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開發(fā)商不實(shí)宣傳 11位律師組團(tuán)為76位業(yè)主打官司
售樓廣告和樓書中宣傳的公園、綠地和體育設(shè)施，建在了3條規(guī)劃中的市政道路上，50％的綠化率變成了40％……河南家和萬世別墅小區(qū)76位業(yè)主不堪售樓廣告的不實(shí)宣傳，將房地產(chǎn)開發(fā)商推上了被告席，索賠1210萬元。9月21日，鄭州市中級(jí)人民法院開庭審理了此案，由河南省消費(fèi)者協(xié)會(huì)指派的王登巍等11位律師組成的維權(quán)律師團(tuán)義務(wù)為消費(fèi)者提供法律援助，這在河南省消費(fèi)維權(quán)工作中尚屬首次。
糾紛緣起
售樓宣傳名不符實(shí)
鄭州市的杜曉曉是76名原告之一。在9月21日的庭審上，她告訴記者，當(dāng)初不少住戶都被“家和萬世”的售樓廣告吸引，看過模擬的沙盤和實(shí)物后，簽訂了購(gòu)房合同。然而，業(yè)主們沒有想到，廣告、樓書和沙盤重點(diǎn)宣傳的公園、綠地、假山、體育設(shè)施等，建在了3條規(guī)劃中的市政道路上，而開發(fā)商并未事先告知業(yè)主。
于是，“家和萬世”的76名業(yè)主投訴至河南省消協(xié)。河南省消協(xié)多次調(diào)解未果后，遂委托以王登巍為首的11位律師組成維權(quán)律師團(tuán)，為76位業(yè)主義務(wù)提供法律援助。7月15日，鄭州市中級(jí)人民法院正式受理“家和萬世”業(yè)主維權(quán)律師團(tuán)的訴訟請(qǐng)求，業(yè)主們分成兩個(gè)集團(tuán)提起訴訟。第一集團(tuán)的原告業(yè)主有61人，被告是河南國(guó)基置業(yè)公司、河南國(guó)基家和萬世置業(yè)有限公司以及上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司，共索賠1210萬元。第二集團(tuán)的原告業(yè)主有15人，被告是河南國(guó)基家和萬世置業(yè)有限公司和上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司。
庭審現(xiàn)場(chǎng)
11位律師組團(tuán)維權(quán)
法庭上，維權(quán)律師團(tuán)向法庭出示了“家和萬世”當(dāng)初售樓時(shí)所做的報(bào)紙廣告、售樓樓書、小區(qū)沙盤模型照片等諸多證據(jù)。在這些材料中，開發(fā)商未提過3條市政規(guī)劃道路將從小區(qū)穿過，而是在規(guī)劃的道路位置上建設(shè)了假山、公園、健身器材和草坪等。
維權(quán)律師團(tuán)認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院出臺(tái)的《商品房糾紛司法解釋》第3條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。
針對(duì)原告的賠償要求，開發(fā)商代理律師堅(jiān)持說，售樓廣告宣傳不能算作合同的組成部分，開發(fā)商違約不違約關(guān)鍵看正式的購(gòu)房合同。“家和萬世”業(yè)主手中持有的購(gòu)房合同，沒有和“綠地、公共設(shè)施”等具體規(guī)定有關(guān)的內(nèi)容，而且售樓書中已標(biāo)出“具體以政府批文為主”，因此，即使開發(fā)商廣告宣傳不實(shí)，也不能算是違約，更不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
經(jīng)過4個(gè)多小時(shí)的庭審，原被告同意庭下調(diào)解，審判長(zhǎng)遂宣布休庭。
消協(xié)呼吁
把知情權(quán)還給消費(fèi)者
本案中，“家和萬世”的開發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為，只要沒有寫進(jìn)購(gòu)房合同，廣告宣傳就不能作為購(gòu)房合同內(nèi)容的一部分。因此，即使廣告宣傳內(nèi)容再失實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商也不能算是違約更不能對(duì)業(yè)主賠償。況且，76位業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》上明確標(biāo)有商品房預(yù)售許可證、土地證、規(guī)劃許可證等五證的編號(hào)，而在五證上已經(jīng)清楚地標(biāo)出了3條市政道路，業(yè)主只要憑五證的編號(hào)，到相關(guān)部門輕易就能查詢到具體內(nèi)容，法律沒有規(guī)定開發(fā)商必須告知業(yè)主這五證的具體內(nèi)容。因此，開發(fā)商已盡到告知義務(wù)，不存在誤導(dǎo)和欺詐。
針對(duì)開發(fā)商的上述觀點(diǎn)，河南省消費(fèi)者協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)馮國(guó)英表示，僅僅告知消費(fèi)者五證的標(biāo)號(hào)沒有實(shí)際意義。目前，消費(fèi)者的房地產(chǎn)信息主要是通過各種形式的售樓廣告來獲取，依照法律規(guī)定，開發(fā)商當(dāng)然應(yīng)該發(fā)布真實(shí)可靠的廣告信息，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商所做的售樓廣告虛假并對(duì)自己的合法權(quán)益造成了損害，也當(dāng)然可以要求賠償，嚴(yán)重的還可以舉報(bào)到執(zhí)法部門查處；如果房地產(chǎn)開發(fā)商可以恣意發(fā)布虛假?gòu)V告而無須承擔(dān)賠償消
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