資產(chǎn)評(píng)估講義

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2004資產(chǎn)評(píng)估講義

[2004]全部資產(chǎn)評(píng)估講義

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第一章　總　論

　　前言：

　　要以基本概念為主，最基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來看，它的題型比前兩年有一些改變，比較多的增加了一些主觀題的內(nèi)容，而對(duì)客觀題的內(nèi)容來說可能有一些刪減，在分?jǐn)?shù)上做了一些變化，這更要求考生們要特別注意這門課的最基本的知識(shí)點(diǎn)，最基本的一些概念。

　　第一節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

　　一、資產(chǎn)評(píng)估定義

　　（一）資產(chǎn)

　　所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

　　1.資產(chǎn)具有以下基本特征：

　�。�1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

　�。�2）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。

　�。�3）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。

　　2.作為資產(chǎn)評(píng)估客體的資產(chǎn)，存在形式是多種多樣的，為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺?/p>

　�。�1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

　�。�2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲得能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

　　（3）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　　（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

　�。ǘ﹥r(jià)格和價(jià)值

　�。ㄈ┵Y產(chǎn)評(píng)估

　　資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。

　　（1）評(píng)估主體。

　　（2）評(píng)估客體。

　�。�3）評(píng)估依據(jù)。

　�。�4）評(píng)估目的。

　�。�5）評(píng)估原則。

　�。�6）評(píng)估程序。

　�。�7）評(píng)估價(jià)值類型。

　�。�8）評(píng)估方法。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn)

　　（一）資產(chǎn)評(píng)估的種類

　　目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。

　　資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估；

　　資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。

　�。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

　　1.市場(chǎng)性。

　　2.公正性。

　　3.專業(yè)性。

　　4.咨詢性。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用

　�。ㄒ唬┰u(píng)價(jià)及評(píng)估的功能

　　（二）管理的功能（作用）

　�。ㄈ╄b證的作用

　　第二節(jié)　價(jià)值類型和評(píng)估目的

　　一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

　　資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。

　　第一種，以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。

　　第二種，從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值等三種。

　　第三種，從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。

　　第四種，以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型。

　�。ㄒ唬╆P(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

　　在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中，市場(chǎng)價(jià)值定義如下："自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件價(jià)值形式的總稱或組合。

　�。ǘ┟鞔_資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的目的

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估的一般目的

　　資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

　�。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估的特定目的

　　1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　2.企業(yè)兼并。

　　3.企業(yè)出售�！�

　　4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)。

　　5.股份經(jīng)營(yíng)。

　　6.中外合資、合作。

　　7.企業(yè)清算。

　　8.抵押。

　　9.擔(dān)保。

　　10.企業(yè)租賃。

　　11.債務(wù)重組。

　�。ㄈ┵Y產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用

　　第三節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

　　假設(shè)也可以這么說，很多東西是建立在假設(shè)之上，沒有這種假設(shè)，很多活動(dòng)事實(shí)上是無法進(jìn)行的。所以，在資產(chǎn)評(píng)估的活動(dòng)，會(huì)計(jì)的活動(dòng)當(dāng)中，對(duì)某些假設(shè)做出說明是非常必要的。

　　假設(shè)的意思就是說，由于認(rèn)識(shí)客體它的變化不可能被主體全部認(rèn)識(shí)，這樣的話，人們就不得不根據(jù)我已經(jīng)知道的某些特征和事實(shí)，來做出合乎邏輯的推斷，這種推斷事實(shí)上就是一種假設(shè)。

　　一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

　�。ㄒ唬┙灰准僭O(shè)

　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

　�。ǘ┕_市場(chǎng)假設(shè)

　　公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

　�。ㄈ┏掷m(xù)使用假設(shè)

　　持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

　　（四）清算假設(shè)

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的原則

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估工作原則

　　1.獨(dú)立性原則。

　　2.客觀公正性原則。

　　3.科學(xué)性原則。

　�。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

　　1.預(yù)期收益原則。

　　2.供求原則。

　　3.貢獻(xiàn)原則。

　　4.替代原則。

　　5.估價(jià)日期原則。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

　　一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系

　　（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系

　�。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系

　　二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別

　�。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別

　　第五節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展

　　一、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及其發(fā)展

　　二、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

　　（一）法律形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

　�。ǘ┬姓ㄒ�(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　第二章在全書中的作用：

　　它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評(píng)估的方法，把資產(chǎn)評(píng)估的三種方法具體進(jìn)行說明�？忌趶�(fù)習(xí)此章時(shí)，先不要考慮具體對(duì)象的影響，先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬變。

　　第一節(jié)　市場(chǎng)法

　　一、市場(chǎng)法的基本涵義

　　市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接，最具說服力的評(píng)估方法之一。

　　市場(chǎng)法依據(jù)的原則是替代原則。

　　二、市場(chǎng)法的基本前提

　　通過市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：

　�。�1）要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；

　�。�2）公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

　　三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

　�。ㄒ唬┻x擇參照物

　�。ǘ┰谠u(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

　　（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異

　�。ㄋ模┰诟鲄⒄瘴锍山粌r(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異

　�。ㄎ澹┚C合分析確定評(píng)估結(jié)果

　　1.資產(chǎn)的功能。

　　2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

　　3.市場(chǎng)條件。

　　4.交易條件。

　　四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

　�。ㄒ唬┲苯颖容^法

　　直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。

　　其基本計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征

　　1.現(xiàn)行市價(jià)法。

　　2.市價(jià)折扣法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）

　　3.功能價(jià)值類比法。

　�。�1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

　　（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X

　　4.價(jià)格指數(shù)法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　　5.成新率價(jià)格調(diào)整法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）

　�。ǘ╊惐日{(diào)整法

　　該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。

　　1.市場(chǎng)售價(jià)類比法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

　　年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]

　　=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

　　=0.9006÷0.9324

　　=0.9659

　　2.市價(jià)法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）

　　3.市盈率乘（倍）數(shù)法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　第二節(jié)　收益法

　　一、收益法的基本涵義

　　收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

　　思路：通過估測(cè)被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷被估資產(chǎn)的價(jià)值的一切方法。

　　典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。

　　二、收益法的基本前提

　　收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。

　　1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　　2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　　3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

　　三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

　�。ㄒ唬� 收益額

　　其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

　�。ǘ┱郜F(xiàn)率

　　折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，如不考慮通貨膨脹，它是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。其中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以利用國(guó)庫(kù)率或者銀行同期貸款利率近似代替。

　　（三）收益期限

　　四、收益法中的主要技術(shù)方法

　　公式中出現(xiàn)的符號(hào)的含義

　　三個(gè)最基本的公式

　　1.永續(xù)年金收益

　　評(píng)估值=收益/資本化率

　　2.有期限

　　3.分段收益法公式：是前兩種公式的總和

　　（一）純收益不變

　　1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

　�。校剑粒痳

　　2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式

　　3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

　　P＝A×n

　�。ǘ┘兪找嬖谌舾赡旰蟊３植蛔�

　　1.無限年期收益。其基本公式為：

　　2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：

　�。ㄈ┘兪找姘吹炔罴�(jí)數(shù)變化

　　1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　�。ㄋ模┘兪找姘吹缺燃�(jí)數(shù)變化

　　1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　第三節(jié)　成本法

　　一、成本法的基本涵義

　　成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

　　二、成本法的基本前提

　　1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

　　3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。

　　三、成本法中的基本要素

　　（一）資產(chǎn)的重置成本

　　1.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

　　2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

　�。ǘ┵Y產(chǎn)的實(shí)體性貶值

　�。ㄈ┵Y產(chǎn)的功能性貶值

　�。ㄋ模┵Y產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

　　四、成本法中的具體評(píng)估方法

　�。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪惴椒�

　　1.重置核算法。

　　2.價(jià)格指數(shù)法。

　　重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)

　　或：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1＋價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

　　式中，價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

　　注意：重置核算法和價(jià)格指數(shù)法的區(qū)別

　　1.用價(jià)格指數(shù)法算出來的重置成本只能是復(fù)原重置成本，而重置核算法有可能是復(fù)原重置成本，也有可能是更新重置成本。

　　2.價(jià)格指數(shù)法是建立在不同時(shí)期某一種或某一類或全部資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)水平上，而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本核算的基礎(chǔ)上。

　　3.功能價(jià)值類比法。

　�。�1）生產(chǎn)能力比例法。

　　（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　　（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

　　1.觀察法，也稱成新率法。

　　資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×(1－實(shí)體性成新率)

　　2.使用年限法。

　　3.修復(fù)費(fèi)用法。

　　（三）資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法

　�。ㄋ模┵Y產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

　　第四節(jié)　評(píng)估方法的選擇

　　一、評(píng)估方法之間的關(guān)系

　�。ㄒ唬� 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

　　各種方法是相通的，只不過路徑不同。

　　（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別

　　三種方法的邏輯出發(fā)點(diǎn)不同

　　二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

　　1.方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估的市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評(píng)估價(jià)值類型要相適應(yīng)。

　　2.方法的選擇要受到評(píng)估對(duì)象的類型、狀態(tài)等的影響。

　　3.方法的選擇還受到此方法的評(píng)估資料以及技術(shù)參數(shù)的約束

第三章　資產(chǎn)評(píng)估程序

第一節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估程序概述

　　一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類

　　資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估程序開始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。

　　1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

　　2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；

　　3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；

　　4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

　　5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料；

　　6.評(píng)定估算；

　　7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；

　　8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

　　第二節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估具體程序

　　一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

　　1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估目的。

　　3.評(píng)估對(duì)象基本狀況。

　　1.價(jià)值類型及定義。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　3.資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)。

　　4.其他需要明確的重要事項(xiàng)。

二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

　　三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

　　四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

　　五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料

　　六、評(píng)定估算

　　七、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

　　八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

　　第三節(jié)　執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求（了解）

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法

　　一、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息

　　二、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中信息的來源

　�。ㄒ唬� 收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料

　�。ǘ┦占Y產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料

　　1.市場(chǎng)信息。

　　2.政府部門。

　　3.證券交易機(jī)構(gòu)。

　　4.媒體。

　　5.行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。

　　6.學(xué)術(shù)出版物。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估過程中信息的初步處理

　　（一）資產(chǎn)信息資料的分析

　�。ǘ┵Y產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整

　　1.按可用性原則劃分

　　2.按信息來源劃分

　�。�1）一級(jí)信息。

　�。�2）二級(jí)信息。

　　四、評(píng)估過:程中常用的邏輯分析方法

　�。ㄒ唬┍容^

　　（二）分析與綜合

　�。ㄈ┩评�

第四章　機(jī)器設(shè)備評(píng)估

　　第一節(jié)　機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

　　一、機(jī)器設(shè)備定義

　　二、機(jī)器設(shè)備的分類

　�。ㄒ唬┕潭ㄙY產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)

　�。ǘ⿻�(huì)計(jì)核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)

　　1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；

　　2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備；

　　3.租出機(jī)器設(shè)備；

　　4.未使用機(jī)器設(shè)備；

　　5.不需用機(jī)器設(shè)備；

　　6.融資租入機(jī)器設(shè)備；

　　第二節(jié)　成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

　　重置成本法的計(jì)算公式為：

　　一、重置成本的計(jì)算

　　機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的獎(jiǎng)金成本。

　�。ㄒ唬┰O(shè)備凈價(jià)

　　1.直接法。

　�。�1）市場(chǎng)詢價(jià)。

　�。�2）使用價(jià)格資料。

　　2.物價(jià)指數(shù)法。

　�。�1）定基物價(jià)指數(shù)。

　�。�2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

　　3.重置核算法。

　　機(jī)器設(shè)備的重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。

　�。ǎ保┥a(chǎn)成本。

　�、僦苯尤斯べM(fèi)（LD）。

　　直接人工費(fèi)＝∑實(shí)際工時(shí)消耗量×工資定額

　�、谥苯硬牧腺M(fèi)（MD）

　　MD=MR+MP

　　③車間經(jīng)費(fèi)（EW）。

　　EW＝（LD）×rEW

　　④企業(yè)管理費(fèi)用（EM）。

　　EM＝（LD）×rEM

　�、萜渌麑ｍ�(xiàng)費(fèi)用（EO）

　　CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET

　�。�2）銷售費(fèi)用（ES）

　　銷售成本（CS）

　　CS＝CM＋ES

　�。�3）利潤(rùn)（P）。

　　P＝CS×rP

　�。�4）稅金（T）。

　　T＝RC×rT

　�。�5）設(shè)備重置成本（RC）。

　　RC＝Cs＋P＋T

　�。紺s＋Cs×rp+RC×rT

　　4.綜合估價(jià)法。

　　計(jì)算公式為：

　　RC＝（MRM÷Km+MPM）×(1+Kp)×(1+Kd/n)/(1-rT)

　　5.重量估價(jià)法。

　　計(jì)算公式為：

　　RC＝W×RW×K+P+T

　　6.類比估價(jià)法－―指數(shù)估價(jià)法。

　　RC/S2=(A1/A2)x

　�。ǘ┻\(yùn)雜費(fèi)

　　1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)＝國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率

　　2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。

　�。ㄈ┰O(shè)備安裝費(fèi)

　　1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　2.進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。

　�。ㄋ模┗A(chǔ)費(fèi)

　　（五）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用

　　二、實(shí)體性貶值

　　（一）觀察法

　�。ǘ┠晗薹�

　　（三）修復(fù)費(fèi)用法

　　1.修復(fù)費(fèi)用的含義是對(duì)可修復(fù)費(fèi)用而言；

　　2.對(duì)一個(gè)設(shè)備而言，既有可修復(fù)的費(fèi)用，也有不可修復(fù)的費(fèi)用，要綜合計(jì)算。

　　三、功能性貶值

　　設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。

　�。ㄒ唬┑冖穹N功能性貶值

　　第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上

　　（二）第Ⅱ種功能性貶值--超額營(yíng)運(yùn)成本，指由于新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用，導(dǎo)致現(xiàn)在生產(chǎn)的新設(shè)備功能更強(qiáng)大，技術(shù)更先進(jìn)。

　　四、經(jīng)濟(jì)性貶值

　　經(jīng)濟(jì)貶值是由于企業(yè)外部因素所導(dǎo)致的被估資產(chǎn)價(jià)值的損失。

　　具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：

　　1.由于使用壽命縮短

　　2.由于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高

　　3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇

　　第三節(jié)　市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、比較因素

　�。ㄒ唬﹤€(gè)別因素

　　（二）交易因素

　�。ㄈ⿻r(shí)間因素

　　（四）地域因素

　　二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的具體方法

　�。ㄒ唬┲苯悠ヅ浞�

　�。ǘ┮蛩卣{(diào)整法

　�。ㄈ┏杀颈嚷收{(diào)整法

　　第四節(jié)　收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

第五章　房地產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述

　　一、土地與土地使用權(quán)

　�。ㄒ唬┩恋�

　　（二）土地的特性

　　1.土地的自然特性

　�。�1）位置的固定性。

　�。�2）質(zhì)量的差異性。

　　（3）不可再生性。

　�。�4）效用永續(xù)性。

　　2.土地的經(jīng)濟(jì)特性

　�。�1）供給的稀缺性。

　�。�2）可壟斷性。

　�。�3）土地利用多方向性。

　�。�4）效益級(jí)差性。

　　(三)土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

　　二、地租與地價(jià)理論

　�。ㄒ唬┑刈饫碚�

　�。ǘ┑貎r(jià)理論

　�。ㄈ┑貎r(jià)的特征

　　1.地價(jià)是地租的資本化。

　　2.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。

　　3.土地具有增值性。

　　4.地價(jià)與用途相關(guān)。

　　5.地價(jià)具有個(gè)別性。

　　6.地價(jià)具有可比性。

　　三、房地產(chǎn)及其特性

　　四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

　　（一）最有效使用原則

　�。ǘ┖戏ㄔ瓌t

　　五、房地產(chǎn)評(píng)估程序

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

　　（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。

　�。ǘ┌磧r(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格

　　（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格

　�。ㄋ模┌捶康禺a(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等

　　樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積，因?yàn)榻ㄖ偯娣e/土地總面積＝容積率，所以，樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率。

　　（五）其他價(jià)格類型

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

　�。ㄒ唬┮话阋蛩�

　　1.經(jīng)濟(jì)因素

　　2.社會(huì)因素

　　3.行政因素

　　（二）區(qū)域因素

　　1.商服繁華因素。

　　2.道路通達(dá)因素。

　　3.交通便捷因素。

　　4.城市設(shè)施狀況因素。

　　5.環(huán)境狀況因素。

　�。ㄈ﹤€(gè)別因素

　　1.土地的個(gè)別因素。

　　2.建筑物的個(gè)別因素。

　　第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、純收益

　�。ㄒ唬┘兪找娴暮x

　　純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益

　　純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。

　�。ǘ┛陀^總收益

　�。ㄈ┛陀^總費(fèi)用

　　四、資本化率

　�。ㄒ唬┵Y本化率的實(shí)質(zhì)

　　（二）求取資本化率的方法

　　1.純收益與售價(jià)比率法。

　　2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。

　　3.各種投資收益率排序插入法。

　�。ㄈ┵Y本化率的種類

　　1.綜合資本化率。

　　2.建筑物資本化率。

　　3.土地資本化率。

　　五、計(jì)算公式

　�。ㄒ唬┰u(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

　　房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用

　�。ǘ﹩为�(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

　　1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值。

　　土地價(jià)值＝土地純收益/土地資本化率

　　土地純收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金

　　2.房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值。

　�。�1）土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物現(xiàn)值

　�。ㄈ﹩为�(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值

　　1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值

　　2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率

　　第四節(jié)　市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計(jì)算公式

　　四、操作步驟

　�。ㄒ唬┙灰踪Y料收集

　　（二）可比交易案例確定

　　（三）因素修正

　　1.交易情況修正。

　　2.交易日期修正。

　　3.區(qū)域因素修正。

　　4.個(gè)別因素修正。

　　5.容積率修正。

　　6.土地使用年期修正。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價(jià)值的確定

　　第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、土地評(píng)估的成本法操作步驟

　　（一）計(jì)算土地取得費(fèi)用

　�。ǘ┯�(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。

　　3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

　�。ㄈ┯�(jì)算投資利息

　　土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前全部付清，在開發(fā)完成銷售后能收回，因此，計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。

　�。ㄋ模┯�(jì)算投資利潤(rùn)

　　（五）土地增值收益確定

　　四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟

　　五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟

　　第六節(jié)　剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計(jì)算公式

　　四、操作步驟

　　第七節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義：是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

　　二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路

　　三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

　　四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本原理是替代原理。

　　五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍

　　六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

　　被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

　�。ㄒ唬┦占⒄硗恋囟ḿ�(jí)估價(jià)成果資料

　�。ǘ┐_定修正系數(shù)表

　�。ㄈ┱{(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件

　　（四）制定被估宗地因素修正系數(shù)

　�。ㄎ澹┐_定被估宗地使用年期修正系數(shù)

　�。┐_定期日修正系數(shù)

　�。ㄆ撸┐_定容積率修正系數(shù)

　　（八）評(píng)估宗地地價(jià)

　　第八節(jié)　路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù)

　　路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單人，并依此單人配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　　路線價(jià)是指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。

　　二、路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式

　　常用的表達(dá)方式：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度

　　宗地條件特殊的計(jì)算公式：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額

　　三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

　　四、路線價(jià)估價(jià)法的程序

　　（一）路線價(jià)區(qū)段劃分

　　（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

　�。ㄈ┞肪€價(jià)的評(píng)估

　　（四）深度百分率表的制作

　�。ㄎ澹┯�(jì)算宗地價(jià)值

　　五、深度百分率表

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。

　　平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　　制作深度百分率表，要考慮以下幾個(gè)方面：

　　（1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度；

　�。�2）確定級(jí)距；

　�。�3）確定單獨(dú)深度百分率；

　　（4）根據(jù)需要采用累計(jì)或平均深度百分率。

　　六、幾個(gè)路線價(jià)法則介紹

　　（一）四三二一法則

　�。ǘ┨K慕斯法則

　　（三）霍夫曼法則

　�。ㄋ模┕胤▌t

　　七、路線價(jià)法的應(yīng)用舉例

　　參照教材P226－227

　　第九節(jié)　在建工程評(píng)估

　　一、在建工程的含義與特點(diǎn)

　　在建工程指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及為建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。

　　（一）在建工程情況復(fù)雜

　�。ǘ┰诮üこ讨g可比性較差

　�。ㄈ┰诮üこ痰耐顿Y不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度

　　（四）建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大

　�。ㄎ澹﹥r(jià)格受后續(xù)工程的影響

　　二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析

　�。ㄒ唬┦占c被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細(xì)資料。

　�。ǘ┰u(píng)估人員到工程現(xiàn)場(chǎng)查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度，明確工程竣工、達(dá)到交付使用的日期以及評(píng)估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計(jì)劃相符。

　　（三）了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。

　�。ㄋ模┧鸭嘘P(guān)法定參數(shù)。

　　三、在建工程評(píng)估的主要方法

　�。ㄒ唬┬蜗筮M(jìn)度法

　　在建工程價(jià)格=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率）

　　工程形象進(jìn)度百分比=（實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量）/ 總工程量×100%

　　折扣率的確定應(yīng)考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素

　�。ǘ┏杀痉�

　　在建工程價(jià)值=土地取得費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅

　�。ㄈ┘僭O(shè)開發(fā)法

　　在建工程價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅）

　　四、在建工程評(píng)估方法的選擇

　　第一、整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估

　　第二、對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估

　　第三、屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。

第六章　資源資產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　資源資產(chǎn)概述

　　一、自然資源及其分類

　　（一）根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。

　　非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：

　�。�1）恒定的非耗竭性資源。

　�。�2）可再生的非耗竭性資源。

　　（3）不可再生的非耗竭性資源。

　�。ǘ┌凑召Y源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　二、資源資產(chǎn)的特性

　�。ㄒ唬┳匀粚傩�

　　1.天然性。

　　2.有限性和稀缺性。

　　3.生態(tài)性。

　　4.區(qū)域性。

　�。ǘ┙�(jīng)濟(jì)屬性

　　1.自然資源具有使用價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　2.資源資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量。

　　3.資源資產(chǎn)具有獲益性。

　�。ㄈ┓蓪傩�

　　1.資源資產(chǎn)必須能夠?yàn)樘囟ǖ漠a(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制。

　　2.資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

　　三、資源資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┵Y源資產(chǎn)價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格

　　（二）資源資產(chǎn)價(jià)格一般受資源的區(qū)位影響較大

　�。ㄈ┵Y源資產(chǎn)評(píng)估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律

　　第二節(jié)　森林資源資產(chǎn)評(píng)估

　　一、森林資源資產(chǎn)概述

　　1.林木資產(chǎn)：指林地內(nèi)所有的林木所形成的資產(chǎn)。

　　2.林地資產(chǎn)：是森林生長(zhǎng)的承載體，林地資產(chǎn)是指依法確認(rèn)的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產(chǎn)。

　　3.森林景觀資產(chǎn)

　　二、森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素

　�。ㄒ唬I(yíng)林生產(chǎn)成本

　�。ǘ┵Y金的時(shí)間價(jià)值

　�。ㄈ├麧�(rùn)

　　（四）稅金

　�。ㄎ澹┝帜旧a(chǎn)中的損失

　　（六）地租

　�。ㄆ撸┑貐^(qū)差價(jià)和樹種差價(jià)

　　三、森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料收集與資產(chǎn)核查

　�。ㄒ唬┥仲Y源資產(chǎn)評(píng)估資料收集

　�。ǘ┥仲Y源資產(chǎn)核查

　　四、森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)法

　　P=K×Kb×G×Q

　　（二）剩余法

　　P=W-C-F+S

　�。ㄈ┦找娣�

　　（四）成本法

　　第三節(jié)　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估

　　一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估概述

　　二、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素

　　（一）資源本身的稀缺程度和可替代程度

　�。ǘ┑V產(chǎn)品的供求狀況

　　（三）礦床自然豐度和地理位置

　�。ㄋ模┛萍歼M(jìn)步

　�。ㄎ澹┵Y本化率和社會(huì)平均利潤(rùn)率

　　三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評(píng)估方法

　�。ㄒ唬┵N現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　（二）可比銷售法

　　應(yīng)用可比銷售法時(shí)，要對(duì)參照的采礦權(quán)價(jià)格進(jìn)行礦床規(guī)模差異調(diào)整、品位調(diào)整、礦產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整、采礦權(quán)差異要素調(diào)整。其中：

　　規(guī)模調(diào)整系數(shù)=被評(píng)估采礦權(quán)探明儲(chǔ)量÷參照的采礦權(quán)探明儲(chǔ)量

　　品位調(diào)整系數(shù)=被評(píng)估的采礦權(quán)精礦平均品位÷參照的采礦權(quán)精礦平均品位

　　礦產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整系數(shù)=被評(píng)估的采礦權(quán)采用的礦產(chǎn)品價(jià)格÷參照的采礦權(quán)當(dāng)時(shí)采用的礦產(chǎn)品價(jià)格

　　采礦權(quán)差異要素調(diào)整=被評(píng)估的采礦權(quán)差異要素評(píng)判總值÷參照的采礦權(quán)差異要素評(píng)判總值

　　（三）約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法評(píng)估探礦權(quán)價(jià)值，是通過對(duì)新探礦權(quán)人未來開采投入的全部資產(chǎn)的未來預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行估算，按原探礦權(quán)人和新探礦權(quán)人投資的比例對(duì)預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行分割后，以原探礦權(quán)人分割所得的預(yù)期收益現(xiàn)值來確定探礦權(quán)的評(píng)估價(jià)值。因此，約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法并不是直接對(duì)探礦權(quán)資產(chǎn)的未來預(yù)期收益進(jìn)行估算。該方法的應(yīng)用須具有一定勘查程度，并具有較詳細(xì)的地勘投資投資財(cái)務(wù)資料。

　　第一步：根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法的計(jì)算原理，計(jì)算新探礦權(quán)人資產(chǎn)收益現(xiàn)值。

　　第二步：計(jì)算原探礦權(quán)人、新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值。

　　第三步：計(jì)算探礦權(quán)評(píng)估價(jià)值：其計(jì)算公式為：

　　（四）重置成本法

　�。ㄎ澹┑乜奔雍头�

　　地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超額利潤(rùn)來確定探礦權(quán)價(jià)值，是重置成本法和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法相結(jié)合的一種評(píng)估方法。

　�。┑刭|(zhì)要素評(píng)序法

　　（七）聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法

　�。ò耍┐止婪�

第七章　無形資產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　無形資產(chǎn)評(píng)估概述

　　一、無形資產(chǎn)及其分類

　�。ㄒ唬o形資產(chǎn)的定義

　　無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　1.非實(shí)體性：無形資產(chǎn)沒有具體的物質(zhì)實(shí)體形態(tài)，是隱形存在的資產(chǎn)。

　　2.排他性：無形資產(chǎn)往往是由特定主體排他占有，凡不能排他或者不需要任何代價(jià)即能獲得的，都不是無形資產(chǎn)。

　　3.效益性：并非任何無形的事物都是無形資產(chǎn)，成為無形資產(chǎn)的前提是其必須能夠以一定的方式，直接或間接地為其控制主體（所有者、使用者或投資者）創(chuàng)造效益，而且必須能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

　　（二）無形資產(chǎn)功能特性

　　1.共益性

　　無形資產(chǎn)區(qū)別于有形資產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是，它可以作為共同財(cái)富。

　　2.積累性

　　體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

　　一是無形資產(chǎn)的形成基于其他無形資產(chǎn)的發(fā)展。

　　二是無形資產(chǎn)自身的發(fā)展也是一個(gè)不斷積累和演進(jìn)的過程。

　　3.替代性

　�。ㄈo形資產(chǎn)的分類

　　1.按取得無形資產(chǎn)的方式分類：可分為企業(yè)自創(chuàng)的和外購(gòu)的�！�

　　2.按無形資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類

　　按能否獨(dú)立存在，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。

　　國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)將無形資產(chǎn)分為權(quán)利型無形資產(chǎn)、關(guān)系型、組合型和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

　　二、影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素

　�。ㄒ唬┤〉贸杀�

　�。ǘC(jī)會(huì)成本

　　無形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本是指因?qū)o形資產(chǎn)用于某一確定用途后所導(dǎo)致的將無形資產(chǎn)不能用于其他用途所受損失。

　　（三）收益因素

　�。ㄋ模┦袌�(chǎng)因素

　　1.市場(chǎng)供需狀況。

　　2.同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平。

　�。ㄎ澹╋L(fēng)險(xiǎn)因素

　�。┓梢蛩�

　�。ㄆ撸┦褂闷谙�

　�。ò耍┘夹g(shù)因素

　�。ň牛┢渌蛩�

　　三、無形資產(chǎn)評(píng)估的程序

　�。ㄒ唬┟鞔_評(píng)估的目的

　�。ǘ╄b定無形資產(chǎn)

　　1.確認(rèn)無形資產(chǎn)存在

　　2.鑒別無形資產(chǎn)種類

　　3.確定無形資產(chǎn)有效期限

　　（三）搜集相關(guān)資料

　�。ㄋ模┟鞔_評(píng)估方法

　�。ㄎ澹┳龀鲈u(píng)估結(jié)論，整理并撰寫報(bào)告

　　四、無形資產(chǎn)評(píng)估的前提及評(píng)估對(duì)象

　　（一）無形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行

　　無形資產(chǎn)的價(jià)值前提是指它將參與體積經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是轉(zhuǎn)讓、許可、質(zhì)押及合資等形式，以及如何參與這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如許可的方式及合資的規(guī)模等。

　　（二）無形資產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為前提

　　當(dāng)出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購(gòu)處置及類似經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估人員可以接受委托，執(zhí)行無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　（三）無形資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)其獲利能力的評(píng)估

　　第二節(jié)　收益法在無形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、收益法在無形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用形式

　　式中：K――無形資產(chǎn)分成率；

　　　　　Ri――第i年分成基數(shù)（超額收益）；

　　　　　i――收益期限序號(hào)；

　　　　　r――折現(xiàn)率；

　　　　　Y――最低收費(fèi)額。

　　二、最低收費(fèi)額的確定

　　無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額由以下因素決定：

　�。ㄒ唬┲刂贸杀緝糁�

　　購(gòu)買方使用無形資產(chǎn)，就應(yīng)由購(gòu)買方補(bǔ)償成本費(fèi)用。當(dāng)購(gòu)買方與轉(zhuǎn)讓方共同使用該項(xiàng)無形資產(chǎn)時(shí)，則由雙方按運(yùn)用規(guī)模、受益范圍等來分?jǐn)偂?/p>

　　（二）機(jī)會(huì)成本

　　由于無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，可能會(huì)停業(yè)而使由該無形資產(chǎn)支撐的營(yíng)業(yè)收益減少，也可能會(huì)因?yàn)樽约褐圃炝烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手而減少利潤(rùn)或者增加開發(fā)支出。這些構(gòu)成無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本，應(yīng)由無形資產(chǎn)購(gòu)買方來補(bǔ)償。

　　三、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

　�。ㄒ唬o形資產(chǎn)收益額的確定

　　1.直接估算法

　　通過未使用與使用無形資產(chǎn)的前后收益情況對(duì)比分析，確定無形資產(chǎn)帶來的收益額。無形資產(chǎn)劃分為收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型。

　　收入增大的原因在于：

　�。�1）生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價(jià)格銷售：R=(P2-P1)Q(1-T)

　　（2）生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價(jià)格的情況下，銷售數(shù)量大幅度增加，從而獲得超額收益。費(fèi)用節(jié)約型資產(chǎn)，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用降低，從而形成超額收益。 R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)

　　費(fèi)用節(jié)約型無形資產(chǎn)：R=(C2-C1)Q(1-T)

　　2.差額法

　　無形資產(chǎn)帶來超額收益=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤(rùn)率　　　

　　或

　　無形資產(chǎn)帶來超額收益=銷售收入×銷售利潤(rùn)率-銷售收入×每元銷售收入平均占用資金× 行業(yè)平均資金利潤(rùn)率

　　3.分成率法

　　無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤(rùn)）×銷售收入（利潤(rùn)）分成率

　　收益額=銷售收入×銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)×銷售利潤(rùn)分成率

　　所以：銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率×銷售利潤(rùn)率

　　銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤(rùn)率

　　邊際分析法：

　　4.要素貢獻(xiàn)法

　　生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的三大要素：資金、技術(shù)和管理。對(duì)資金密集型行業(yè)，三者的貢獻(xiàn)依次是50％、30％、20％；技術(shù)密集型行業(yè)依次是40％、40％、20％；一般行業(yè)；依次是30％、40％、30％；高科技行業(yè)，依次是30％、50％、20％。

　　（二）無形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率一般包括無風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

　　（三）無形資產(chǎn)收益期限的確定

　　無形資產(chǎn)價(jià)值降低是由于無形損耗形成的，三種情況決定產(chǎn)生：

　　1.采用原無形資產(chǎn)無利可圖

　　2.普遍掌握

　　3.需求大幅度下降

　　無形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時(shí)間才是真正的無形資產(chǎn)有效期限。

　　1.法律或合同、企業(yè)申請(qǐng)書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

　　2.法律未規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請(qǐng)書中規(guī)定有受益年限的，可按照規(guī)定的受益年限確定。

　　3.法律和企業(yè)合同或申請(qǐng)書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計(jì)受益期限確定。預(yù)計(jì)受益期限可以采用統(tǒng)計(jì)分析或與同類資產(chǎn)比較得出。

　　第三節(jié)　成本法和市場(chǎng)法在無形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、成本法在無形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　�。ㄒ唬o形資產(chǎn)成本特性

　　1.不完整性

　　2.弱對(duì)應(yīng)性

　　3.虛擬性

　�。ǘ┏杀痉☉�(yīng)用

　　無形資產(chǎn)評(píng)估值=無形資產(chǎn)重置成本×（1－貶值率）

　�。ㄈ┳詣�(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.核算法

　　無形資產(chǎn)重置成本=生產(chǎn)成本+期間費(fèi)用+合理利潤(rùn)

　　其中：生產(chǎn)成本指創(chuàng)建無形資產(chǎn)過程中直接和間接耗費(fèi)料、工等費(fèi)用。

　　期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用

　　期間費(fèi)用指創(chuàng)建無形資產(chǎn)過程中分?jǐn)偟皆擁?xiàng)無形資產(chǎn)的費(fèi)用。

　　2.倍加系數(shù)法

　　式中：C――無形資產(chǎn)研制開發(fā)中的物化勞動(dòng)消耗；

　　　　　V――無形資產(chǎn)研制開發(fā)中活勞動(dòng)消耗；

　　　　　β1――科研人員創(chuàng)造勞動(dòng)倍加系數(shù)；

　　　　　β2――科研的平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；

　　　　　L――無形資產(chǎn)投資報(bào)酬率。

　�。ㄋ模┩赓�(gòu)無形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.市價(jià)類比法

　　2.物價(jià)指數(shù)法

　　無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)賬面成本×評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù)

　�。ㄎ澹o形資產(chǎn)貶值率的估算

　　1.專家鑒定法

　　2.剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法

　　貶值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%

　　二、市場(chǎng)法在無形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　�。ㄒ唬┚哂泻侠肀容^基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)

　�。ǘ┦占愃频臒o形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　　（三）作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

　�。ㄋ模o論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評(píng)估無形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。

　　第四節(jié)　專利權(quán)和非專利技術(shù)評(píng)估

　　一、專利權(quán)的特點(diǎn)及其評(píng)估目的

　�。ㄒ唬⿲＠麢�(quán)的特點(diǎn)

　　1.專利資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜。

　　2.收益能力有一定的不確定性。

　　3.法律特征

　�。�1）時(shí)間性特征

　�。�2）地域性特征

　�。�3）排他性特征

　　（二）專利權(quán)評(píng)估目的

　　專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式很多，可以分為全權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　1.使用權(quán)限

　�。�1）獨(dú)家使用權(quán)

　�。�2）排他使用權(quán)

　　（3）普遍使用權(quán)

　�。�4）回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　2.地域范圍

　　3.時(shí)間期限

　　4.法律和仲裁

　　二、專利權(quán)評(píng)估程序

　　（一）證明和鑒定專利權(quán)的存在

　　1.有效性。

　�。�1）核實(shí)該專利是否為有效專利，著錄項(xiàng)目是否屬實(shí)。

　　（2）核實(shí)該專利是否具有專利性。

　　2.保護(hù)范圍。

　�。ǘ┐_定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料

　�。ㄈ┬畔①Y料分析，評(píng)定估算

　�。ㄋ模┩瓿稍u(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說明

　　三、專利權(quán)的評(píng)估方法

　　（一）收益法

　　折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　1.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）的確定。

　　（1）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)取值

　�。�2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)取值

　　（3）資金風(fēng)險(xiǎn)取值

　�。�4）管理風(fēng)險(xiǎn)取值

　�。ㄏ嚓P(guān)取值數(shù)據(jù)參考教材P291－294）

　　2.技術(shù)分成率的確定。

　�。�1）建立評(píng)測(cè)體系

　　式中：Wj――第j個(gè)影響因素的權(quán)重；

　　　　　aj――第j個(gè)影響因素的評(píng)分。

　　式中：r――分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　　　　 ――第j個(gè)影響因素中第I個(gè)指標(biāo)的取值；

　　　　　 ――第j個(gè)影響因素中第I個(gè)指標(biāo)的權(quán)重；

　　　　　 ――第j個(gè)影響因素的權(quán)重。

　　（2）利用評(píng)測(cè)體系確定待估專利的分成率

　�。ɡ}參照教材P299－300）

　�。ǘ┏杀痉�

　　自創(chuàng)專利技術(shù)的成本一般因素組成：

　　1.研制成本：包括直接成本和間接成本兩大類。

　�。�1）直接成本。

　�。�2）間接成本。

　　2.交易成本。

　　（例題參照教材P302－303）

　　四、非專利技術(shù)的特點(diǎn)

　　非專利技術(shù)、又稱專有技術(shù)、技術(shù)秘密。

　　非專利技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在：

　　第一，非專利技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在專利法規(guī)定范圍內(nèi)公開的。

　　第二，非專利技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)計(jì)資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營(yíng)訣竅和圖紙等，專利技術(shù)通常包括三種，即發(fā)明、外觀設(shè)計(jì)和實(shí)用新型。

　　第三，專利技術(shù)有明確的法律保護(hù)期限，非專利技術(shù)沒有法律保護(hù)期限。

　　第四，對(duì)專利技術(shù)的保護(hù)通常按《專利法》條文進(jìn)行，對(duì)非專利技術(shù)保護(hù)的法律主要有《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等。

　　五、影響非專利技術(shù)評(píng)估值的因素及其評(píng)估方法

　�。ㄒ唬┯绊懛菍＠夹g(shù)評(píng)估值的因素分析

　　1.非專利技術(shù)的使用期限

　　2.非專利技術(shù)的預(yù)期獲利能力

　　3.分析非專利技術(shù)的市場(chǎng)情況

　　4.非專利技術(shù)的開發(fā)成本

　�。ǘ┓菍＠夹g(shù)的評(píng)估方法

　　1.運(yùn)用成本法對(duì)非專利技術(shù)評(píng)估

　�。ɡ}參照教材P306－308）

　　第五節(jié)　商標(biāo)權(quán)評(píng)估

　　一、商標(biāo)權(quán)評(píng)估對(duì)象的確認(rèn)

　�。ㄒ唬┥虡�(biāo)及其分類

　　1.按商標(biāo)是否具有法律的專用權(quán)分類：注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)。

　　2.按商標(biāo)的構(gòu)成分類：文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號(hào)商標(biāo)、文字圖形組合商標(biāo)、色彩商標(biāo)、三維標(biāo)志商標(biāo)等。

　　3.按商標(biāo)的不同作用分類：商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)和證明商標(biāo)等。

　　（二）商標(biāo)權(quán)及其特點(diǎn)

　　排他專用權(quán)（或獨(dú)占權(quán)）、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)。

　　二、影響商標(biāo)權(quán)價(jià)值的因素

　�。ㄒ唬┥虡�(biāo)的法律狀態(tài)

　　1.商標(biāo)注冊(cè)情況。

　　2.商標(biāo)權(quán)的失效。

　　3.商標(biāo)權(quán)的續(xù)展。

　　4.商標(biāo)權(quán)的地域性。

　　5.商標(biāo)權(quán)在特定的商品范圍內(nèi)有效。

　　（二）商標(biāo)的知名度

　　三、商標(biāo)權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及評(píng)估程序

　　四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法

　�。ㄒ唬┥虡�(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估

　�。ǘ┥虡�(biāo)許可價(jià)值評(píng)估（商標(biāo)使用權(quán)評(píng)估）

　�。ɡ}參照教材P318－320）

　　第六節(jié)　計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估

　　一、計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估中涉及的計(jì)算機(jī)軟件工程知識(shí)

　�。ㄒ唬┯�(jì)算機(jī)軟件的含義

　　（二）計(jì)算機(jī)軟件分類

　�。ㄈ┸浖�(guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　（四）軟件生存階段劃分以及相關(guān)技術(shù)文檔

　�。ㄎ澹┸浖庪A段的劃分

　　二、計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估特點(diǎn)

　　（一）計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　�。ǘ┯�(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估的特殊性

　　（三）計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估方法的特點(diǎn)

　　三、計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估方法

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)法

　　（二）成本法

　　評(píng)估價(jià)值=重置成本－貶值

　　P=C1+C2

　　式中：P――計(jì)算機(jī)軟件成本評(píng)估值；

　　　　　C1――計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)成本；

　　　　　C2――計(jì)算機(jī)軟件維護(hù)成本。

　　C1=M×W

　　式中：C1――計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)成本

　　　　　M――工作量（單位人月）；

　　　　　W――單位工作量成本。

　　1.COCOMOⅡ模型

　　M――工作量（單位人月）；

　　α――計(jì)算機(jī)軟件的社會(huì)平均生產(chǎn)率參數(shù)；

　　β――工作量修正系數(shù)，為多個(gè)工作量因子的乘積；

　　K――計(jì)算機(jī)軟件源程序指令行數(shù)；

　　b――社會(huì)平均規(guī)模指數(shù)。

　　（1）工作量修正系數(shù)β。

　�。�2）單位工作量成本W(wǎng)的確定：W=F÷g

　　2.Doty模型

　　C2=C1×γ

　　C2――軟件維護(hù)成本；

　　C1――軟件開發(fā)成本；

　　γ――軟件成本維護(hù)參數(shù)。

　　（例題參照教材P338――339）

　�。ㄈ┦找娣�

　　評(píng)估值=未來收益期內(nèi)各收益現(xiàn)值之和。

　　第七節(jié)　商譽(yù)的評(píng)估

　　一、商譽(yù)及其特點(diǎn)

　　1.商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。

　　2.商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素，不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。

　　3.商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。

　　4.商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來的一項(xiàng)價(jià)值。

　　二、商譽(yù)評(píng)估的方法

　　（一）割差法　

　　商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值－企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）

　�。ǘ┏~收益法

　　1.超額收益本金化價(jià)格法。

　　商譽(yù)的價(jià)值=（企業(yè)預(yù)期年收益額－行業(yè)平均收益率×該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和）/適用本金化率

　　2.超額收益折現(xiàn)法。

　　三、商譽(yù)評(píng)估需要注意的幾個(gè)問題

　　1.不是所有企業(yè)都有商譽(yù)

　　2.商譽(yù)評(píng)估必須堅(jiān)持預(yù)期原則

　　3.商譽(yù)評(píng)估值高低與企業(yè)中為形成商譽(yù)投入的費(fèi)用和勞務(wù)沒有直接聯(lián)系。商譽(yù)評(píng)估不能采用投入費(fèi)用累加的方法進(jìn)行。

　　4.商譽(yù)是由眾多因素共同作用的結(jié)果，形成商譽(yù)的個(gè)別因素具有不能夠單獨(dú)計(jì)量的特征，商譽(yù)評(píng)估也不能采用市場(chǎng)類比的方法進(jìn)行。

　　5.企業(yè)負(fù)債與否、負(fù)債規(guī)模大小與企業(yè)商譽(yù)沒有直接關(guān)系。

　　6.商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的

　�。�1）商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志，而商譽(yù)則是企業(yè)整體聲譽(yù)的體現(xiàn)。

　�。�2）商譽(yù)作為不可確指的無形資產(chǎn)，不能夠脫離企業(yè)而單獨(dú)存在。商標(biāo)則是可確指的無形資產(chǎn)。

　�。�3）商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽(yù)沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。

第八章　長(zhǎng)期投資評(píng)估

　　第一節(jié)　長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)與程序

　　一、長(zhǎng)期投資的概念

　　二、長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)

　�。ㄒ唬╅L(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)資本的評(píng)估

　�。ǘ╅L(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)獲利能力的評(píng)估

　　（三）長(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)償債能力的評(píng)估

　　三、長(zhǎng)期投資評(píng)估程序

　　第二節(jié)　長(zhǎng)期債權(quán)投資的評(píng)估

　　一、長(zhǎng)期債權(quán)投資及其特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┩顿Y風(fēng)險(xiǎn)較小，安全性較強(qiáng)

　�。ǘ┑狡谶€本付息，收益相對(duì)穩(wěn)定

　�。ㄈ┚哂休^強(qiáng)的流動(dòng)性

　　二、長(zhǎng)期債權(quán)投資的評(píng)估

　�。ㄒ唬┥鲜薪灰讉脑u(píng)估

　　上市交易的債券是指可以在證券市場(chǎng)上交易、自由買賣的債券，對(duì)此類債券一般采用市場(chǎng)法（現(xiàn)行市價(jià)）進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。

　　債券評(píng)估價(jià)值=債券數(shù)量×評(píng)估基準(zhǔn)日債券的市價(jià)（收盤價(jià)）

　�。ǘ┓巧鲜薪灰讉脑u(píng)估

　　1.到期一次還本付息債券的價(jià)值評(píng)估。對(duì)于一次還本付息的債券，其評(píng)估價(jià)值的計(jì)算公式為：

　　本利和F的計(jì)算還可區(qū)分單率和復(fù)利兩種計(jì)算方式。

　　（1）債券本利和采用單利計(jì)算。在采用單利計(jì)算時(shí)：

　　（2）債券本利和采用復(fù)利計(jì)算。在采用復(fù)利計(jì)算時(shí)：

　　2.分次付息，到期一次還本債券的評(píng)估。

　　第三節(jié)　長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估

　　一、股票投資的評(píng)估

　�。ㄒ唬┕善蓖顿Y的特點(diǎn)

　�。ǘ┥鲜薪灰坠善钡膬r(jià)值評(píng)估

　　上市交易股票是指企業(yè)公開發(fā)行的、可以在證券市場(chǎng)上市交易的股票。對(duì)上市交易股票的價(jià)值評(píng)估，正常情況下，可以采用現(xiàn)行市價(jià)法，即按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定被評(píng)估股票的價(jià)值。

　�。ㄈ┓巧鲜薪灰坠善钡脑u(píng)估

　　非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評(píng)估。

　　1.普通股的價(jià)值評(píng)估。

　�。�1）固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估。

　　式中：P――股票評(píng)估值；

　　　　　R――股票未來收益額；

　　　　　r――折現(xiàn)率。

　�。�2）紅利增長(zhǎng)型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估。

　　式中：P――股票評(píng)估值；

　　　　　R――股票未來收益額；

　　　　　r――折現(xiàn)率；

　　　　　g――股利增長(zhǎng)率。

　　股利增長(zhǎng)率g的計(jì)算方法，一是統(tǒng)計(jì)分析法，即根據(jù)過去股利的實(shí)際數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法計(jì)算出的平均增長(zhǎng)率，作為股利增長(zhǎng)率；二是趨勢(shì)分析法，即根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的股利分配政策，以企業(yè)剩余收益中用于再投資的比率與企業(yè)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率相乘確定股利增長(zhǎng)率。

　　（例題參照教材P358－359）

　�。�3）分段型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估。

　　2.優(yōu)先股的價(jià)值評(píng)估。

　　如果非上市優(yōu)先股有上市的可能，持有人又有轉(zhuǎn)售的意向，這類優(yōu)先股可參照下列公式評(píng)估：

　　二、股權(quán)投資的評(píng)估

　�。ㄒ唬┓强毓尚烷L(zhǎng)期投資評(píng)估

　　（二）控股型長(zhǎng)期投資評(píng)估

　�。ɡ}參照教材P363）

　　第四節(jié)　其他資產(chǎn)的評(píng)估

　　一、其他資產(chǎn)的構(gòu)成

　　二、其他資產(chǎn)的評(píng)估

　�。ㄒ唬╅_辦費(fèi)

　�。ǘ┕潭ㄙY產(chǎn)大修理費(fèi)

　　（三）其他長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

　�。ɡ}參照教材P365）

第九章　流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)與評(píng)估程序

　　一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)

　　1.循環(huán)周轉(zhuǎn)速度快。

　　2.變現(xiàn)能力強(qiáng)。

　　3.占用形態(tài)同時(shí)并存又相繼轉(zhuǎn)化。

　　4.波動(dòng)性。

　　流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估與其他資產(chǎn)的評(píng)估相比，具有如下特點(diǎn)：

　　1.流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估主要是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

　　2.合理確定流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估具有非常重要的意義。

　　3.既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。

　　4.流動(dòng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映其現(xiàn)值。

　　二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的程序

　　（一）確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

　�。ǘ⿲�(duì)具有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量和技術(shù)狀況調(diào)查

　�。ㄈ⿲�(duì)企業(yè)的債權(quán)情況進(jìn)行分析

　　（四）合理選擇評(píng)估方法

　　第二節(jié)　實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

　　一、材料的評(píng)估

　　（一）材料價(jià)值評(píng)估的內(nèi)容與步驟

　　庫(kù)存材料包括原料及主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、外購(gòu)半成品等。

　　1.進(jìn)行實(shí)物盤點(diǎn)，使其賬實(shí)相符。

　　2.根據(jù)不同評(píng)估目的和待估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法。

　　3.運(yùn)用存貨管理的ABC分析法，突出重點(diǎn)。

　　（二）庫(kù)存材料的評(píng)估

　　1.近期購(gòu)進(jìn)庫(kù)存材料的評(píng)估。近期購(gòu)進(jìn)的材料庫(kù)存時(shí)間較短，在市場(chǎng)價(jià)格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近。評(píng)估時(shí)，可采用成本法，也可以采用市場(chǎng)法。

　�。ɡ�9-1參照教材P372）

　　2.購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格變化較大的庫(kù)存材料的評(píng)估，對(duì)這類材料評(píng)估時(shí)，可以采用最接近市場(chǎng)價(jià)格的材料價(jià)格或直接以市場(chǎng)價(jià)格作為其評(píng)估值。

　�。ɡ�9-2參照教材P373）

　　3.缺乏準(zhǔn)確現(xiàn)行市價(jià)庫(kù)存材料的評(píng)估。

　　4.呆滯材料價(jià)值的評(píng)估。

　　二、低值易耗品的評(píng)估

　　1.按低值易耗品用途分類，可分為：一般工具、專用工具、替換設(shè)備、管理用具、勞動(dòng)保護(hù)用品、其他低值易耗品等。

　　2.按低值易耗品使用情況分類，可分為：在庫(kù)低值易耗品和在用低值易耗品。

　　在用低值易耗品的評(píng)估，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。計(jì)算公式為：

　　在用低值易耗品評(píng)估值=全新低值易耗品的成本價(jià)值×成新率

　　在對(duì)低值易耗品評(píng)估時(shí)，由于其使用期限短于固定資產(chǎn)，一般不考慮其功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗。其成新率計(jì)算公式為：

　�。ɡ�9-3參照教材P375）

　　三、成產(chǎn)品的評(píng)估

　�。ㄒ唬┏杀痉ㄔ谠诋a(chǎn)品的評(píng)估中的應(yīng)用

　　1.根據(jù)價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本。

　　某項(xiàng)或某類在產(chǎn)品的評(píng)估價(jià)值=原合理材料成本×（1+價(jià)格變動(dòng)系數(shù)）+原合理工資、費(fèi)用×（1+合理工資、費(fèi)用變動(dòng)系數(shù)）

　　2.按社會(huì)平均消耗定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值。

　　某在制品評(píng)估值=在制品實(shí)有數(shù)量×（該工序單件材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市價(jià)+該工序單件工時(shí)定額×正常工資費(fèi)用）

　　3.按在產(chǎn)品的完工程序計(jì)算評(píng)估值。

　　在制品評(píng)估值=產(chǎn)成品重置成本×在制品約當(dāng)量

　　在制品約當(dāng)量=在制品數(shù)量×在制品完工率

　�。ǘ┦袌�(chǎng)法在在產(chǎn)品的評(píng)估中的應(yīng)用

　　某在制品評(píng)估值=該種在制品實(shí)有數(shù)量×市場(chǎng)可接受的不含稅的單價(jià)-預(yù)計(jì)銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用

　　某報(bào)廢在制品評(píng)估值=可回收廢料的重量×單位重量現(xiàn)行的回收價(jià)格

　�。ɡ�9-4參照教材P378-380）

　　四、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估

　　（一）成本法在產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估中的應(yīng)用

　　1.評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間接近。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，成本變化不大時(shí)，可以直接按產(chǎn)成品的賬面成本確定其評(píng)估值。計(jì)算公式為：

　　產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品數(shù)量×產(chǎn)成品單位成本

　　2.評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間間隔較長(zhǎng)。

　　方法一：產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×（合理材料工藝定額×材料單位現(xiàn)行價(jià)格+合理工時(shí)定額×單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用）

　　方法二：產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)際成本×（材料成本比例×材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費(fèi)用成本比例×工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）

　�。ɡ�9-5、例9-6參照教材P381）

　　（二）市場(chǎng)法在產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估中的應(yīng)用

　　第三節(jié)　貨幣性資產(chǎn)、應(yīng)收賬項(xiàng)及其他流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

　　一、貨幣性資產(chǎn)的評(píng)估

　　二、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估

　　應(yīng)收賬款評(píng)估價(jià)值=應(yīng)收賬款賬面余額-已確定的壞賬損失-預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失

　�。ㄒ唬┐_定應(yīng)收賬款賬面價(jià)值

　�。ǘ┐_認(rèn)已發(fā)生的壞賬損失

　�。ㄈ┐_定可能發(fā)生的壞賬損失

　　1.壞賬比例法。

　�。ɡ�9-7參照教材P385）

　　2.賬齡分析法。

　�。ɡ�9-8參照教材P386）

　　三、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估

　�。ㄒ唬┌雌睋�(jù)的本利和計(jì)算

　　應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金×（1+利息率×?xí)r間）

　�。ǘ┌磻�(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算

　　應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=票據(jù)到期價(jià)值-貼現(xiàn)息

　　貼現(xiàn)息=票據(jù)到期價(jià)值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期

　　四、待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估

　�。ɡ�9-11參照教材P389）

第十章　企業(yè)價(jià)值評(píng)估

第一節(jié)　企業(yè)價(jià)值評(píng)估及其特點(diǎn)

　　一、企業(yè)的定義及其特點(diǎn)

　　企業(yè)作為一類特殊的資產(chǎn)，具有自身的特點(diǎn)：

　　1.盈利性。

　　2.持續(xù)經(jīng)營(yíng)性。

　　3.整體性。

　　二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)

　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

　　1.評(píng)估對(duì)象是由多個(gè)或多種單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體。

　　2.決定企業(yè)價(jià)值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力。

　　3.企業(yè)價(jià)值評(píng)估是一種整體性評(píng)估，它與構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值簡(jiǎn)單加和是有區(qū)別的。

　　這些區(qū)別主要表現(xiàn)為：

　�。�1）評(píng)估對(duì)象的差別。

　�。�2）影響因素的差異。

　　（3）評(píng)估結(jié)果的差異。

　　三、企業(yè)評(píng)估價(jià)值辨析

　　1.企業(yè)的評(píng)估價(jià)值是企業(yè)的公允價(jià)值。

　　2.企業(yè)的評(píng)估價(jià)值基于企業(yè)在盈利能力。

　　3.資產(chǎn)評(píng)估中的企業(yè)價(jià)值有別于賬面價(jià)值、公司市值和清算價(jià)值。

　　四、企業(yè)價(jià)值評(píng)估在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性和復(fù)雜性

　　1.企業(yè)價(jià)值評(píng)估是利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)性專業(yè)服務(wù)。

　　2.企業(yè)價(jià)值評(píng)估能在企業(yè)評(píng)價(jià)和管理中發(fā)揮重要作用。

　　3.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的復(fù)雜性。

　　第二節(jié)　企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍界定

　　一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍

　　二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍

　　在界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1.對(duì)于在評(píng)估時(shí)點(diǎn)產(chǎn)權(quán)不清的資產(chǎn)，應(yīng)劃為"待定產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)"，不列入企業(yè)價(jià)值評(píng)估的資產(chǎn)范圍。

　　2.在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)的有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分。

　　3.在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，對(duì)無效資產(chǎn)有兩種處理方式：一是進(jìn)行"資產(chǎn)剝離"，將企業(yè)的無效資產(chǎn)在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估前剝離出動(dòng)，不列入企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍；二是在無效資產(chǎn)不影響企業(yè)盈利能力的前提下，用適當(dāng)?shù)姆椒▽⑵溥M(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，并將評(píng)估值加總到企業(yè)價(jià)值評(píng)估的最終結(jié)果之中，或?qū)⑵淇勺儸F(xiàn)凈值進(jìn)行單獨(dú)列示披露。

　　4.如企業(yè)出售方擬通過"填平補(bǔ)齊"的方法對(duì)影響企業(yè)盈利能力的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)著重判斷該改進(jìn)對(duì)正確揭示企業(yè)盈利能力的影響。

　　第三節(jié)　轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)與企業(yè)價(jià)值評(píng)估

　　一、關(guān)于產(chǎn)權(quán)的界定及我國(guó)企業(yè)產(chǎn)權(quán)模糊問題的認(rèn)識(shí)

　　二、轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)中企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)問題的討論

　　（一）產(chǎn)權(quán)模糊對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的影響

　�。ǘ┢髽I(yè)價(jià)值的多元貢獻(xiàn)與投資者一元所有的矛盾

　　（三）企業(yè)價(jià)值中自然資源資本化貢獻(xiàn)的客觀存在與自然資源配置理論和評(píng)估方法相對(duì)落后的矛盾

　�。ㄋ模w制慣性對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的影響

　�。ㄎ澹┺D(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)問題

　　第四節(jié)　收益法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的核心問題

　　第一，要對(duì)企業(yè)的收益予以界定。

　　第二，要對(duì)企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。

　　第三，在對(duì)企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測(cè)后，要選擇合適的折現(xiàn)率。

　　二、收益法的計(jì)算公式及其說明

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法

　　1.年金法。年金法的計(jì)算公式為：

　　　　　P=A/r

　　式中：P――企業(yè)評(píng)估價(jià)值；

　　　　　A――企業(yè)每年的年金收益；

　　　　　r――資本化率。

　　2.分段法

　�。ǘ┢髽I(yè)有限持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法

　　三、企業(yè)收益及其預(yù)測(cè)

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)收益的界定

　　1.企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的企業(yè)收益。

　　2.凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，都可視為企業(yè)的收益。

　　企業(yè)的收益有兩種基本表現(xiàn)形式，企業(yè)凈利潤(rùn)和企業(yè)凈現(xiàn)金流量。

　　在對(duì)企業(yè)的收益形式做出界定之后，在企業(yè)價(jià)值的具體評(píng)估中還需要根據(jù)評(píng)估目的的不同，對(duì)不同口徑的收益做出選擇，如凈現(xiàn)金流量（凈利潤(rùn)）與息前凈現(xiàn)金流量（息前凈利潤(rùn)）的選擇。因?yàn)椴煌趶降氖找骖~，其折現(xiàn)值的價(jià)值內(nèi)涵是完全不同的。如：凈現(xiàn)金流量（凈利潤(rùn)）折現(xiàn)為企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值，即企業(yè)的所有者權(quán)益；凈現(xiàn)金流量（凈利潤(rùn)）+長(zhǎng)期負(fù)債利息（1-所得稅稅率）折現(xiàn)為企業(yè)投資資本價(jià)值，即企業(yè)的所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債；凈現(xiàn)金流量（凈利潤(rùn)）+利息（1-所得稅稅率）折現(xiàn)為企業(yè)總資產(chǎn)價(jià)值，即企業(yè)的所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債+流動(dòng)負(fù)債。

　�。ǘ┢髽I(yè)收益預(yù)測(cè)

　　四、折現(xiàn)率和資本化率及其估測(cè)

　　折現(xiàn)率是將未來有限期收益還原或轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率。資本化率是指將未來非有限期收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的比率。資本化率在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中有著不同的稱謂，如資本化率、本金化率、還原利率等。折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)是相同的，都屬于投資報(bào)酬率。

　　（一）企業(yè)評(píng)估中選擇折現(xiàn)率的基本原則

　　1.折現(xiàn)率不低于投資的機(jī)會(huì)成本。

　　2.行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率。

　　3.貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。

　　（二）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率及折現(xiàn)率的測(cè)算

　　1.風(fēng)險(xiǎn)累加法。

　　風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　2.β系數(shù)法

　　用數(shù)學(xué)公式表示為：

　　Rr=（Rm-Rg）×β

　　Rr=（Rm -Rg）×β×α

　　加權(quán)平均資本成本模型是以企業(yè)的所有者權(quán)益和長(zhǎng)期負(fù)債構(gòu)成的投資成本，以及投資資本所需求的回報(bào)率，經(jīng)加權(quán)平均計(jì)算來獲得企業(yè)評(píng)估所需折現(xiàn)率的一種數(shù)學(xué)模型。用公式表示為：

　　企業(yè)評(píng)估的折現(xiàn)率=長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重×長(zhǎng)期負(fù)債成本+所有者權(quán)益占投資資本的比重×要求的回報(bào)率

　　其中：所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）要求的回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　五、收益額與折現(xiàn)口徑一致問題

　　六、運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)的案例及說明（參照教材）

　　第五節(jié)　市場(chǎng)法與成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、市場(chǎng)法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估的應(yīng)用

　　1.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法是基于類似資產(chǎn)應(yīng)該具有類似交易價(jià)格的理論推斷。

　　2.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值存在兩個(gè)障礙：一是企業(yè)的個(gè)體差異；二是企業(yè)交易案例的差異。

　　　　即：　　

　　V/X通常又稱為可比價(jià)值倍數(shù)。式中X參數(shù)通常選用三個(gè)財(cái)務(wù)變量：

　�。�1）利息、折舊和稅收前利潤(rùn)，即EBIDT；

　�。�2）無負(fù)債的凈現(xiàn)金流量；

　�。�3）銷售收入

　�。ɡ}參照教材P429-430）

　　二、成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

　　成本法以企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)的成本為出發(fā)點(diǎn)，忽視了企業(yè)的獲利能力，而且在評(píng)估中很難考慮那些未在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)的項(xiàng)目，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽(yù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等。因此，一般情況下，不宜單獨(dú)運(yùn)用成本法評(píng)估企業(yè)價(jià)值。

　　在具體運(yùn)用成本法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，通常使用加和法。

第十一章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念及基本制度

　　一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，在實(shí)施了必要的評(píng)估程序?qū)μ囟ㄔu(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。

　　（二）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的作用

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書有以下幾方面的作用：

　　1.它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。

　　3.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。

　　4.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是建立評(píng)價(jià)估檔案，歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源。

　　（三）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類

　　1.按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書可分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資本評(píng)估報(bào)告書。

　　2.按評(píng)估對(duì)象不同劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書可劃分為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書、土地估價(jià)報(bào)告書等。

　　3.按評(píng)估報(bào)告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細(xì)程度劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告可劃分為簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和完整評(píng)估報(bào)告。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素

　　1.評(píng)估報(bào)告類型；

　　2.委托方、資產(chǎn)占有方及其他評(píng)估報(bào)告使用者

　　3.評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象基本情況；

　　4.評(píng)估目的；

　　5.價(jià)值類型

　　6.評(píng)估基準(zhǔn)日；

　　7.評(píng)估假設(shè)和限制條件；

　　8.評(píng)估依據(jù)；

　　9.評(píng)估方法；

　　10.評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況；

　　11.評(píng)估結(jié)論；

　　12.聲明；

　　13.評(píng)估報(bào)告日；

　　14.評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章；

　　15.附件。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本制度

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本制度的產(chǎn)生與發(fā)展

　�。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的基本內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文及相關(guān)附件的基本內(nèi)容。

　�。�1）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書封面基本內(nèi)容。

　�。�2）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要的基本內(nèi)容。

　�。�3）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文的基本內(nèi)容。

　　首部、緒言、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介、評(píng)估目的、評(píng)估范圍和對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估原則、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估過程、評(píng)估結(jié)論、特殊事項(xiàng)說明、評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)、評(píng)估報(bào)告法律效力、使用范圍和有效期、評(píng)估報(bào)告提出日期、尾部。

　�。�4）備查文件的基本內(nèi)容。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估說明的基本內(nèi)容。

　　（1）"評(píng)估說明封面及目錄"的基本內(nèi)容。

　�。�2）"關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明"的基本內(nèi)容。

　�。�3）"關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明"基本內(nèi)容。

　　（4）"資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明"的基本內(nèi)容。

　　（5）"評(píng)估依據(jù)說明"基本內(nèi)容。

　�。�6）"各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估技術(shù)說明"基本內(nèi)容。

　　（7）"整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法評(píng)估驗(yàn)證說明"基本內(nèi)容。

　�。�8）"評(píng)估結(jié)論及其分析"的基本內(nèi)容。

　　3.資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的基本內(nèi)容。

　　第二節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的制作技能