2.“流程”不清晰，“方法”不明確。合理的成本管理流程應(yīng)包含目標(biāo)成本何時(shí)確定，己發(fā)生成本如何控制魯動(dòng)態(tài)成本如何獲取，當(dāng)成本出現(xiàn)異常后如何調(diào)整等環(huán)節(jié)。但由于缺乏必要的成本控制流程規(guī)定、部門職責(zé)劃分和工作內(nèi)容設(shè)定售因此無(wú)法形成成本爸理的流程體系。
3.資源無(wú)法共享，重復(fù)成本投入太多。由于缺乏成本管理體系，企業(yè)人員流動(dòng)頻繁，許多已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)無(wú)法積累沉淀下來(lái)，造成知識(shí)的流失，因此，每當(dāng)再開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，所有工作仍“從零開(kāi)始、從頭做起”，造成資源的浪費(fèi)。
4.缺少有“綜合能力”的成本管理人員。成本管理崗位是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理后分離出來(lái)的新的管理崗位。這個(gè)崗位需要協(xié)調(diào)方方面面的部門和專業(yè)的“綜合能力”，而這種“全成本”管理的人是十分稀缺的“資源”。
5.資金管理水平不高，缺乏計(jì)劃性。在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，只有成本測(cè)算，沒(méi)有資金測(cè)算。在執(zhí)行過(guò)程中隹進(jìn)度計(jì)劃發(fā)生調(diào)整，使資金計(jì)劃的管理很難落到實(shí)處。基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長(zhǎng)，且實(shí)施過(guò)程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制缺乏有效的實(shí)時(shí)跟蹤，造成資金使用成本偏同。
6.招投標(biāo)方式的局限造成虛假的成本控制。有些施工單位為爭(zhēng)取中標(biāo)競(jìng)相壓價(jià)，導(dǎo)致部分工程造價(jià)偏離合理水平。在利益的驅(qū)動(dòng)下，選材以次充好，達(dá)不到美觀、安全、耐久的使用規(guī)范，降低了產(chǎn)品品質(zhì)，使得控制的成本與實(shí)際成本有較大偏差。
二、房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理的發(fā)展之路
目前，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成本管理已成為企業(yè)生存與發(fā)展的核心因素之一，對(duì)此，我公司十分關(guān)注成本控制，在成本控制和品牌建設(shè)上積極探索著一條發(fā)展之路。
1.科學(xué)合理的組織架構(gòu)和流程設(shè)罝是成本管理的基礎(chǔ)。在總部單獨(dú)設(shè)立了成本管理部，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的分工方式，傾力打造全能的成本管理人才，落實(shí)專人進(jìn)行全成本的動(dòng)態(tài)營(yíng)控。每個(gè)項(xiàng)目公司及項(xiàng)目部都配罝成本控制部或?qū)ｉT的成本管理人員，以總部垂直管控的模式對(duì)公司所屬項(xiàng)目發(fā)生的成本與成本管理進(jìn)行系統(tǒng)內(nèi)的業(yè)務(wù)對(duì)接，以確保成本的全程可控皆理。
1.1統(tǒng)一理念和方法，加強(qiáng)成本意識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求和資源整合量大、多變。在成本控制上，公司堅(jiān)持全局觀念、整體觀念、系統(tǒng)觀念，拋棄以往分塊管理的模式。從架構(gòu)職責(zé)到落實(shí)責(zé)任，從成本策劃到建立成本目標(biāo)控制體系和成本管理，采取整個(gè)公司一盤棋的方法，相互配合、相互影響，全方位的進(jìn)行成本控制。如公司對(duì)某項(xiàng)目會(huì)所的建造，為提升整體建筑立面效果，能與周邊環(huán)境渾然一體，項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員提出調(diào)整外墻用材和欄桿節(jié)點(diǎn)。
1.2注重工程重要環(huán)節(jié)的管理，有效規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)（1）加強(qiáng)合同管理有效規(guī)避后期成本風(fēng)險(xiǎn)。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是成本控制的一個(gè)重點(diǎn)。從上一年度開(kāi)始，公司委托法律顧問(wèn)結(jié)合公司多年來(lái)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，編制起草了多種的合同范本。經(jīng)過(guò)兩年多來(lái)的試運(yùn)行，公司的合同范本不斷得到完善，各項(xiàng)條款設(shè)罝更具操作性，各項(xiàng)可能發(fā)生的糾紛隱患都在合同條款中予以明示，尤其在設(shè)計(jì)合同中，增加了由于設(shè)計(jì)失誤而造成的成本和進(jìn)度損失的責(zé)任，為成本、質(zhì)量和進(jìn)度的有效控制奠定了基礎(chǔ)。（2）加強(qiáng)招標(biāo)管理，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效的把控。公司堅(jiān)持遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則實(shí)施工程招標(biāo)。招標(biāo)前，嚴(yán)格審査施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象。
2.明確的產(chǎn)品定位和成本目標(biāo)是成本管理的依據(jù)。
2.1確定成本目標(biāo)，明確產(chǎn)品定位。企業(yè)的利潤(rùn)和品牌影響力是成本控制的目標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)高性價(jià)比的房產(chǎn)品靠的是科學(xué)合理的成本管理，確定的盈利目標(biāo)需將大目標(biāo)分解為每個(gè)成本價(jià)值鏈的小目標(biāo)的成本皆理來(lái)實(shí)現(xiàn)，緊扣項(xiàng)目策劃隹支持投資決策#將企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入成本管理，通過(guò)明確的目標(biāo)和產(chǎn)品的定位，來(lái)統(tǒng)一企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)，使每個(gè)流程中的每個(gè)專業(yè)人員根據(jù)目標(biāo)充分發(fā)揮自己的專業(yè)能力，整個(gè)成本流程也就得到了有效的控制和管理。
2.2實(shí)行限額設(shè)計(jì)，確保成本可控。限額設(shè)計(jì)是將成本目標(biāo)通過(guò)工程語(yǔ)言進(jìn)行的演繹，用技術(shù)手段對(duì)產(chǎn)品定位的詮釋。在工程設(shè)計(jì)階段，特別是初步設(shè)計(jì)階段，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，采取優(yōu)化設(shè)計(jì)的方法，既可達(dá)到控制造價(jià)的目的，又可提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，達(dá)到經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的完美統(tǒng)一。
3.做好成本優(yōu)化是成本管理的關(guān)鍵。
3.1加強(qiáng)源頭管理。成本控制是個(gè)全過(guò)程的管理，前期策劃是價(jià)值鏈的源頭。策劃定位調(diào)整了，規(guī)劃設(shè)計(jì)就需調(diào)整，建安工程費(fèi)用隨之變化。為此，公司十分重視前期策劃，不但委托監(jiān)理公司在項(xiàng)目前期就介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)，同時(shí)還充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)專家及公司所有工程技術(shù)人員的力量，共同圖審，并對(duì)工程管理人員提出圖審要求，使圖紙上的成本更加接近于現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際成本，成本管理從以“堵”為主的過(guò)程管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴笆琛睘橹鞯脑搭^管理。
3.2加強(qiáng)過(guò)程管理。有效把控設(shè)計(jì)售在造價(jià)控制中是最有潛力可挖的。有些設(shè)計(jì)師往往為了滿足使用功能、安全性、舒適性和規(guī)范的要求，缺乏成本控制的主動(dòng)性，導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)于保守。因此，在設(shè)計(jì)階段我們對(duì)設(shè)計(jì)單位提出成本控制的明確要求。
3.3加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)投資額大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周朗長(zhǎng)，材料及工程價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及政府規(guī)定征收的各種稅費(fèi)時(shí)有變動(dòng)。動(dòng)態(tài)成本笞理的核心是實(shí)時(shí)性；在實(shí)施過(guò)程中需及時(shí)糾正投資偏差，使工程項(xiàng)目總造價(jià)保持在預(yù)定的目標(biāo)范圍內(nèi)。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在形勢(shì)下加強(qiáng)成本控制，應(yīng)更新成本控制觀念，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行精細(xì)化營(yíng)理，推行全員、全過(guò)程的成本控制，建立責(zé)任成本管控體系，激發(fā)成本責(zé)任單位或責(zé)任人員成本管理的積極性，不斷完善項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本管理制度和全面預(yù)算管理制度，構(gòu)建立成本控制的有效組織機(jī)構(gòu)，充分利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行成本控制。
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