裝修保證金

現(xiàn)在全國各地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主收房的時候，大都要求業(yè)主交納裝修保證金（押金）。有的是固定收取三千五千，有的是按物業(yè)面積以每平米一定數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)收��；一般少則數(shù)千元，多則上萬元，成為物業(yè)服務(wù)市場的“行規(guī)”。

和其他省份一樣，貴州省普遍存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取裝修保證金的現(xiàn)象，而且在交納數(shù)額不等的保證金之后，很難再從物業(yè)服務(wù)企業(yè)全額退還，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是以各種理由對收取的費用進行克扣，很多業(yè)主感慨：錢交出去就不是自己的了！多數(shù)業(yè)主也不質(zhì)疑保證金收取的合法性與合理性，但由于業(yè)主自身力量的薄弱和法律意識的淡薄，加之房開企業(yè)將物業(yè)服務(wù)的工作交由其指定的物業(yè)公司執(zhí)行，業(yè)主若不交納裝修保證金，基本上就拿不到自家房門的鑰匙，如此一來，業(yè)主也就只能無可奈何地向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了其單方規(guī)定的裝修保證金。

裝修保證金到底應(yīng)不應(yīng)該交納？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)收��？為什么業(yè)主交錢容易退錢難？物業(yè)服務(wù)企業(yè)如此慣常地以業(yè)主“違規(guī)”為由拒絕退還裝修保證金，業(yè)主對此該如何維權(quán)？

就上述問題，我們從法律的角度來進行客觀的分析，以期揭開“裝修保證金”的神秘面紗：

一、裝修保證金的法律性質(zhì)

一般而言，保證金指合同當(dāng)事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對方或提存于第三人的金錢。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中流行的保證金主要有兩種形式：一種是合同當(dāng)事人為保證其債權(quán)的實現(xiàn)而要求另一方提供的保證金。如建筑施工合同中，建設(shè)方在工程結(jié)算時依工程保修條款的約定將應(yīng)付的部分工程款留作保修金，用來保證施工方保修義務(wù)的履行；如出現(xiàn)工程質(zhì)量問題而施工方不予修理，建設(shè)方可使用保修金自行修理或請第三人修理。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立時候，為保證各自義務(wù)的履行而向共同認(rèn)可的第三人（通常為公證機關(guān)）提存的保證金。而任何一方在其合同義務(wù)全部履行前均不得取走保證金。如一方違約，另一方可從保證金中獲得違約金或賠償金。可見，保證金也具有類似定金一樣的擔(dān)保合同實現(xiàn)的作用。

裝修保證金的意義是什么呢？它就是相當(dāng)于一種保證金，當(dāng)業(yè)主聘請的裝修公司或裝修隊裝修中出現(xiàn)問題時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以扣掉保證金。在法律上，這是執(zhí)行處罰權(quán)的處罰行為。

二、物業(yè)企業(yè)收取“裝修保證金”的真實謊言

從表面上來看，物業(yè)企業(yè)收取所謂裝修保證金的理由是為了規(guī)范業(yè)主裝修行為，保障公共設(shè)施及樓體外立面、結(jié)構(gòu)等方面的安全，或者是在業(yè)主裝修過程中出現(xiàn)損害其他業(yè)主利益的時候，物業(yè)企業(yè)直接扣除該業(yè)主事先交納的保證金。

從本質(zhì)上來看，物業(yè)企業(yè)收取裝修保證金的真實動機在于獲取高額的利益，我們對此來算一筆帳：一個中等規(guī)模的住宅區(qū)有2000套房子，一套房子收取3000元的裝修保證金，那么物業(yè)企業(yè)應(yīng)該收取的保證金就是600萬，業(yè)主的正常裝修期為40天，一般物業(yè)企業(yè)都要求在裝修完畢后3個月左右才退錢，也就是說，物業(yè)企業(yè)正常使用上述600萬的時間就是將近半年，姑且不說物業(yè)企業(yè)拿這筆錢去投資可以產(chǎn)生收益，就算是銀行利息的話，這600萬產(chǎn)生的收益也相當(dāng)可觀！就算是正常退費，物業(yè)企業(yè)退的也是裝修保證金的本金，而不包含占用保證金產(chǎn)生的收益。如果去銀行貸款600萬會產(chǎn)生多少利息？這可是無息使用啊，更何況很多物業(yè)企業(yè)并不是按時足額退還，大都會以預(yù)付物管費的借口少退保證金，以謀取更大利潤。這就是物業(yè)企業(yè)樂于收取保證金的真正目的！

現(xiàn)實當(dāng)中，裝修保證金主要存在于業(yè)主收房的階段，物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商自己確定，基本上就是房開公司的下屬企業(yè)，通常是以物業(yè)企業(yè)的名義來收取保證金，真正在用錢的，毫無疑問是房開公司。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)對業(yè)主的違規(guī)行為進行處罰

第一、從企業(yè)的經(jīng)營范圍來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要從事物業(yè)服務(wù)，它的經(jīng)營范圍并不是建設(shè)施工和裝修服務(wù)。很顯然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個裝修外行，根本就沒資格認(rèn)定一個裝修企業(yè)的裝修行為是否符合法律法規(guī)。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從性質(zhì)上來說也只是一家企業(yè)，而不是行政機關(guān)，沒有法律規(guī)定的執(zhí)法權(quán)，也沒有行政機關(guān)依法授予的處罰權(quán)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主在裝修過程存在違反規(guī)定的行為，也無權(quán)進行處罰。我國有關(guān)住宅裝修的最高法令是國家建設(shè)部頒發(fā)的第110號令：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，該辦法規(guī)定：

理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。

第三、物業(yè)企業(yè)無權(quán)決定對裝修中的違規(guī)行為究竟要扣多少錢，這個

第四、就算業(yè)主存在違規(guī)裝修的行為或者對其他業(yè)主的權(quán)益造成損害，物業(yè)企業(yè)在業(yè)不能作為維權(quán)的主體，要求違規(guī)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，而應(yīng)當(dāng)是受到侵害的業(yè)主依據(jù)法律的規(guī)定，向侵權(quán)的業(yè)主進行索賠。

四、明令禁止收取“裝修保證金”的地方性規(guī)定

上海物價局（1997年第165號文件）在1997年7月1日起就明文禁止物業(yè)管理企業(yè)收取裝修保證金。

就我省而言，省十一屆人大常委會第十一次會議正在審議的《貴州省物業(yè)管理條例(草案)》，《條例(草案)》提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人等收取裝修保證金。

五、刺破物業(yè)企業(yè)收取“裝修保證金”的謊言：業(yè)主可以拒絕交納

目前，我國對是否允許收取裝修保證金尚無明確的法律規(guī)定。很多業(yè)主認(rèn)為，強收裝修保證金是霸王條款，物業(yè)無權(quán)收取。我們認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)收取裝修保證金沒有任何法律依據(jù)，用戶完全可以拒絕交納。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋

裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。很明顯，業(yè)主對于裝修事宜只需履行告知物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，不需交納任何費用。

同時，收取裝修保證金既未經(jīng)物價行政管理部門的批準(zhǔn)，也沒有合同依據(jù)，顯然是亂收費，業(yè)主完全有權(quán)拒絕。此外，購房者基于與開發(fā)商之間屬于買賣合同法律關(guān)系，有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定的期限交付房產(chǎn)，而物業(yè)管理部門作為開發(fā)商的代理人，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)買賣合同的約定無條件交付房產(chǎn)；對拒絕交付房產(chǎn)的，購房者可以按照房產(chǎn)買賣合同，要求開發(fā)商交付房產(chǎn)并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

另外，對于已經(jīng)收取的“裝修保證金”，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)立即退還，并按同期銀行貸款利息支付合理的資金占用費。

即便從業(yè)主共同利益出發(fā)需要適當(dāng)限制個別業(yè)主的裝飾裝修行為，也應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會或業(yè)主委員會的授權(quán)。當(dāng)下，有關(guān)業(yè)主大會或業(yè)主委員會的自治管理機制尚不健全，未得到授權(quán)就單方（無論是開發(fā)商還是物業(yè)企業(yè)）強行收取裝修保證金都是違法的，應(yīng)當(dāng)取締。

我們期待《貴州省物業(yè)管理條例》能夠盡快通過專家審查，以地方性規(guī)章的形式，明令禁止收取“裝修保證金”，切實有效地保護業(yè)主的合法權(quán)益，維護物業(yè)服務(wù)市場的健康發(fā)展。

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