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寫字樓租賃經營可行性分析

時間:2023-05-04 14:43:54 法學論文 我要投稿
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寫字樓租賃經營可行性分析

一、寫字樓租賃市場 大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶,中心區(qū)亦有少量企業(yè)設點,但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜,而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側。 安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭,樓高12層,F(xiàn)6至9層為BSF中國有限公司承租;10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用;1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進駐銀行、餐飲等;3層也已出租過半,分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租,年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓,中央空調、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設施齊全,由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月(含精裝修),綜合管理費為3元/㎡/月(不含空調使用費),檔次和收費均為本地之最,但因價格過高,除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。 其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大,通常在20-30元/㎡/月(簡裝/精裝),辦公條件普遍比較簡陋,管理費也平均在0.6元/m2/月左右,目前出租狀況一般;新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月(簡裝/精裝),綜合管理費為3元/㎡/月,無中央空調、熱水等設施,停車場也不完善,正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。   二、租賃經營策略 我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產,單層建筑面積1262.84㎡,電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象,加之數(shù)家大型外企在此辦公,故對高端客戶的吸引力較大。 由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱,新進入的企業(yè)特別是有實力的企業(yè)數(shù)量不大,而寫字樓的供應量還在持續(xù)增長,形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動,一批中下游產業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察,其中不乏世界級企業(yè),但由于和中海殼牌的合作關系未確定,現(xiàn)階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會,租賃市場仍以中小企業(yè)為主。 伴隨著大亞灣石化產業(yè)的發(fā)展,明年可能出現(xiàn)一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營,投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地,屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好,我公司也正積極與中海油等有關企業(yè)進行對接聯(lián)絡,爭取引進。 我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主,并擁有安惠寫字樓的大部分產權,現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久,有專業(yè)的市場營銷團隊和充足的開發(fā)經費,具備配套物業(yè)和經營資源,與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓,由于在時間上及雙方的目標客源接近,勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒,成為最大的威脅。 寫字樓的營銷渠道主要有二個:自主經營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶,成本雖大但回報可觀,問題是與競爭對手相比處于信息劣勢;外包可利用外部資源,共享收益,創(chuàng)造的機會更多,但會降低單位回報率。 通過前段時間的市場推廣,已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系,包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等,每家需求面積在300㎡左右。 我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜,對方均有此意愿,但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹慎態(tài)度,同時認為明年上半年形勢較好,春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能,眼下主要應做好散戶租賃業(yè)務。 現(xiàn)實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求,并且由于長期閑置不動,公司的4、5層房產已被物業(yè)管理人封閉,帶領客戶進入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強的吸引力,安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修,至少應將公共部位精裝修,其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程,將非常有利于把握機會,盤活寫字樓資產。   三、成本與價格 經測算,安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右,包括空調、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計,單層投資約為65萬元。若只進行公共區(qū)域的精裝修,其他部位簡單裝修,則成本會降低1/4左右,單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元(可考慮暫時押后),詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”,總造價最終以審核決算結果為準。 定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè),參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述,市場調查結果顯示,在精裝修基礎上50-60元/㎡/月的租價是極具競爭力的,在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月,相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。 按70%的進駐率計算,以50元/㎡的價格出租,單層收入約為43750元/月,15個月收回裝修投入;局部裝修租價以40元/㎡計,單層收入約為35000元/月,14個月回收投資。 如采用外包形式,我方僅需進行局部精裝修,承包底價初步定為30元/㎡/月,單層收入約為37500元/月,投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性,即我方不做任何投入,由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月,次年30元/㎡/月,讓利約為15萬元,低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。   四、總結與建議 1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高,客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求,大企業(yè)進駐估計要等到半年后。 2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修,同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程,樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80%以上。 3、定價必須具有競爭力,靈活采取各種經營合作方式,積極尋求外包等簡單實用的途徑,回避我方的弱勢。 4、可考慮先利用一層墊資裝修,降低風險成本,同時爭取銀行裝修貸款(約為物業(yè)評估值的30%),以上負債可從租金收入中償還。 若上述方案能夠盡快落實執(zhí)行,我公司有信心盤活寫字樓資產,獲得穩(wěn)定收益,給假日美景項目的前期開發(fā)提供支持和保障。

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