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企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃
摘 要：隨著我國“營改增”稅制改革的不斷深化和推廣，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的有形動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)采用17%的增值稅稅率，物流輔助服務(wù)采用6%的增值稅稅率。這樣一來似乎對不動產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)打擊比較大。經(jīng)過對現(xiàn)行政策的分析，本文以不同的服務(wù)方式下的房屋租賃業(yè)務(wù)為例，來探討納稅籌劃方法和技巧，供廣大會計(jì)實(shí)務(wù)者借鑒。
關(guān)鍵詞：房屋租賃；倉儲業(yè)務(wù)；物業(yè)管理；服務(wù)方式
一、房屋租賃服務(wù)方式的類型
1.1房屋租賃業(yè)務(wù)概念及相關(guān)政策規(guī)定。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，租賃業(yè)（包括房屋租賃業(yè)務(wù)），是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。《合同法》明確規(guī)定：房屋租賃合同的出租人按約定承擔(dān)租賃物的維修責(zé)任等主要責(zé)任。
1.2倉儲業(yè)務(wù)概念及相關(guān)政策規(guī)定。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2011〕111號）的規(guī)定，物流輔助服務(wù)，包括航口服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、代理報關(guān)服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)等。而倉儲服務(wù)，是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)活動。《合同法》也明確規(guī)定：倉儲合同的保管人有接驗(yàn)倉儲物，給付倉單、妥善保管倉儲物、返還倉儲物，并承擔(dān)保管期間倉儲物滅失、毀壞等法律風(fēng)險。
1.3物業(yè)管理業(yè)務(wù)概念及相關(guān)政策規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財政部（財基字[1998]7號）的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的房租，房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。
二、案例引入
位于東陽市中心的某企業(yè)因市場行情的變化，做出戰(zhàn)略的調(diào)整，將原有50000m2廠房打算對外出租，廠房的原造價為3000元/m2，按照30年的使用期限進(jìn)行計(jì)提累計(jì)折舊。如何在出租的方式上進(jìn)行改變而提高效益？最終提出了2個方案：
方案一：將廠房全部提供為房屋租賃服務(wù)類型的業(yè)務(wù)，并與承租方協(xié)商一致，按照每月租金15元/m2的價格出租，這樣一年的出租收入=50000×15×12=9000000元
方案二：將廠房的30000 m2對外提供租賃服務(wù)，但與承租方協(xié)商，承接承租方20000 m2的倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)，本公司提供專門的人員和設(shè)備進(jìn)行24小時全天候的管理和服務(wù)。出租的租金為每月租金12元/m2，提供倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)的收入為每月租金20.5元/m2。由于提供了專門的人員和設(shè)備進(jìn)行倉儲服務(wù)，這樣每年就發(fā)生200000元的專項(xiàng)固定成本。按照這種模式進(jìn)行該企業(yè)一年的收入=租賃服務(wù)收入+倉儲服務(wù)收入=30000×12×12+20000×20.5×12=9240000元
三、案例對比分析，正確決策
（1）依據(jù)稅收法律政策的規(guī)定，對上述2方案進(jìn)行對比分析，做出正確的決策。
方案一：營業(yè)稅=9000000×5%=450000元（出租行業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%）；城建稅=450000×7%=31500元（位于東陽市中心，即城建稅稅率為7%）；教育費(fèi)附加=450000×3%=13500元；房產(chǎn)稅=9000000×12%=1080000元（從租計(jì)征，稅率為12%）；相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)=450000+31500+13500+1080000=1575000元。
方案二：
營業(yè)稅=4320000×5%=216000元（出租行業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%）；增值稅=4920000/（1+3%）×3%=143301元（根據(jù)“營改增”政策規(guī)定，因其提供的應(yīng)收服務(wù)年收入低于500萬元，征收率為3%）；城建稅=（216000+143301）×7%=25151.07元（位于東陽市中心，即城建稅稅率為7%）；教育費(fèi)附加=（216000+143301）×3%=10779.03元；房產(chǎn)稅=從租部分（提供租賃服務(wù)業(yè)務(wù)部分）+從價部分（提供倉儲業(yè)務(wù)部分）=4320000×12%+20000×3000×（1-30%）×1.2%=1022400元；相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)=216000+143301+25151.07+10779.03+1022400=1417631.1元。
（2）對上述兩個方案進(jìn)行差額分析，分析如下：
方案一：
收入額=9000000元；成本費(fèi)用=1575000元
方案二：
收入額=9240000元；成本費(fèi)用=1417631.1+200000=1617631.1元
依據(jù)上述兩個方案的稅費(fèi)計(jì)算結(jié)果，再通過差額分析：（不能簡單的用哪一個方案的利潤大就選擇哪一個方案，因?yàn)樗麄兊耐度胧遣灰粯拥模晕覀儜?yīng)該采用差額比較法，通過追加的成本與產(chǎn)生的效益進(jìn)行比較，得出結(jié)論。）
方案二比方案一收入增加240000元
方案二比方案一成本費(fèi)用增加42631.1元
得出結(jié)論：方案二雖然比方案一成本增加，但收入也增加，而且收入增加額大于成本費(fèi)用的增加額。所以方案二比方案一要好，最終應(yīng)該選擇方案二。
（3）對方案二進(jìn)一步的思考
是否方案二為最優(yōu)方案呢？該企業(yè)的稅務(wù)顧問又提出了一種更優(yōu)化的方案？（為方案三）。
因?yàn)樵搹S周邊配套設(shè)施服務(wù)周全，運(yùn)動器械和園林綠化尤為豐富，每天都有清潔工人為其打掃，但從來沒有向承租方收取任何的物業(yè)管理費(fèi)用。先提出將原來的房租租賃費(fèi)每月租金12元/ m2分解為租金9元/m2和物業(yè)管理費(fèi)3元/m2，這樣不會增加承租方的任何成本費(fèi)用，對出租方的收入也不產(chǎn)生任何的變化，但對出租方企業(yè)的稅費(fèi)發(fā)生了較大的變化（成本費(fèi)用發(fā)生變動），主要就是計(jì)征房產(chǎn)稅方面發(fā)生了變化。分析如下：營業(yè)稅=租賃服務(wù)部分+物業(yè)管理服務(wù)部分 =30000×9×12×5%+30000×3×12×5%=216000元；增值稅=4920000/（1+3%）×3%=143301元；城建稅=（216000+143301）×7%=25151.07元；教育費(fèi)附加=（216000+143301）×3%=10779.03元；房產(chǎn)稅=從租部分（提供租賃服務(wù)業(yè)務(wù)部分）+從價部分（提供倉儲業(yè)務(wù)部分）=30000×9×12×12%+20000×3000×（1-30%）×1.2%=892800元；相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)=216000+143301+25151.07+10779.03+892800=1288031.1元
綜上所析，我們可以分析得出方案三比方案二還要好，給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益更加明顯。
四、小結(jié)
通過對上述實(shí)際經(jīng)濟(jì)案例分析，我們可以得出要想做好稅收籌劃，會計(jì)人員必須要熟悉我國的財稅政策，特別對新的財稅政策的解讀分析，而且要研究政策對本行業(yè)或者本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的影響。本文主要對房屋出租的服務(wù)方式的不同而產(chǎn)生不同的稅收效應(yīng)分析，指引企業(yè)在類似經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的情況下做出合理的決策。
參考文獻(xiàn)：
[1]《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，2009.
[2]《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，2009.
[3]劉霞玲，《房屋租賃納稅籌劃方法點(diǎn)評》，財會月刊，2011年31期.
作者介紹：胡曉鋒（1981-），男，浙江上虞人，本科，講師、會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師。研究方向：稅務(wù)會計(jì)。
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