- 相關(guān)推薦
對(duì)北京市大成物業(yè)管理公司與長(zhǎng)安新城業(yè)主因封閉陽(yáng)臺(tái)引起物業(yè)管理糾紛案的分析
摘 要：筆者認(rèn)為，在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽(yáng)臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為，本案約定業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)容不合理，也沒有法律依據(jù)，故法院對(duì)物業(yè)管理公司要求業(yè)主對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)的裝修予以拆除的訴訟請(qǐng)求予以駁回是正確的。
一、 基本案情
原告北京市大成物業(yè)管理公司
被告李恕等長(zhǎng)安新城十二名業(yè)主
原告訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大成開發(fā)公司）的委托，負(fù)責(zé)該公司開發(fā)建設(shè)的 “長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目的物業(yè)管理。被告李恕等業(yè)主購(gòu)買了該項(xiàng)目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，領(lǐng)取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋入住手續(xù)。2003年1月18日，被告在未經(jīng)任何有關(guān)單位批準(zhǔn)，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽(yáng)臺(tái)。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》的相關(guān)約定，妨礙了我公司對(duì)小區(qū)的正常管理，也使我公司無(wú)法全面履行與大成開發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務(wù)。在與被告協(xié)商及勸阻無(wú)效的情況下，我公司訴請(qǐng)法院依法判決被告拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)，恢復(fù)原狀。
被告業(yè)主辯稱，我們于 2001年4月1日至5日交納定金，確定購(gòu)買了大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房 一長(zhǎng)安新城日1樓的房產(chǎn)。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規(guī)定房屋陽(yáng)臺(tái)為白色塑鋼窗的封閉陽(yáng)臺(tái)。大成開發(fā)公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽(yáng)臺(tái)。入住后，我們發(fā)現(xiàn)日1樓南陽(yáng)臺(tái)未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽(yáng)臺(tái)違反了國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的1999年6月1日實(shí)施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽(yáng)臺(tái)部分的相關(guān)規(guī)定；另2002年11月26日，長(zhǎng)安新城日1樓8單元 802號(hào)業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽(yáng)臺(tái)侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長(zhǎng)安新城日1樓的100位業(yè)主聯(lián)名起草《長(zhǎng)安新城日一樓業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交與原告負(fù)責(zé)人。根據(jù)決議內(nèi)容，為保證長(zhǎng)安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽(yáng)臺(tái)。首批15戶業(yè)主于2003年1月18日集體封閉了自家陽(yáng)臺(tái)。
另外，我們認(rèn)為與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無(wú)效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長(zhǎng)安新城日1樓的收樓現(xiàn)場(chǎng)，大成開發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了《長(zhǎng)安新城業(yè)主手冊(cè)》。該手冊(cè)《收樓指南》中明確規(guī)定了嚴(yán)格的收樓程序。此收樓程序明確告知長(zhǎng)安新城日1樓的業(yè)主如果不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無(wú)法進(jìn)入業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，沒有明確如果物業(yè)公司沒有達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進(jìn)行處罰。收樓期間，長(zhǎng)安新城日1樓的部分業(yè)主臨時(shí)組織起來(lái)準(zhǔn)備協(xié)商收樓程序和《物業(yè)
[1] [2] [3] [4] [5]
【對(duì)北京市大成物業(yè)管理公司與長(zhǎng)安新城業(yè)主因封閉陽(yáng)臺(tái)引起物業(yè)管理糾紛案的分析】相關(guān)文章：
由“封閉貸款”引起的思考04-26
物業(yè)管理公司實(shí)習(xí)總結(jié)04-01
物業(yè)管理公司述職報(bào)告04-24
一起用藥不當(dāng)引起懷孕母牛流產(chǎn)糾紛案的分析與思考05-02
物業(yè)管理公司崗位職責(zé)05-31
物業(yè)管理公司工作計(jì)劃03-08
物業(yè)管理公司的規(guī)章制度04-26