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上海有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房效應(yīng)分析經(jīng)濟(jì)學(xué)論文
上海實(shí)施的是擁有“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟(jì)適用住房制度。
我們認(rèn)為,該制度的社會(huì)效應(yīng)不僅在于解決住房困難問題，更是促進(jìn)社會(huì)公平、和諧，增強(qiáng)城市持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的重大舉措。
一、住房保障目標(biāo)要兼顧保障對(duì)象支付能力的提高住房保障制度的基本目標(biāo)是，幫助缺乏住房支付能力的家庭解決住房困難，滿足基本居住需求。住房保障對(duì)象首先是住房困難，其次是收入較低和住房支付能力不足，不能通過市場(chǎng)解決住房困難。住房保障制度的綜合目標(biāo)是，既能解決保障對(duì)象眼前的住房困難，又能幫助其提高住房支付能力，標(biāo)本兼治，使保障對(duì)象在享受住房保障期間，社會(huì)的和諧。
所以，住房保障制度不同于生活、醫(yī)療等保障，不僅要解決眼前問題，更要解決長(zhǎng)期支付能力問題，在一定程度甚至要起到“二次分配”的作用。
二、擁有保障住房“產(chǎn)權(quán)”有助于積累住房支付能力解決住房困難有許多方法，如租金補(bǔ)貼、提供低價(jià)租賃住房，供應(yīng)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房等。理論上，這幾種方法都可以使保障對(duì)象在享受政策期間積累財(cái)富，到一定年限退出保障，但哪種政策更有效、更持續(xù)、保障對(duì)象更能接受，這就必須和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)背景結(jié)合起來考慮。
先租住保障性住房，到條件好時(shí)再購(gòu)買或租賃商品住April 2011 29逐步積累和提高住房支付能力，在條件具備時(shí)能夠進(jìn)入市場(chǎng)，改善住房條件。這樣的制度才是全面的、可持續(xù)、有生命力的。
從國(guó)際上多數(shù)國(guó)家的實(shí)踐看，如果多數(shù)的保障對(duì)象沒能在有效的“上升”通道中退出住房保障體系，長(zhǎng)期居住在保障性住房，勢(shì)必產(chǎn)生以下幾個(gè)后果：一是進(jìn)入保障性住房中的群體越來越大，社會(huì)管理難度增加，住房的投資和運(yùn)營(yíng)壓力越來越大；二是隨著時(shí)間推移，越來越多的保障性住房（特別是租賃型住房）年久失修，居住質(zhì)量越來越差；三是由于住房財(cái)產(chǎn)的缺失，社會(huì)分化日益加重，中低收入家庭的心態(tài)越來越差。這都不利于住房保障的可持續(xù)和社會(huì)的和諧。所以，世界上許多國(guó)家都將促進(jìn)“居者有其屋”作為追求目標(biāo)。如新加坡實(shí)施的“居者有其屋計(jì)劃”，英國(guó)于上世紀(jì)70年代后開始致力于住房的“私有化”，美國(guó)的金融政策支持使住房自有率持續(xù)提高，我國(guó)香港地區(qū)幾十年來采取“鼓勵(lì)居民自置居所”的政策，等等，都是和住房保障目標(biāo)結(jié)合起來，旨在促進(jìn)住房保障的可持續(xù)，房，通常被認(rèn)為是最理想的方式。但這種方式需要一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，預(yù)期房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯的上漲，房?jī)r(jià)收入比基本合理，居民收入提高后可以承受市場(chǎng)化商品住房?jī)r(jià)格。我國(guó)有不少地區(qū)和城市適合采用這種方式。相反，如果一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度高于收入增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)收入比失衡，居民的收入和積蓄遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上住房?jī)r(jià)格的上漲，甚至積累的收入在不斷縮水，那僅僅依靠租賃型保障型住房，還是難以提高住房困難家庭未來住房的支付能力，即使是給予低租金的優(yōu)惠，恐怕也無濟(jì)于事。
現(xiàn)實(shí)中，貧富差距不僅來源于收入的差距，也來源于財(cái)富的增值保值。如果一個(gè)普通家庭只有收入積累，沒有更好的投資渠道，沒有與房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)的財(cái)富積累，將很難買得起住房�！盁o恒產(chǎn)者則無恒心”。更多有知識(shí)、有能力的年青人將會(huì)選擇離開。因此，通過提供有產(chǎn)權(quán)的保障性住房，使之不僅通過收入的積累，同時(shí)通過住房財(cái)產(chǎn)的保值增值，提高日后改善住房條件的支付能力，是一個(gè)非常有效的手段。三、“有限產(chǎn)權(quán)”及其收益分配符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律客觀地說，如果保障家庭購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)型保障住房不能獲得增值回報(bào)，就沒有購(gòu)買的積極性。但如果對(duì)保障性住房的使用和收益分配沒有限制，也不能保證其用于最需要的家庭，還會(huì)產(chǎn)生過度的“利益輸送”，影響社會(huì)接受度。
經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行“有限產(chǎn)權(quán)”，由購(gòu)房人和政府按其“出資額”不同擁有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)了“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房低于市場(chǎng)化商品住房?jī)r(jià)格的部分不是簡(jiǎn)單“讓渡”給購(gòu)房人，而是政府擁有部分產(chǎn)權(quán)；
當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房上市時(shí)，政府按其產(chǎn)權(quán)份額回收投資并獲得相應(yīng)的收益。即保障對(duì)象購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，由于購(gòu)房?jī)r(jià)格僅占住房準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)格的70%，則該購(gòu)房人只能擁有70%的產(chǎn)權(quán)，其余30%是政府土地投入等價(jià)值形成的產(chǎn)權(quán)，由政府擁有。將來購(gòu)房人出售房屋時(shí)，他只能按其70%份額獲得出售價(jià)款，其余的歸政府所有。
為增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能，減少短期投資性，上海對(duì)“有限產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行了多方面限制：一是產(chǎn)權(quán)收益的限制，購(gòu)房人得到的只是其投資的收益，這種投資和其他投資一樣，將面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二是年限的限制，5年內(nèi)不得上市，使經(jīng)濟(jì)適用住房不是用于短期投資，將面對(duì)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。三是使用上的限制，購(gòu)房人只能自住，不得將住房用于出租，將面對(duì)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。這些限制體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用住房用于解決住房困難的功能。
當(dāng)然，政府的“利益輸送”是有限的，相對(duì)于商品住房而言，本來由開發(fā)商獲得的市場(chǎng)利潤(rùn)，現(xiàn)在更多地讓渡給了購(gòu)房人，這是一種社會(huì)再分配手段。一是用行政手段將開發(fā)商的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到中低收入家庭，是一種支持；
二是這部分利潤(rùn)由于經(jīng)濟(jì)適用住房的多種限制，將來是否實(shí)現(xiàn)仍面臨不確定性；三是這種支持主要是一種機(jī)會(huì)“給予”，希望購(gòu)房對(duì)象將來能退出保障進(jìn)入市場(chǎng)。四是這種機(jī)會(huì)“給予”是有限的，是一次性的，一個(gè)家庭只有一次機(jī)會(huì)。
如果經(jīng)濟(jì)適用住房由保障對(duì)象長(zhǎng)期居住，說明這部分家庭沒有能力通過市場(chǎng)改善自己的住房條件。保障對(duì)象通過購(gòu)買取得這部分住房產(chǎn)權(quán)，屬于“自助”行為；政府將其名下產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給保障對(duì)象，屬于“幫助”行為。相對(duì)于建設(shè)租賃型保障住房給這些家庭長(zhǎng)期居住而言，政府投資和管理的成本都低，而且保障家庭擁有產(chǎn)權(quán)住房后顧之憂少，更能安居樂業(yè)，所以是一個(gè)“雙贏”的制度安排，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是一個(gè)“帕累托改進(jìn)”。
四、經(jīng)濟(jì)適用住房“有限產(chǎn)權(quán)”符合上海實(shí)際情況一方面，上海的實(shí)際情況是房?jī)r(jià)高、購(gòu)房困難，沒有住房基礎(chǔ)的購(gòu)房更困難，因住房而引起的財(cái)富兩極分化在加劇。通過“有限產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用住房兼顧到保障對(duì)象住房支付能力的積累，可以實(shí)現(xiàn)住房保障制度的綜合目標(biāo)。
一是上海作為人才高地，更多的青年“白領(lǐng)”要在上海定居，需要有解決長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的渠道；二是上海作為大城市，住房市場(chǎng)的資本化程度高，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，必須有一定比例的保障性產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)；三是通過出售經(jīng)濟(jì)適用住房，可以加快住房保障資金回籠，在短期內(nèi)可供應(yīng)更多的保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房為無力在市場(chǎng)上購(gòu)買住房的家庭，提供擁有“產(chǎn)權(quán)”的機(jī)會(huì)，為他們積累財(cái)富提供了機(jī)會(huì)，使他們將來能有能力、有機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，通過市場(chǎng)改善住房條件，使更多的上海居民邁入小康社會(huì)，讓上海社會(huì)更和諧。
另一方面，上海土地資源緊缺，保障性住房循環(huán)使用的要求更加突出。“有限產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用住房可以形成循環(huán)使用的機(jī)制，提高保障性資源的配置效率。從法理上講，由于經(jīng)濟(jì)適用住房是購(gòu)房人與政府的共同財(cái)產(chǎn)，另一方有“優(yōu)先受讓權(quán)”，即當(dāng)保障對(duì)象將來要出售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，政府有“優(yōu)先回購(gòu)”權(quán)，支付給保障對(duì)象的只是其產(chǎn)權(quán)份額的市場(chǎng)價(jià)格。政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房后，可繼續(xù)提供給符合條件的家庭作為保障性住房。由于經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不能擅自出售、出借、出租等，經(jīng)濟(jì)適用住房就處于一個(gè)“半封閉”狀態(tài)，可以長(zhǎng)期作為保障性房源使用。
這種思路符合上海資源特點(diǎn)和實(shí)際，是一項(xiàng)可持續(xù)的制度設(shè)計(jì)。
上海前期的試點(diǎn)也證明這一制度的合理性。筆者走訪了徐匯和閔行兩區(qū)試點(diǎn)中的部分家庭，多數(shù)反映經(jīng)濟(jì)適用住房使他們圓了“住房夢(mèng)”，通過解決住房困難，同時(shí)解決了生活中婚姻、就學(xué)、養(yǎng)老等許多實(shí)際困難，甚至家庭矛盾。雖然有許多人因準(zhǔn)入條件較高而未能享受，但都表達(dá)了對(duì)這一制度的認(rèn)可，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房給了最需要的家庭，使這些家庭對(duì)美好的城市生活更有了信心和動(dòng)力。
當(dāng)然，“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟(jì)適用住房制度是一個(gè)新生事物，也還有許多具體問題需要解決，有許多具體政策需要完善。包括如何保證經(jīng)濟(jì)適用住房資源的合理、公平配置；盡快推出經(jīng)濟(jì)適用住房“先租后售”政策，緩解當(dāng)前購(gòu)房壓力，幫助實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)；與其他住房保障政策的有效銜接；遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)劃的研究，隨著保障性住房數(shù)量的增加，保障性住房的使用、保障對(duì)象的退出并形成良性循環(huán)，保障性住房保有量與建設(shè)量趨于基本穩(wěn)定等。
【上海有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房效應(yīng)分析經(jīng)濟(jì)學(xué)論文】相關(guān)文章：
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