房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本控制及管理的論文
摘要：現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本控制及管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。本文筆者對(duì)如何做好房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理進(jìn)行了闡述。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本控制 質(zhì)量管理
前言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)得到了快速的發(fā)展。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)管理對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、工程質(zhì)量有著重要的影響。如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作來(lái)，提高工程成本控制成為了現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理企業(yè)面臨的首要問(wèn)題。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以對(duì)市場(chǎng)的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本控制
1.成本預(yù)測(cè)
根據(jù)市場(chǎng)物價(jià)信息,以及同類建設(shè)所反映的成本情況,選擇成本低,效益好的最佳方案。而作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),所追求的是如何用最小的成本,來(lái)獲得最大的價(jià)值。價(jià)值工程中有兩個(gè)辦法解決,一是成本不變而價(jià)值增大,例如,在一棟房屋的開(kāi)發(fā)上,假設(shè)原計(jì)劃全為住宅,然而通過(guò)市場(chǎng)分析,該處具有商業(yè)潛力,那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門店,這就增大了它的價(jià)值,又如在土地的使用上,原計(jì)劃該地建成多層,容積率為1.5,而通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,該區(qū)域高層或小高層寫字樓是個(gè)賣點(diǎn),那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0,那么相對(duì)該土地而言,它的成本未變而價(jià)值增大了;另一方面是成本降低,價(jià)值不變,例如,一棟多層房屋,原計(jì)劃為長(zhǎng)螺桿樁基,通過(guò)地質(zhì)分析與荷載計(jì)算以后,改為天然淺基能夠滿足要求,及時(shí)調(diào)整為天然條基,該棟房屋價(jià)值不變,然而成本減少利潤(rùn)自然就增大。成本的預(yù)測(cè)發(fā)生在項(xiàng)目的決策階段,它要求我們對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查,周密地分析而做出正確定位,一旦確定,要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查,以便論證,找出其中一些影響成本以及利潤(rùn)的因素,制定應(yīng)對(duì)方案,克服盲目性。
這里就高層出現(xiàn)的一些問(wèn)題談一下,第一個(gè)是住宅的面積以及布置,直接影響到房屋的銷售,從而造成建房成房東的局面,致使價(jià)值回收率低;第二是在設(shè)計(jì)階段不依據(jù)具體情況,只按經(jīng)驗(yàn)或者貫例辦事造成的浪費(fèi),比如600mm的長(zhǎng)螺桿樁能行而設(shè)計(jì)成800mm,或者設(shè)計(jì)成1500mm的鉆孔樁;第三,建設(shè)方在材料的使用上,盲目追求高檔而不根據(jù)房屋本身要求,例如本身可使用經(jīng)閣鋁材,而強(qiáng)行采用羅普絲金,可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等,總認(rèn)為價(jià)格越貴的東西就越好,不符合適用性的要求,造成人為浪費(fèi);第四,建設(shè)方在單體建設(shè)上一味求快,在總圖以及各類配套管網(wǎng)、道路尚未成熟的情況下,單體工程一哄而上,造成后期進(jìn)度減慢,管理混亂,多次重復(fù)施工而增加成本;第五,對(duì)新材料的使用,因市場(chǎng)無(wú)足夠的考核依據(jù),不熟悉行情,導(dǎo)致價(jià)格偏高。針對(duì)這些情況,要求我們對(duì)這些影響成本變化的因素進(jìn)行分析,預(yù)測(cè)它的影響程度,采取措施,從而預(yù)測(cè)出工程成本。
2.成本計(jì)劃
要求我們根據(jù)成本預(yù)測(cè)的情況,以貨幣的形式在施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上,編制出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書(shū)面方案,在這一方面,要求我們熟悉設(shè)計(jì)圖紙,掌握科學(xué)的施工方法與工藝流程,從而使該計(jì)劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。
3.成本控制
嚴(yán)格遵照成本計(jì)劃對(duì)影響成本的各種因素加強(qiáng)管理,采取有效措施,將施工過(guò)程中各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃之內(nèi),并及時(shí)反饋,分析實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異,及時(shí)采取糾偏措施,在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制,增加責(zé)任心。
4.成本核算
按照規(guī)定的開(kāi)支范圍將實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用采用適當(dāng)?shù)姆椒w納起來(lái),從而計(jì)算出該項(xiàng)目總成本和各單位成本,為成本分級(jí)及考核提供依據(jù),也為今后類似工程提供成本預(yù)測(cè)的依據(jù)。
5.成本分析
就是在成本的形成過(guò)程中,對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行的對(duì)比評(píng)價(jià)與總結(jié)工作,在成本管理的過(guò)程中,了解成本變動(dòng)原因,并系統(tǒng)地加以研究,找出其規(guī)律,這就要求我們隨時(shí)了解我們所發(fā)生的成本找出其中一些固定的規(guī)律,比如,建材市場(chǎng)下半年主要建筑材料一般比上半年度價(jià)格要高,我們一般應(yīng)搶在材料漲價(jià)之前完成主體的建設(shè),從而避免這一因素的影響。
6.成本考核
指對(duì)已完成項(xiàng)目,將其實(shí)際發(fā)生的.各項(xiàng)指標(biāo)與成本計(jì)劃進(jìn)行比較,評(píng)定成本計(jì)劃的完成情況,以及各責(zé)任者的業(yè)績(jī),并以此給以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰,這樣才能有效地調(diào)動(dòng)每一個(gè)員工在各自的崗位上努力完成目標(biāo)成本的積極性,從而達(dá)到降低成本增加企業(yè)積累的目的。
從以上可以看出,成本控制應(yīng)主要在預(yù)測(cè)以及計(jì)劃階段,它要求我們準(zhǔn)確地把握好市場(chǎng)觀念,在準(zhǔn)備階段的各項(xiàng)費(fèi)用,地勘的準(zhǔn)確度、設(shè)計(jì)的深度、經(jīng)濟(jì)性、適用性等做出計(jì)劃,市場(chǎng)各種建材價(jià)格要提出依據(jù),從而有效地進(jìn)行成本控制。成本控制可以從以下幾個(gè)方面入手:
6.1組織措施
根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),建立矩陣似的管理機(jī)構(gòu),成立項(xiàng)目成本管理的組織機(jī)構(gòu),明確各管理人員的任務(wù)、職能分工、權(quán)利以及責(zé)任,編制成本控制工作計(jì)劃和詳細(xì)的工作流程圖,并隨時(shí)對(duì)照檢查、分析,從而使成本得以正常運(yùn)行,項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)應(yīng)從項(xiàng)目實(shí)施起,至該項(xiàng)目正式完成,它是項(xiàng)目成本考核的主要對(duì)象之一。
6.2技術(shù)措施
采用技術(shù)手段達(dá)到成本優(yōu)化的效果,要求從多個(gè)不同的技術(shù)方案中,進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析,選出最優(yōu)方法,比如在高層建設(shè)中土方開(kāi)挖與樁基的施工方案,就要根據(jù)該項(xiàng)目地質(zhì)水文條件,確定護(hù)壁的方案,是先開(kāi)挖后打樁,還是先打樁后開(kāi)挖等,主體砼是采用商品砼泵送,還是采用現(xiàn)場(chǎng)攪拌砼塔吊等,都要在成本計(jì)劃時(shí)進(jìn)行分析論證,對(duì)基礎(chǔ)以及主體結(jié)構(gòu)選形、各項(xiàng)裝飾材料、安裝材料,從技術(shù)的角度進(jìn)行分析,盡量采用能夠滿足設(shè)計(jì)功能,能就地取材,有成熟的施工經(jīng)驗(yàn)而又價(jià)格較便宜的產(chǎn)品。
6.3經(jīng)濟(jì)措施
編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃,對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,制定防范性對(duì)策,比如材料的漲價(jià)給成本帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),那么我們要根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律采取相應(yīng)措施,從而降低該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
6.4合同措施
因?yàn)楹贤浅杀竟芾淼囊罁?jù),故此就顯得十分重要,它要求我們?cè)诤贤勁�、合同條款的修訂上要根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)選用有利于己方的方式。比如,采用合同固定總價(jià)包干、合同固定單價(jià)包干等方式,條款準(zhǔn)確、清晰,就合同執(zhí)行過(guò)程中的索賠問(wèn)題作好防止與處理辦法,對(duì)工程中存在的變更問(wèn)題,合同應(yīng)提出明確的計(jì)算方法,關(guān)于變更,應(yīng)在圖紙的審查過(guò)程中,采用企業(yè)自審和專家會(huì)審等辦法,消除重大變更的存在性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量管理
首先,質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分, 是致力于滿足產(chǎn)品質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動(dòng),包括有作業(yè)技術(shù)與管理活動(dòng),它是在明確的質(zhì)量目標(biāo)下通過(guò)行動(dòng)方案和資源配置的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和監(jiān)督來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。建設(shè)產(chǎn)品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和,用其特性指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià),就是通常意義上的產(chǎn)品的適用性、可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)境的適宜性等。
項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)以上幾種特性是為業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的定義及建設(shè)規(guī)模,系統(tǒng)構(gòu)成、使用功能和價(jià)值、規(guī)格檔次標(biāo)準(zhǔn)定位策劃和目標(biāo)決策提出來(lái)的,比如工業(yè)建筑與民用建筑要求不同,一般車庫(kù)與有人防要求的車庫(kù)要求不同等。項(xiàng)目質(zhì)量控制,包括勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、安裝以及竣工驗(yàn)收各階段。
其次,對(duì)質(zhì)量形成的影響因素有:
�、偃说馁|(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量能力,它包括項(xiàng)目各參與單位與各責(zé)任主體。這就要求開(kāi)發(fā)方從企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì),市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度,持證上崗制度等方面對(duì)各相關(guān)單位把好關(guān),嚴(yán)禁無(wú)證設(shè)計(jì)與施工,嚴(yán)禁越級(jí)、掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象,現(xiàn)在各地掛靠現(xiàn)象尤為突出,部分項(xiàng)目經(jīng)理以及其施工人員質(zhì)量意識(shí)太差,值得注意。②項(xiàng)目的決策:對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè),資源論證,杜絕質(zhì)量合格而缺少用途的產(chǎn)品,如某地有一棟十層的建筑,建成后一直無(wú)人問(wèn)津,便是一例。③項(xiàng)目的勘察:因?yàn)樗苯雨P(guān)系到工程的設(shè)計(jì),在此階段應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督。④建筑構(gòu)造和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性與可靠性,要求對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的、多層次的審查,從而達(dá)到目的。⑤對(duì)材料的質(zhì)量規(guī)格,性能特性,應(yīng)反復(fù)調(diào)查論證,進(jìn)行合理選擇。⑥工程項(xiàng)目的施工方案:應(yīng)對(duì)其中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工程序、工藝順序、施工流向、勞動(dòng)組織等方面的決定和安排,仔細(xì)審查,提出修改意見(jiàn)。⑦了解項(xiàng)目的自然環(huán)境,包括地質(zhì)、水文、氣候等,制定合理的施工方法。
再次,質(zhì)量控制的基本原理:
①制定質(zhì)量計(jì)劃書(shū),確定質(zhì)量控制的組織制度、工程程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源配置、試驗(yàn)要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內(nèi)容。②對(duì)照計(jì)劃書(shū)進(jìn)行計(jì)劃方案交底,并按計(jì)劃規(guī)定的方法展開(kāi)工程作業(yè)活動(dòng)。③檢查、對(duì)照計(jì)劃,運(yùn)用各種專門手段而進(jìn)行各種檢查,包括施工自檢、互檢和專職質(zhì)檢員的質(zhì)檢,以及監(jiān)理單位的檢驗(yàn)旁站和試驗(yàn)室的試驗(yàn)等,其一是檢查是否依照計(jì)劃進(jìn)行;其二是檢查計(jì)劃執(zhí)行的結(jié)果是否符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求。以上三個(gè)方面,作為開(kāi)發(fā)商主要是監(jiān)督和督促監(jiān)理及施工單位實(shí)行,并對(duì)其檢查落實(shí)。④處置:對(duì)于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)進(jìn)行原因分析,采取必要的措施,予以糾正,保證質(zhì)量形成的受控狀態(tài),確保以后不形成類似問(wèn)題。
最后,施工作業(yè)過(guò)程中的質(zhì)量控制。基本程序:進(jìn)行技術(shù)交底與圖紙會(huì)審,檢查施工工序的合理性與科學(xué)性,檢查工序施工條件是否符合要求,進(jìn)行分批、分項(xiàng)工程檢查實(shí)測(cè),對(duì)中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收或工序驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下道工序施工。
基本要求:①以預(yù)防為主;②落實(shí)工序操作之間的巡查,抽查及重要部位的跟蹤檢查等方法;③對(duì)分項(xiàng)工程進(jìn)行目測(cè)、實(shí)測(cè)、試驗(yàn)等程序,做好原始記錄,判斷是否符合要求;④及時(shí)會(huì)同監(jiān)理進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收;⑤完善資料,作為工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提供可追溯的依據(jù)。
三、結(jié)語(yǔ)
總之,我們只要加強(qiáng)責(zé)任心,做好成本控制，嚴(yán)格按照規(guī)范規(guī)程辦事,密切注視工程重要部位以及質(zhì)量通病易發(fā)部位,配合監(jiān)理加大巡檢、抽查、旁站、試驗(yàn)等監(jiān)督力度,真實(shí)及時(shí)地完善資料,我們就一定能建造出高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。
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