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房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的成本管理論文
近幾年房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量快速增加，如何對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程成本很好的管理,是每一個房地產(chǎn)商關(guān)心的問題，本文分析了房地產(chǎn)成本管理的重要性以及開發(fā)過程每一個環(huán)節(jié)具體的管理措施，提出自己的建議。
引言
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟效益低于當(dāng)前國際的一般水平，不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應(yīng)用，把項目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理摸式來關(guān)注。下面僅根據(jù)對成本管理的理解和認(rèn)識，從項目開發(fā)的各個階段粗略談?wù)勅绾卧诠こ坛杀竟芾磉^程中加強控制及應(yīng)注意的問題。
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的重要性
任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目出發(fā)點均是為了追求利潤最大化，那么在這個過程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是貫穿于項目的始終，從項目的定位，初步設(shè)計，施工設(shè)計，工程建設(shè)，交付使用等每個階段都要做出相應(yīng)的投資估算價格、概算價格、標(biāo)底價格、決算價格等，根據(jù)統(tǒng)計資料表明，在設(shè)計階段節(jié)約投資的可能性為88％，所以在此階段，房地產(chǎn)公司要對自己開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，成立自己的設(shè)計團(tuán)隊，根據(jù)項目的檔次從項目的總體規(guī)劃、樓位布置、建筑外立、內(nèi)苗^構(gòu)造、設(shè)備安裝及整個項目的配套方面出發(fā)，運用價值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計。而施工開始后節(jié)約投資的可能性僅為12％，這個階段只要自身不再更改原規(guī)劃設(shè)計，做好現(xiàn)場工程管理.不隨意下發(fā)變更指令，利用監(jiān)理單位管理好施工單位，那么這個階段的造價便可進(jìn)行有效的控制。
在建筑法律不斷健全的今日，要從招標(biāo)階段進(jìn)行嚴(yán)格的篩選協(xié)作單位，不能超越招投標(biāo)等相關(guān)法律的規(guī)定，設(shè)計階段包括方案設(shè)計，施工圖紙設(shè)計。建設(shè)過程中包括監(jiān)理單位，施工單位(總分包單位），材料供應(yīng)單位的確定，甚至后期物業(yè)管理單位的確定，都通過公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)，擇優(yōu)選取，以取得項目各參與共贏。
2、成本管理措施
2.1投資決策階段
①認(rèn)真做好市場調(diào)査研究工作。應(yīng)調(diào)査國內(nèi)外市場近期需求狀況，對未來市場趨勢進(jìn)行預(yù)測；對產(chǎn)品銷售進(jìn)行預(yù)測、價格分析，判斷產(chǎn)品的市場競爭能力及進(jìn)入市場的前景;對產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟論證比較，在充分考慮市場、技術(shù)、環(huán)境等因索的基礎(chǔ)上合理確定擬建項目的建設(shè)規(guī)模，努力實現(xiàn)規(guī)模效益。
�、诤侠泶_定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)摸、不同等級、不同功能、不同消費群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價格等情況，合理確定。如針對別墅項目，我們應(yīng)充分分析以上各種因素，確定我們的品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟適用型。據(jù)此再來確定需要達(dá)到何種建造標(biāo)準(zhǔn)。
�、壅J(rèn)真編制投資估算。準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項目投資資金等措、工程設(shè)計招標(biāo)、工程限額設(shè)計提供可靠的依據(jù)。編制投資估算時，應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，實亊求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費資金，也不應(yīng)故意壓價少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂投資計劃。應(yīng)注意不同地區(qū)、不同時間差價的調(diào)整，注意項目投資總額的綜合平衡。
2.2設(shè)計階段
�、僖�(guī)劃設(shè)計的成本控制。規(guī)劃設(shè)計階段的成本主要包含一些項目整體方案的設(shè)計費、建筑施工設(shè)計費、地質(zhì)勘察費、報建及其他費用等。在這個階段需要選擇具有市場經(jīng)濟性的設(shè)計方案。選擇經(jīng)濟合理的方案非常重要.因為規(guī)劃方案一
經(jīng)選定，整個項目的后續(xù)成本組成也基本上確定，因此這個階段也比較重要，同樣要進(jìn)行成本管理，并且一定是要在規(guī)劃方案設(shè)計過程中加強成木管理，以優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計成本。
②規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控要做好以下工作：推行設(shè)計招標(biāo)，多方案成本對比，選擇盈利性經(jīng)濟性更好的方案；加強出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結(jié)合實地狀況審核，將工程設(shè)計變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減小變更所花費的代價；結(jié)合預(yù)算控制，合同限額設(shè)計。合同設(shè)計成本應(yīng)與事先編制的預(yù)算相對比，對于在此限額內(nèi)滿足投資要求和技術(shù)要求的設(shè)計實行獎勵，對于超出此限額的設(shè)計，則可以通過多方論證、談判，采取調(diào)整設(shè)計預(yù)算:或協(xié)商報價來實現(xiàn)。
2.3施工階段
�、俳Y(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本開發(fā)單位的成本管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況�！岸鄦枴�，就是對于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題.或是對自己經(jīng)驗不充分的問題不匆忙作定論，要向?qū)I(yè)人員和工程師進(jìn)行咨詢核實。定額仍是目前建設(shè)市場確定造價的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識到定額不可能囊括市場。由于新工藝、新材料的不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。
�、趪�(yán)格控制材料用量，合理確定材料價格。工程材料費一般要占工程總成本的60％左右，顯然材料費的高低直接影響工程總成本。應(yīng)建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡(luò),保持信息渠道的暢通，及時準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證相關(guān)人員可隨時隨地的調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調(diào)一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細(xì)的價格管理遠(yuǎn)不能簡單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟往來關(guān)系和社會公開渠道，盡量尋找物美價廉的產(chǎn)品。
�、圩龊梅此髻r工作。許多開發(fā)商把重點放在了如何應(yīng)對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場淸理不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品;使用了非業(yè)主指定的產(chǎn)品等等，對此開發(fā)商均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片、照片等原始資料。
3、結(jié)束語
新時期的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展有著重要的影響，隨著國家政策不斷變化，對房地產(chǎn)業(yè)多輪的宏觀調(diào)控、限購、限貸等措施，對于房地產(chǎn)業(yè)來說面臨著巨大的挑戰(zhàn)，競爭也不斷加劇，為了順應(yīng)時代的不斷變化，在競爭激烈的市場下長久的發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于開發(fā)的成本的控制管理至關(guān)重要，通過本文的分析，只有不斷提高管理水平，做好管理控制工作，在保證工程質(zhì)量的前提下，降低成本，只有順應(yīng)社會變化發(fā)展，提高自身的競爭優(yōu)勢，才能保證企業(yè)不斷的發(fā)展。
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